不動産業者を通さずに地権者から土地を購入する際の注意点

質問

皆様、お世話になっております。

土地を購入して家を新築したいと考えており、そのためにいろいろ土地を探していたのですが、やっと家族が納得する土地が見つかりました。
その土地は、
　・新興宅地分譲地（大規模）
　・第一種低層住宅地（建ぺい率=60%、容積率=80%）
　・建築条件なし
　・60.6坪、@22.5万円
　・南側道路と面している
です。
もともとこの土地は、大工の叔父が勧めてくれて、その叔父がこの分譲地を整地した業者さん（地元の中規模工務店さん）に確認してくれて、見つけることが出来ました。

上記のような状況なのですが、ひとつ気になる点がありまして、皆様にご教授していただきたいと考えております。
気になる点というのは、この土地は、不動産業者が押さえていない土地ということです。
大型分譲地ですので、他の土地は、地元の複数の不動産業者が押さえているらしい（詳細は未確認）のですが、この土地と隣の土地が、不動産業者が押さえていない土地で、かつ、まだ売却されていない土地ということでした。（すでに売却されている土地があるかどうかも未確認）

不動産業者が押さえているのであれば、その業者にアプローチし、不動産取引の手順に沿って購入手続きを踏めはいいと思うのですが、不動産業者が押さえていないということですので、直接、地権者から購入することになりそうです。
そこで、不動産売買に関して全くの素人の私が、この取引を成功させるために何を注意すればいいのか、皆様からご教授していただけないでしょうか？

補足(1)：上記のような不安をもっていることは、大工の叔父に伝えており、この土地の情報を入手した業者から、売買に関する情報も聞いておくと約束をもらっております。その情報も含め、自分でも多少勉強しておこうと思っています。

補足(2)：売買の手順が非常に大変であるならば、この分譲地の他の土地も検討します。

回答No.4

noname#39684 · ベストアンサー

まず、その土地が売りに出ているものなのかどうかを確認することからです。大規模分譲地では地主が親戚のためなどに、良い区画を売らずに残すことがよくあります。不動産業者が仲介をしていない土地、ということは単純に言えば「売りに出る予定が無い土地」である可能性が高いわけです。

仲介手数料を惜しむより、手続きのミスや間違いは禁物ですから、売りに出る予定の土地なら、不動産業者を介して手に入れるほうがリスクがずっと少ないですし、金銭では測れない「精神的疲労」もずっと少ないです。

お礼

回答ありがとうございます。
複雑な手続きのほか、いろいろ確認することも多いようですね。
皆さんの回答を拝見すると、仲介手数料が安く見えてきました。
リスクも精神的疲労は負いたくないので、叔父が口を利いてくれた地元工務店の営業の方が、どのくらい動いてくれるかを確認してから、不動産業者さんに仲介を頼む等を検討してみます。

回答No.5

noname#20895

いろいろと難しいことはありますが、素人同士でもできないことはありません。ただし、もしローンをお使いになるのであれば、金融機関の要求する書類一式をあなたが自分で揃えることができるか？ということがあります。もしローンをお使いになるのであれば、まずは金融機関に相談し、自分の手に負えないと思えば仲介の不動産業者を入れるべきだと思います。
それから、お話の内容からすると、区画整理の換地で元の地権者が取得したものかもしれません。そうであれば、換地処分が完全に終わっていれば良いですが、仮換地の状態であったりすれば、登記簿を確認するだけでも素人には難しいです。

お礼

回答ありがとうございます。
素人にもできなくもないとのことですが、皆様の回答を拝見すると、不動産売買で頭を悩ますより間取り等で頭を悩ましたいなと考えるようになりました。
まずは、叔父が口を利いてくれた地元工務店の営業の方が、どのくらい動いてくれるかを確認してから、不動産業者さんに仲介を頼む等を検討してみます。

