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遺産相続後の土地、建物の名義変更にかかる費用について
三年前に父が他界し、母、兄が父名義の土地や建物を相続しました。次男にあたる私たち夫婦は相続でマンションを購入。他に嫁いだ姉がいます。 いくつかある土地や建物はそれぞれ 建物は兄、土地は母など、細かくは分かりませんが分けてあるようです。 この三年はあまりもめずにきたんですが、 去年兄が結婚してから、母とうまくいかなくなり、このたび兄名義の土地、建物をすべて母名義に変更するという事態になりました。 その際、どういった手順で手続きをし、何が必要なのか？また幾ら位費用がかかるのか？（税金関係等）を教えて下さい。 素人にも分かる様に説明いただけたら非常に助かります。 遺産分割協議はたててあります。
- 0987kyoulofa
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「兄」名義で相続登記されているものを「母」名義に変更するような更正登記は不可能です。
- ida256
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N03です 失礼しました。不動産取得税については遺産分割のやり直しでは課税され無いかもしれません。確かに相続による取得には課税されませんので。 登記については登記簿をみて判断しないと、どの登記があっているのか正確には分かりません。（最も早く安く できる方法）。下に出ているほかに更正登記をする方法もあります。 私はいったん相続登記をしてから、遺産分割をすることが 登記実務上認められていますので、（昭和２８．８．１０ 民甲１３９２）それに準じました。 相談される司法書士さんに従ってください。
不動産取得税は売買や贈与によって「不動産」を「取得」した場合に課税されるものです。 相続による「承継」の場合にはかかりません。 また、新たに遺産分割協議書を作り直すという点は間違ってはいませんが、「所有権移転登記をするだけ」という点は誤っています。 既に「相続」を原因とする所有権移転登記が行われておりますので、まずこちらの登記を「抹消」する必要があります。 そのほか、当該不動産に抵当権等やその他の権利が登記されている場合には所有権の抹消登記ができないこともあります。 正しい回答をする前に、数多くの問題点につき検討・確認した上でないと誤った回答になってしまうため、前回回答では専門家に相談するようアドバイスしております。 特に今回の質問においては専門家でないと判断つけられないものがあります。 速やかに適切な対応をされることを希望します。
お礼
再度、ありがとうございます。 今週の土曜日に弁護士（何故か司法書士ではないのです）にアポイントを取りました。 全く今まですべてを兄に依存してたので 今回私たち次男夫婦は事の全容が理解できずにいて困っておりました。 専門家に相談する前に少し位知識を持ってお会いしないと話にもならないと思い相談させてもらいました。 みなさん、本当によく勉強されていらしゃるのですね。 助かりました、ありがとうございます。
- mak0chan
- ベストアンサー率40% (1109/2754)
>贈与と譲渡ってどう違うのでしょう 法律用語って難しいですね。「譲ってあげるよ」と言われれば、「ただでいいよ」の意も含まれていそうですが、お役所はそうではないのです。 無償譲渡＝贈与 有償譲渡＝譲渡＝売買 ということです。 前にも書いたとおり、贈与より譲渡(売買)の方が税金ははるかに安いです。親族間の譲渡で気を付けなければいけないのは、「出世払い」とか「ある時払いの催促無し」では、贈与と見なされることです。実際にお金の受け渡しがあり、貯金通帳そのほかでお金が動いたことが証明できねばなりません。 #3,4さんの言われる相続のやり直しができれば、それが税金を一番安く済ます方法ですが、3年経って、遺産分割協議のやり直しができるのかどうか、私は詳しくありません。やはり、税務署その他公的機関で相談されるのが一番だと思います。 ―――――――――――――――――――――― ここで#1の(2)項を次のように訂正します。 (2)「売買」であれば、売った方に他の所得と【分離】して所得税が掛けられます。
お礼
ご返答ありがとうございます。 辞書で贈与と譲渡を調べてもはっきりその区別がわかりませんでした。譲渡は売買なんですね。 非常に良く理解できました。 父が亡くなったのは2000/12で相続税を支払ったのは 2001/10だったと思います。 とにかく今回の件は全く無駄なお金なので なんとか安くつく方法を探しています。 母と兄嫁がうまく行けばこんな事にはならなかったのですが、、、、。 本当にありがとうございます。
- ida256
- ベストアンサー率14% (2/14)
No3ですが税金の説明がうまくなかったのでもう一度 まず取得税ですが今回不動産を取得した人にかかってきます。前回払った人に返ってくるかですがこの取り扱いは県税事務所でお尋ね下さい。 相続税は今回分としては二重どりになりますのでないと思います。相続人間で調整は必要ですが。 あと贈与税か譲渡税ですが協議のやり方で変わってくると思います。これらの税金を払わないで済むとすればやはり遺産分割協議書です。あくまでやり直しです。 文言に譲渡や贈与の文字が入っていれば贈与税又は譲渡税 がとられる可能性があります。
お礼
丁寧なご返答ありがとうございます。 兄は、全てを捨てても母と同居したくないと言っているので、承知しています。 遺産分割協議ってやり直しできるんですか？ それならあんまりお金はかからなさそうですね。 貴重なお時間をさいてお返事頂きありがとうございました。
- ida256
- ベストアンサー率14% (2/14)
お兄様は承知されているのですか？ まず遺産分割協議をやり直しして遺産分割協議書を 新たに作成します。相続人全員の署名、押印が必要です。 あとは所有権移転登記をするだけです。 必要な費用はとりあえず登録免許税、不動産取得税、です。登録免許税は申請書の原因が遺産分割となりますので前回支払した額と同じぐらいです。（法改正でもっと安いかも）。不動産取得税については再び取られるかどうか分かりません。分割のやり直しですから２重どりになる気がするのですが。相続税、贈与税の心配は今回要らないと思います。譲渡税は取得税と同じと考えますが税金関係に 詳しい方の回答お願いします。
実際の登記簿の記載を見てみないと具体的な回答はできませんので、お近くの司法書士さんに登記簿謄本と不動産の評価証明書（役所の固定資産税課で発行しています）をもって相談される方がいいでしょう。 相続税がかからない程度の遺産でしたら、一旦相続登記を抹消して、改めて相続登記を行うのが税金（贈与税・譲渡所得）問題が発生しなくていいかも知れません。 一般論では回答できないレベルの問題ですので、「具体的に」相談されることをお勧めします。
お礼
やはり具体的に相談するのがいいんでしょうね。 ありがとうございました。
- mak0chan
- ベストアンサー率40% (1109/2754)
>兄名義の土地、建物をすべて母名義に変更する・・・ (1)単に登記上の名義を変更するだけでしょうか。両者間に時価に相当するお金の受け渡しがないと、「贈与」となり、贈与税が掛かります。 (2)「売買」であれば、売った方に他の所得と合算して所得税が掛けられます。 (3)どちらの場合でも、新しい名義人に不動産取得税が掛けられ、以後毎年固定資産税が掛けられます。 (4)登記の変更は法務局に届け出ますが、多くの場合司法書士が代行してくれます。 (5)登記が完了すれば、税務署並びに自治体から、税務申告の案内が来ます。
お礼
早速のご返答ありがとうございます。 売買のするか贈与、譲渡にするのか検討中です。 一番お金がかからない方法を探しています。 ところで、贈与と譲渡ってどう違うのでしょう？
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