建物に留置権て出来ますか？

質問

民法２９５条に留置権に
「誰に対しても、債権の弁済を受けるまで目的物の占有ができる」
とありますが、
(1)建物にも留置権が使えますか？

もし使えないのなら話は終わりなのですが、
もし使えるとしたら、
(2)その建物に対しての債務不履行が長期に及ぶ場合は
民事執行法１９５条によって「競売権」が認められるのでしょうか？
（建物に対してだけ債務不履行で、土地にはありませんが、
民法２９５条からすると、地上権だけ取得できるとあるので、
土地と建物を切り離せますよね？）

　全体の話としては、Ａ所有の土地に
Ａからの依頼でＢ会社が建物を建てて、
全額払わないうちにＡはＣへ売りました。
Ｃは善意のＤに売り、Ｄは土地建物の登記を済ませました。
民法９６条に「詐欺又は脅迫による意思表示は善意の第三者に対抗出来ない」
とありますが、
(3)ＡがＢ会社へ債務を履行しない場合は、
Ｂ会社は善意Ｄ名義の建物を留置あるいは差し押さえる事はできますか？
(4)Ｂ会社がＡを訴える場合、他にどんな条文が使えますか？

法律を勉強し始めてまもないので、文章がつたなく、
理論的におかしいかもしれません。
もしおかしければ、どこがおかしいのか教えてくださるとうれしいです。
どうぞよろしくお願いします。

回答No.4

noname#61929 · ベストアンサー

>　現実的には、訴訟で「代金を払え」という結果が出ても、なかなか払わないタイプの人もいますよね。

であるからこそ、強制執行という手続きがあって、判決を債務名義にして強制的に債権を実現するのです。給付訴訟における本案請求というのは実体としてはあくまでも「権利義務関係の公権的な確認」の意味しかありません（確認訴訟はそのものずばりです）。実際に権利義務関係を実現するのは別の公権的手続きである民事執行手続きによります。なぜ分かれているかと言えば逆になぜ一緒でなければいけないのかであって、権利が確定すれば任意で支払ってくれる場合がある以上、常に強制執行手続きに移行する必要性はまったくありませんし、債権者側にしても時効中断などの理由で訴訟を行ったが執行しようにも債務者には財産が無くて執行できないし同時に今すぐ執行の必要も無いので執行は保留するということもあり得るから別になっているだけです。敗訴と同時に財産を処分されたら……とか考えるならば保全手続きを利用します。

>　財産なんかも家族か自分以外の名義にしてて、代わりに差し出すものが何もない人。

こういう場合はどうしようもないです。財産隠しをしているのが分れば対応も可能ですが、「本当に財産が無い」場合には、債権は俗に言う焦付きの状態であって回収は不可能です。無い袖は振れないのです。

>　いっそ破産してもらえば、民法６４２条から、B会社は破産財団というのに加入して配当をもらえる方法がある

と言っても、財産が無ければ同じことです。
破産するということは債務超過なので「全額回収は不可能」です。部分的に回収できるとしても、破産するような場合は「大幅」債務超過なので債権額に比して大した額は回収できないです。
債権額が非常に巨大ならその一部でも無いよりはマシということにもなりますが、無いよりはマシ程度でも回収できるということは少なくとも（債務額に対しては極僅かでも絶対的な額としては）それなりの財産があることになります。それなりの財産すらなければ、結局は回収できないのでどうしようもありません。

「財団不足による（破産）廃止」という制度は、債権者への配当どころか破産処理費用すら賄えないくらい（負債に比して）資力が無い場合に破産処理を終了するもので、ここで免責決定まで出てしまえば、破産しても債権回収はまったくできないことになります。

>　そういうことが起こらない様に、
事前に抵当権などの担保権を設定しておくのですね。

まさに二つの理由です。一つは、「担保物権は優先弁済効がある」ので、少なくとも担保価値分は確実に回収できるということ。破産では債権者平等の原則により債権額の割合に応じた分配しか受けられませんが、担保物権があれば、その分について優先的に債権回収ができるので有利になります。担保価値が債権額を上回っていれば全額回収できます（ただし、被担保債権から生じた利息の上限には注意）。二つ目は、「本案の訴訟よりも楽に債権回収ができる」ということ。契約に基づく代金支払請求という本案請求をやるよりも、担保権の実行による債権回収の方が一般論としてはずっと楽です。（設定時に資産評価の誤りとかがない限り）楽に確実に金銭回収ができるからこその担保物権なのです。

