土地売買契約後の契約解除について

質問

不動産業者を通じ、土地売買契約の締結を行いました。
現在、不動産業者への仲介手数料及び売主さんへの手付
金を支払っている状況です。
（土地の残金は、支払っていません。）
ところが、先日、売主さんから一方的に契約を解除したい
との申し出がありました。
私は、購入予定の土地に新居を建設する予定であったため、
ホームメーカーとも契約を行っており、契約金の支払いを
済ましています。
売主さんの、契約解除理由ははっきりとしておらず、買主と
して到底納得できるものではありません。
ここで、みなさんにお聞きしたいのですが、私のような例
の場合、売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求める
ことはできるのでしょうか？
次に、私のようにホームメーカーと契約締結済の場合、
買主の契約履行の着手ということになるのでしょうか？
最後に、不動産業者に支払った仲介手数料は返還される
のでしょうか？
教えてください。よろしくお願いします。

回答No.4

maruta00 · ベストアンサー

まず土地の売買契約の手付け解除の期限を確認してみてください。
どのようになっていますか？
通常、相手方が契約の履行に着手するまでとなっていると思うのですが、
もしかしたら、何月何日までとなっているかもしれません。
何月何日までという条件しかない場合でしたら、
その日までであれば、売主は手付けの倍返しで解除できます。（残念ですが）

「相手方が契約の履行に着手するまで」であれば、売主は手付け解除はできません。
ＨＭと契約を締結したことは、土地の売買契約において契約の履行に着手といえます。
過去の事例で、購入した家に合う家具を購入したとか、引越し会社と契約した（簡単に解約できないような）
などが契約の履行の着手と認められています。
ですからＨＭと契約したことは「履行の着手」として問題なく認められると思います。

ですから、売主に対しては手付けの倍返しではなく、違約金の支払いを求めましょう！
裁判しても勝てると思いますよ。
たとえ売主や仲介業者が、ＨＭとの契約は「履行の着手」に当たらないと言われても、裁判をするべきです。

それはそれとして、次にＨＭとの契約ですが、
土地が手に入らなかった場合は白紙解除という条文がありませんか？
土地を買って、そこに家を建てるケースでは、白紙解除できる旨の条文が入っていると思うのですが。一度確認してください。

もし、ＨＭとの契約書にその条文が入っていなかったとしても、ＨＭとの話し合いで白紙解除にしてもらえる可能性は十分あります。
ＨＭに相談してみて下さい。
ＨＭが白紙解除に同意してくれない場合は契約金は返してもらえないかも知れませんね。
その場合でも、請負金額の１割以上の金額を支払っている場合は、１割を超える部分は返還してもらえるかも。
請負契約で、工事着手前の解約による違約金について、２割を請求したケースで、１割に減額にされた判例があります。
消費者契約法に違反していると言う理由だったと思います。（地裁の判決ではありますが…）
契約金についても、１割以上支払っているのなら、裁判してでも取り返しましょう！

そして、仲介手数料ですが、判例が２通りあります。
１）契約の履行がなされなかった場合でも、仲介手数料は支払う必要がある。
２）手付け解除になった場合、仲介手数料の全額は請求できない（半額が相当であるとの判決でした）
個々の取引の事情で、どこまでが妥当な手数料というのは変わりますので、結局裁判やって見ないとわかりません。
しかし、契約が成立している以上、最低でも半額は支払わないと駄目です。
残り半額はかえってくるかどうか微妙ですが、まだ半分しか支払っていないのなら、
残りの支払いを、上記判例を盾にとって拒否してみてもいいかもしれませんね。
（媒介契約時に、解除の時の定めがしてあればそれに従うしかありませんが…）

以上長々と書きましたが、
売主に対しては違約金の支払い、ＨＭには契約金の返還、仲介業者には手数料の半額の返還
を求めて交渉してみればいいと思います。
（ＨＭと、仲介業者は、他の土地が見つかったときに、またお世話になるのですから、　このくらいのことは、すんなり応じてくれそうですけどね。）
戻ってきたお金で、もっといい土地を探しましょう！

補足

maruta00さん、ご丁寧な回答をしていただきありがとうございました。
私の質問に補足説明をさせてください。

実は、不動産業者とＨＭは、同系列の会社なのです。
私も、土地の所有権移転の手続きが完了していなかったこともあり、ＨＭとの契約締結は正直迷いました。
しかし、ＨＭの営業マンの方がどうしても昨年12月中に契約が欲しかったらしく、土地の売買契約については、不動産業者側の営業マンとの間で十分調整を行っているため、まず間違いなく契約締結を完了できるとの説明があったたので、契約金の振込み（60万程度）をしてしまったのです。
この点については、私も不安があったため、ＨＭとの契約書の中には、土地の契約がうまくいかなかった場合、”新居建築に関する契約をすべて白紙に戻す”という特約事項を入れています。
ですから、ＨＭとは、お互いに信義則に基づく話し合いを行うことにより、円満な解決（契約金の全額返還等）を図れるのではないかと考えています。