回答No.3

63ma

ご質問中＞不動産業者が押さえていない土地で・・とありますから、おそらく不動産屋の役割は仲介業務だけかと思います。
　仲介が入りませんので、売るほうも買うほうも、仲介手数料分安上がりになります。
　土地所有者と直に土地売買契約する訳ですが、将来所有権移転登記などの手続きも出てきますので、これ等を見越して、予め司法書士に相談の上、売買の話を進められては如何でしょうか。

お礼

回答ありがとうございます。
皆さんの回答を拝見すると、仲介手数料が安く見えてきました。
まずは、叔父が口を利いてくれた地元工務店の営業の方が、どのくらい動いてくれるかを確認してから、不動産業者さんに仲介を頼む、もしくは司法書士さんに相談に行く等を検討してみます。

回答No.2

hokenyaboo

>不動産業者が押さえていないということですので、直接、地権者から購入することになりそうです。

「大規模分譲地で元の地主が所有している区画」というのがない訳ではありませんが・・・

１、その土地の地番（住居表示ではなく土地の番号、叔父さんから地権者に聞いてもらう）　　　

２、所轄の登記所（法務局）に行き公図（土地の分割地図、それぞれに地番が入っています）のコピーと謄本を取る。

３、公図上の地番の土地と実際の区画が合っているか確認（ひとつのブロックが何区画に分れていて、その何番目かなど）

４、謄本の表題部（１ページ目）で地籍（面積）を確認。
甲区（次のページ）で所有者を確認（個人なのか？会社なのか？、１人か数人か？）
乙区で所有権以外の権利関係の確認（抵当権や根抵当権、質権・所有権移転登記仮申請など）
何かしらの債権などが付いていたら売買（残金決済）までにきれいにしてもらえるかを所有者に聞く）万一はずしてもらえないで貴方に所有権が移った場合、貴方の債務になり最悪の場合借金を返済させられるか債権者に土地を取られます。

複数の所有権者がいた場合、全員から売買契約の印鑑をもらえるのか？（その人１人と契約してもその人の持分を買うだけで土地の権利全部を買うことにならないから）

売買契約は口頭でもＯＫなので契約書は必ず必要ではありませんが、ローンを組むなどするのであれば必要になります(サイトで拾うこともできますが）

通常、契約時に手付金（１割程度）を支払い後日残金決済時に所有権移転登記に必要な書類をもらいますが、素人の契約なら「契約書を作成（相手方に確認してもらう）」→「司法書士に登記の依頼（双方の必要書類を聞きそろえる）」→「契約日時を決め契約、お金を支払う（司法書士立会いで双方の書類を預ける）（その日から土地は貴方の物に）」→「後日権利書が出来上がり、晴れて土地の所有者に」

大まかにしか書けませんので裏に潜む瑕疵や危険は分りません。

業者（専門化）を通さずご自身で行うにはそれなりのリスクが伴う事を覚悟の上で行って下さい。

お礼

回答ありがとうございます。
いろいろ複雑な手続きが必要のようですね。目が回りそうです。
リスクは負いたくないので、叔父が口を利いてくれた地元工務店の営業の方が、どのくらい動いてくれるかを確認してから、不動産業者さんに仲介を頼む等を検討してみます。

回答No.1

Lescault

こんにちは。知り合いが大手のマンションデベロッパーに勤めており、いろいろ話を聞いたときの印象からすると、まずは単純な金銭の貸し借り等とは違いますので、安全策をとるならば不動産会社等に仲介手数料を払って契約・名義変更などの業務を依頼された方がよろしいかと思います（頼めばやってくれるはずです）。
あるいは、どうしてもご自分でやる（そもそもやっていいのかどうかも疑問）というのであれば、まずけいやくしょの作り方等全てについて弁護士さん等に相談し、指導を受けた方がいいです。登記の仕方等も多分おわかりにならないのでは？？？

お礼

回答ありがとうございます。
いろいろ複雑な手続きが必要のようですね。
まずは、叔父が口を利いてくれた地元工務店の営業の方が、どのくらい動いてくれるかを確認してから、不動産業者さんに仲介を頼む等を検討してみます。