土地と建物

質問

現在実家の土地は数年前に亡くなった父方の祖母の名義で建物は父名義で２６年住んでいます。
父には妹と弟が居ます。（以下叔父叔母）叔父には息子が居ませんので
土地は息子（私の兄）が居る父名義にする予定でした。所が叔父叔母と私の母の折り合いが悪くなり土地を父名義にすると、仮に父が母より先に亡くなると母に相続権が発生するので父の代を飛ばし兄名義にすると言い出しました。
私の兄は考えがとても幼く母と喧嘩が絶えません。兄は土地が自分名義になり父が亡くなれば地主は自分だからと母を追い出すつもりのようです。（建物は壊さず自分で使うつもり見たいです。）建物は父の名義でも追い出されてしまうものなのでしょうか？そんな権利あるのですか？そもそもそんなこと可能なのかも疑問です。
分かりやすく教えていただけると助かります

回答No.2

mahopie

(1) 土地の名義が祖父名義のままなっていても、相続を経て父・叔父・叔母が各自１／３づつ権利を持っている、というのが現時点での事実の捉え方です。

(2) これを兄弟の誰かの名義にする（例えば父親の単独名義とする）には、相続人間での遺産分割協議を経て、契約書類に落とし込んで登記申請するというプロセスが必要です。（相続人全員の合意とそれを文書化させる書類に署名・実印押印）

(3) 更にここから、土地を兄の名義にするには相続登記を経た上で権利を得た人物（兄・叔父・叔母）から兄に対して贈与の行為が必要です。資産価値が不明ですが、相続においては相続税がかからなかったとしても、贈与における贈与税は発生しそうですので、簡単に「相続で一代飛ばす」ということは難しそうです。

(4) 又、仮に土地が兄名義になったとしても、建物が父親のままであれば父親死亡後に建物の権利の半分は母親、１／４は質問者ということになりますので、１／４しか持ち分のない兄から母親へ出て行けということは出来ません。（母親の居住継続に根拠がある）

(5) 本件での問題点は、相続財産の問題と、母親と叔父・叔母、母親と兄との人間関係での問題を一緒に考えているので収集がつかなくなってしまっている点かと考えます。そもそも、母親も兄も今の時点では何の権利も有していない訳ですので、母親・兄ではなく基本的には父親がどうしたいのか、という所からスタートした方が収まりガ良さそうです。

お礼

回答ありがとうございました。
簡単に追い出すことが出来ないと知り安心しました。
実家の土地は家が２～３軒建てらる広さがあり今は使われていない畑、生前祖母が住み誰も住んでいない家があり雑草など管理が大変です。叔父も叔母も全く管理はしていなく実際は父と母が手入れをしています。私の考えですが、（叔父叔母は）管理もしないのに相続させたくないというなら自分たちで草刈や生前祖母が住んでいた家の管理をしてほしいと思っています。
父は事を大きくしたくないようで兄弟の間の話し合いを詳しく話してくれません。優柔不断なのだと思います。
分かりやすいご説明ありがとうございました

回答No.1

ben0514

簡単に追い出すことは出来ません。
ただ地代の要求や時間やお金を掛けてやれば追い出すことも可能でしょう。
お兄様の名義にする場合、相続権がありませんので、難しいのでは？
おばあさんの相続人にはなれませんので、お父様を経由して贈与することになるかもしれません。規模がわかりませんが贈与税も発生するかもしれません。お父様をとばして相続できても相続税が発生するかもしれません。それであれば、ご両親とご兄弟の持分での共有と毎年状況を見て持分の異動（贈与）なども検討をしたほうが良いかもしれません。その場合にも登記の費用などが発生しますのでご注意ください。共有になっていれば誰も単独で自由にすることは難しいです。

あなたもインターネットを利用しているので、法務局のホームページなどに登記申請書の書き方もありますし、法務局に行けば教えてくれるので、頑張ってみるのもいいと思います。

お礼

回答ありがとうございました
相続税ではなく贈与税が発生しそうですね。兄は自分の土地になるのなら謝金してでも払うといっていました。
金額など調べたいのでＨＰを見て参考にしたいと思っています。
ご親切にありがとうございました。