しかしながら、私がどうしても許せないのが、売主及び不動産業者（特に売り主）なのです。

この不動産業者からは、以前にも全く同じ土地の紹介を受けました。
ところが、売買契約一歩前のところで、売主の諸事情により売買出来なくなった説明を受けた経緯がありました。
私は、”土地の契約とは、なかなかうまくいかないものだ”と、その土地の購入については、諦めていました。
ところが、それから1ヶ月ほど経過したころ、また不動産業者から”あの土地について、売主さんがようやく売る決心がついたみたいです。今回は大丈夫なのでもう一度購入について検討してみませんか”との提案がありました。
私は、このたびこそは大丈夫だろうと考え、契約締結を行いました。ところが、この有様です。
不動産業界での契約とはこのようなものなのかと、強い不信感をもっています。また、同じミスを2度繰り返している経緯があるので、不動産業者に支払った仲介手数料については、できれば全額返金していただきたいのです。

上記の経緯により、売主も許すことができません。この売主は、今回、私が土地の売買契約の解除を行ったとしても、次の買主さんに対しても、私と同じような対応をとりそうだからです。
私としては、売主に契約締結の重さをわかっていただくため、考えうるペナルティをすべて科したいのです。

以上長々と補足を書いて申し訳ありません。
今後とも、良きアドバイスをいただけないでしょうか？

回答No.3

walkingdic

>私のような例の場合、売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求めることはできるのでしょうか？
通常は契約において「手付金の倍額返し」つまり手付金相当額の賠償をするという形になっているはずです。ですからそれに従います。

なお、契約の履行に着手している場合には別に損害賠償の規定があるのが通例です。

>次に、私のようにホームメーカーと契約締結済の場合、買主の契約履行の着手ということになるのでしょうか？
「契約履行の着手」というのは土地売買に関しての履行の着手になりますので、直接的にはメーカーとの工事請負契約が買主の契約の履行着手とはなりません。

>最後に、不動産業者に支払った仲介手数料は返還されるのでしょうか？
これは諸説あります。なるとする場合とならないとする場合です。
業者的立場では手数料はあくまで契約成立の為の仲介であるから、全額または半額の支払いは必要との見解をとるのが通例です。
一方で消費者側の立場としては、契約が実行されることを目的としてるのだから、手数料は全額還付されるべきというものです。

不勉強で上記どちらの立場が正当とみなされるのかという判例は存じません。

お礼

walkingdicさん、早速回答をいただきありがとうございました。
私も今回の件について、反省する部分があったので、今後の教訓としたいと思います。
なお、”ANo.4”で、今回の件に関する捕捉説明文を掲載しています
こちらの方にも是非目をとおしていただけないでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.2

m_inoue

＞私のような例の場合、売主さんに手付金の返還以外の損害賠償を求めることはできるのでしょうか？

出来ないでしょう

二次的な損失まで賠償しないのが一般的です

裁判でもおそらく負けるでしょうね

仲介料も契約が成立していますから返還は無いでしょう
問題を発生させたのは売り主、売り主の責任は手付けの倍返しで果たされるでしょう

＞ホームメーカーと契約締結済の場合、買主の契約履行の着手ということになるのでしょうか？

ハウスメーカーとの契約を解除すれば貴方の都合での契約解除でしょう
不安な場合は特約を付けるものです
「○○の土地売買契約完了条件」
契約書を確認してください

それ以前にＨＭも鬼では有りませんから契約していても事情によって他の土地への建築が決まれば手付金も新しい建物に充当してくれると思いますよ

お礼

m_inoueさん、早速回答をいただきありがとうございました。
私も今回の件について、反省する部分があったので、今後の教訓としたいと思います。
なお、”ANo.4”で、今回の件に関する捕捉説明文を掲載しています
こちらの方にも是非目をとおしていただけないでしょうか？

よろしくお願いします。

回答No.1

yosiboh100

契約書を見てくだっさい。
買主からの解除は手付け等返金なし。
売主からの解除は、倍返しとなっている例を聞いたことがあります。

ＨＭとの契約は少し早すぎましたね。
契約はしていても、登記をしなければまだ自分のものではありません。
他人の土地に建てる契約をしてしまったことになります。

ＨＭは納得していて、土地の売買に関するトラブルのけんで解除する内容は記載はないでしょうか？

もし、だめなら、上手に話して、土地の売主に負担してもらう方向で話を進めることができればラッキーではないでしょうか。

どちらも契約書をよく読むことからスタートです。

お礼

yosiboh100さん、早速回答をいただきありがとうございました。
私も今回の件について、反省する部分があったので、今後の教訓としたいと思います。
なお、”ANo.4”で、今回の件に関する捕捉説明文を掲載しています
こちらの方にも是非目をとおしていただけないでしょうか？

よろしくお願いします。