マンションを手放したい

質問

相談させてください、困っています。
私の両親のことなのですが、現在生活が苦しく、
10年ほど前に購入した マンションがかなり重荷になっています。
マンションの支払いを無くしたいと、自己破産を考えた
らしいのですが、 実は保証人に母の妹夫婦をあてていて、
そっちに支払い要求がいくということで できませんでした。
母は、浪費癖があり女もいるような父とは、マンションのことが
無ければ離婚を 考えても良いと思っているようなのですが…。
マンションを売っても、 結局多額の借金が残りますよね。
その支払いをやっていけるかどうかも不安なので、 どうにも動けないようです。
マンションがあれば生活保護なども受けられないし、
将来私たちに火の粉が 降りかかってきそうで本当に悩んでいます。
私は結婚し子供もいて、近くに住んでいます。
母のことは心配ですが、夫や子供に 迷惑をかけたくありません。
どうにかして、マンションを手放したいのですが…
何か良い案はありますでしょうか。よろしくお願いします。

回答No.3

moonliver_2005

再びNo1です。
＞そこで質問なのですが、賃貸に出すとき、今のままの状態、
つまり私たちに贈与せずに賃貸に出すことは不可能なのでしょうか？

十分可能です。ただしお父上、お母上の方は、生活保護は受けられないです。生活保護を考えなければ、お父上の方が貸主になって、賃借人を募集することになります。

No2さんは管理費・修繕積立金を心配されていますが、家賃と別額で請求することも可能ですし、そうしている大家さんも沢山います。この場合、賃借人から見て、家賃＋管理費＝賃料で物件評価しますから同じことです。

借り手がつかない場合が心配なときは、居住したまま賃貸に出すという裏技があります。私も実は自宅を賃貸に出しています。やはり借り手がいるかどうか不安でしたので、「借りた人が希望する賃料で現れたら家を明け渡します」という条件で自宅を貸しました。ですから、賃貸借仮契約後１ヶ月後自宅を明け渡しました。

不動産屋さんは、少しいやがります。それと生活しているのに、借り手希望者には家の中全部見せてあげることが必要になりますが、不動産屋さんは何と言ってもお金儲けになる話で、借り手をみつけてくれるのに協力してくれました。賃貸に出してから、１年半位でようやく借り手が見つかりました。戸建て住宅・マンションというものはすべて個性がありますから、「この物件絶対気に入った」という人が必ず居るはずだ・・・と私は信じました。

人に貸す場合、実際は畳、ふすま、障子を張替え、汚れた壁紙も張替え、壊れた箇所は修理し（広さ、状況によりますが２０万前後）ルームクリーニングを依頼（2,3万とか4,5万）するなど、貸し出し費用がかかりますが、受け取った敷金・礼金（東京、関東の場合４か月分の賃料）でこれらの費用を業者に払うことができるメリットもあります。

＞あと最後の将来離婚する事態～は、私たち娘夫婦のことでしょうか？
それとも両親のことですか？

回答では質問者さんご夫婦の離婚の場合についてです。本来は質問者さんのご両親の財産のはずですが、質問者さんの夫の名義にすると、離婚の場合、その財産分与としては法的にはこの財産の２分の１が質問者さんの取り分となります。ローンは殆ど返済されたとします。ところが夫はローンの支払いに関与しておらず、返済しているのは賃借人です。つまり質問者さんは、夫の名義を借りただけなのに離婚に際して２分の１の財産を夫に渡すことは、質問者さんにとっては我慢し難いでしょう。でも夫にこう主張されると、対抗するのは質問者さんには困難です。ですから離婚のときもめるのです。

＞母がもし父と離婚、ということになっても、このマンションのことが
ネックになってくるでしょうか。（10年間払ってきたのは一応父ですから…）

ネックにはならないでしょう。たとえば銀行ローン残高＞マンション売却額とします。

結婚した日以降離婚した日までに形成された財産については財産分与請求権が母上に生じます。この場合、形成された財産はこのマンションだけとしますと、銀行ローンがありますから、マイナスの財産となります。マイナスの財産を請求する人はいなくて、請求を放棄するのが普通で、法律上も認められます。つまりお母上が「私は離婚に際しては財産分与は請求しません」と言うと、マンションの名義は夫のまま、ローン返済責任も夫のままとできます。

財産分与請求権と慰謝料請求権は全く別物ですから、財産分与請求権を放棄しても慰謝料を請求することは出来ます。離婚原因を作ったのがお父上であれば、それに対する慰謝料であって、財産分与とは妻として生活を支え結果として財産形成に寄与したことの対価だからです。

次にどんどん月日が経って、ローン残高＜マンション売却額になったとします。

この時は財産分与請求権を行使すれば良いだけの話になります。

よってこのマンションは離婚のネックにならないでしょう。

回答No.2

oros-labo

あくまで参考意見なのですが、

賃貸物件として貸し出すのであれば、立地条件・年数はかなり重要です。
月々の住宅ローンの返済に加え、管理費・修繕積立金を捻出できるかどう
かについては、専門家（不動産業者など）とよく話し合われた方がいいと
思います。