お礼

大変に勉強になりました。
こんなにご丁寧に教えて下さってありがとうございます。
本当にありがとうございます♪

回答No.3

tk-kubota

建物は、居住していたり、事務所や倉庫として利用していることで「占有している。」と云うことになります。
ですから、AがCに売却して引渡を受けるまでは、Bは留置権を主張して占有することができます。
そうすれば、Bは、その建物を留置権の実行による競売で、その代金から回収できます。
今回の場合には、AからCへ、更にDへ転売していることから、これを取り戻すことは困難と思われます。
しかし、CやDがBを詐害する目的であれば「債権者取消権」によって取り戻し、それを競売(債務名義が必要ですが)し回収できます。
「詐害する目的」は現実に代金の授受が必要で、それがないなら「詐害」が認められると思います。
なお「建物に対してだけ債務不履行で、土地にはありませんが、民法２９５条からすると、地上権だけ取得できるとあるので、土地と建物を切り離せますよね」と云いますが、Bは建物建築費用の債務不履行ですから「建物代金だけからしか回収できない」と云うことはないです。留置権の主張は「建物だけ」と云うことになりますが。
また、295条の留置権は「物」が対象なので、それは動産でも不動産なら土地でも建物でもかまいません。
従って「地上権だけ」と云うことはできないです。
もともと、地上権と云うのは設定契約か法定地上権でないとならないので、その権利者はAではないので対象とはならないです。

お礼

現実に代金の授受がないなら「詐害」が認められる
というのは、勉強になりました。そこに気付きませんでした。
ご回答ありがとうございます。

回答No.2

noname#61929

（1）使えます。借家の費用費償還請求権に基づく留置権の主張を認めた判例（大判昭和10年5月13日)もあります。
（2）要件事実が不明です。留置権の成否に名義はどうでもいいです。誰が占有しているのかが問題です。留置権は占有が要件なのでB会社が既に建物をAその他に引渡しているのであれば、既に占有のないB会社は留置権の主張はできません。
(3)(4)詐欺の規定が何の関係があるのか分りません。
(3)B会社が引渡しをせずいまだ建物を占有しているのなら留置権の主張は可能です。ただし、代金債務が履行期にあることが必要です。留置権は、反対給付が履行期にない限り主張できません。また、第三者の所有物を差押えるのは（少なくとも設題の限りでは）根拠がありません。
(4)Aに対して請負契約に基づいて未払いの請負代金支払請求訴訟を起こすのが王道です（条文的には判例通説実務に従えば414条1項の強制履行)。契約に基づいて代金を支払えというのがもっとも最初に言うべき話でしょう？
と言いますか、むしろそれ以外に何を言うのか……？
留置権にしろそれ以外にしろすべては「代金債権の保全」が目的です。要は、「代金を回収すること」が最終目的なのですから、端的に「代金を払え」と訴えればそれで済む話です（普通は訴えるのが面倒臭いし確実に代金が取れるとは限らないから抵当権などの担保権を設定します）。もちろん「ついでに」履行遅滞等による損害賠償請求（条文的には415条）もします。

＃ちなみに民法333条は「動産」の規定なので不動産である建物には関係ありません。

お礼

現実的には、訴訟で「代金を払え」という結果が出ても、
なかなか払わないタイプの人もいますよね。
　財産なんかも家族か自分以外の名義にしてて、代わりに差し出すものが何もない人。
この場合はどうするのか気になりました。
　いっそ破産してもらえば、民法６４２条から、B会社は
破産財団というのに加入して配当をもらえる方法があるというのは知りました。

　そういうことが起こらない様に、
事前に抵当権などの担保権を設定しておくのですね。
　勉強になりました、ありがとうございます☆

回答No.1

kanpyou

(1)建物にも留置権が使えますか？

　現実的のそのような状態（留置した状態）になるかどうかは思いつきませんが、理論的には可能だと思います。

(2)民事執行法１９５条によって「競売権」が認められるのでしょうか？
(3)Ｄ名義の建物を留置あるいは差し押さえる事はできますか？

留置権に関すれば、いま現に、その物を管理している者が、物に関する債権を持っていなければならず、事例によると、目的物はA→C→Dと持ち主が変遷していますので、現実的に、留置権への解釈には無理があります（B会社が目的物を留置していない。）ので、(2)については「無理」です。

では、「B会社はDから目的物を取り戻せるのか？」ということになります。
結論から言えば、「B会社はDから目的物を取り戻すことができない」となります。

理由は、善意の第三者へ売却していて、登記も完了しているため、該当する手段条文のことごとくが『第三者保護』(民法325条,333条など)となっています。

(4)Ｂ会社がＡを訴える場合、他にどんな条文が使えますか？

一番簡単（認められやすく）で、直接的なものは「民法415条　債務不履行」による「金銭賠償」です。
B社は、目的物が必要なのではなく、『支払われるべき代金』が必要なのです。

お礼

聞いた話によると「占有屋さん」なる人たちと、
「占有屋さんをどかす人たち」を有料で雇う場合もあるみたいで、
それはイリーガルではないのか悩みました。

　確かに、自分は論点を間違っていた事に気が付きました。
目的物が必要なのではなく、『支払われるべき代金』が必要
なのですね！！ありがとうございました♪