なにより、借り手がつかない場合は一切収入が入らない、ということは
第一に念頭においた方がよいと思います。

例えばなのですが、物件を任意売却した上で、住宅ローンを組んだ機関
（公庫なり、銀行なり）と協議の上、月々の返済金額を再設定することは
可能なのではないかと思います。

金融機関としても、返済が無いよりはあったほうが望ましいわけですので
お手元に数十万円程度の資金があれば、弁護士などを仲介して金融機関と
協議・相談をしてみてはどうでしょう？

もし仮に、マンションの管理費・修繕積立金の支払いなども負担になって
おり、滞納などある場合は、こちらは（少なくとも管理費は）任意・競売
に関わらず、購入者にも支払い義務が生じますので、売却者に請求が来る
ことは、まずありません。

あくまで参考意見なので、検討される場合は専門家（弁護士・司法書士な
ど）とのご相談をお奨めします。

回答No.1

moonliver_2005

かなりの難問ですね。以下の私の回答はおおきなシナリオ、筋書き、と考えてください。実際の実行の段階では小さな障害が沢山でてくるでしょうが、ひとつひとつ乗り越えていく努力が必要でしょう。

結論的には「負担付贈与を使って質問者でもその夫の方にでも財産を移し、この上でこのマンションを賃貸に出して、賃借人の方にローンを払ってもらう」という案です。

負担付贈与とは参考URLに書いてある通りで、ローンとマンションの所有権を一体として誰かにあげてしまうことです。ローン残金＞マンション売却額、ですから贈与税ゼロです。税務署に申告しておけば良いでしょうが、詳しくは税務署に聞いてみると良いでしょう。銀行、保証人の承諾が必要ですが、本件のような事情があれば応じてくれるでしょうと私は楽観的に考えます。仮に質問者に対し負担付贈与するとします

こうすれば、母上は生活保護が受けられない障害は取り除かれます。このまま、母上がこのマンションに住み続け、賃料を質問者に払い、質問者がそれを原資にローンを払うスキームでとりあえずしのぐこともできるでしょう。

ただし母上のローン負担の重荷は解消しませんから、不動産屋さんに行くか、インターネットの不動産屋さんのHPで調べて家賃がどの位取れるか試算します。マンションの購入価格の10%を12ヶ月で割った値とその試算を比較してみると良いでしょう。家賃試算額＜計算額になったら計算額を５％に変えて比較します。家賃試算額＞計算額ならOKです。実は銀行はこのような計算をして賃貸事業としての投資効率があるかどうか判断します。投資効率５％以上なら賃料で必ずローンは払えますから、負担付贈与OKすると私は予想します。

今度は、試算賃料と毎月ローン支払額を比較します。試算賃料＜毎月ローン支払額とたとえなっていても、差額が1,2万円ならローンの返済を激減させることに変わりないですから、この差額は母上に支払ってもらうことが出来れば質問者大満足でしょう。しかしタダでマンションもらっていてあと20年経てば質問者の物になるのですから、たとえ質問者が払っても質問者には文句はないでしょう。20年後ローン完済時点でこのマンションを質問者が売却すれば、大金が質問者に入ります。貯金していることと同じでしょう。

問題は借り手がいるかということです。駅のそば（徒歩５から１０分程度）なら何の問題も無いでしょう。駅から徒歩１５分から20分とか、バス停そばなら、まあOKでしょう。あと通勤先との時間です。東京なら都心に１時間以内で行けるなら問題なし、１時間以上１時間半ならまあOK・・・みたいな感じです。

本件、利益をあげるのが目的でない賃貸ですから立地条件が悪ければ賃料を下げれば良いと割り切れれば、賃借人は必ず見つかるはずです。

質問者には毎年賃料収入を不動産所得として確定申告する不便さが生じます。申告の仕方、申告書の書き方は税務署が親切に教えてくれますから、税理士さんに依頼は不要です。

確定申告上、は不動産所得は赤字になるはずです。減価償却費、金利、管理費、などが経費で認められるためです。これをご主人の所得と合算すると所得税が戻ってくることにないます。質問者の名義だと税務署この合算Noというかもしれません。負担付贈与を決行する前に税務署に聞いてみて有利な方法を選べばよいでしょう。

税金の観点では、ご主人名義が最適ですが、将来離婚する事態になったときは、もめる原因になるでしょう。

参考URL：

http://www2.ttcn.ne.jp/~mkikuchi/hutanntukizouyo.htm

お礼

丁寧で詳しい回答、本当にありがとうございます。感謝します。
何度も読んで、今、自分の家族に当てはめて考えているところです。
理解力がないので、時間がかかりそうですが…（汗）

そこで質問なのですが、賃貸に出すとき、今のままの状態、
つまり私たちに贈与せずに賃貸に出すことは不可能なのでしょうか？

あと最後の将来離婚する事態～は、私たち娘夫婦のことでしょうか？
それとも両親のことですか？
母がもし父と離婚、ということになっても、このマンションのことが
ネックになってくるでしょうか。
（10年間払ってきたのは一応父ですから…）

見当違いな質問になっていたらすみません、よろしくお願いします。