中古建物の売買契約の現況有姿渡しと瑕疵（かし）担保責任について

質問

不動産屋と選任仲介契約を結んで、ＹＡＨＯＯオークションにも出品し、不動産屋はホームページに載せてあって、結局買主様はＹＡＨＯＯオークションを見て気に入り、不動産屋を通して売買契約を結んだのですが、その契約書の中に２項目あり、１．現況有姿での引き渡し。２．瑕疵（かし）担保責任を２年とする、とありました。不動産屋でありながら素人にも瑕疵なんて言葉はあまり分からないのに、勝手に２年と書いて、それが私どもの経営方針だ！と・・・、最近売り渡してから風呂場のコンクリートにひびが入って（築１５年の丸太小屋）水漏れがする、木が腐食してきている、修理費１７万円かかるから払ってくれと・・・、買主は小学校の校長先生と奥様も先生です。引き渡して登記が完了してから買主の手に渡っているのに、そんな二つの矛盾！そしてこれから２年間も恐れおののきながら暮らしていかなければならない。中古建物を売る時の皆様へのご注意と、何か売主に有利な条件等ありましたら教えて下さい。ＹＡＨＯＯオークションに「成約に感謝!」とお礼広告を含めてこんなことを、オークションで出品される方との勉強会をかねてと思ったのですが、先ずは良識ある、ＯＫＷｅｂの会員の皆様方に教えて戴こうと思いました。よろしくお願いいたします。すでにいろいろと調べてみましたが２年間に出てきた問題については修理をしていかなくてはならないのかなと覚悟は決めているのですが・・・、貧乏人としては辛いよ！

回答No.6

noname#19073 · ベストアンサー

＞本来物品の売買には利害関係があってはならず、双方がハッピーになることは当然と考えております。

＞誰がにくいわけでも御座いません、お互いにハッピーになる方法は何かを模索しているところです。

＞今までは”人”を信じて、６４歳までお付き合いをしてきました

上記、大変感銘を受けましたので、引用させて頂きました。私など、ご質問者から見れば若輩も若輩ですが、貴方様のような大変にご立派な方がこの日本の中で少なくなって来ていることを大変残念に思います。

貴方様の書かれていることに比して、私など回答している側の人間の書いていることが何て卑しいのか、とつくづく思います。
何度も書き込みをして申し訳ございませんが、こちらの方こそお礼を書き込みたくなってしまいましたので、失礼致しました。

お礼

ひとつのどろどろとしたテーマから、お金と感情ではなく”人”に行き着いたことに、深い感銘を覚えました。なぜか涙が出そうなほど嬉しいです。
本当にありがとう御座いました。
皆様お身体ご自愛なされ、ご活躍されますことをお祈り申し上げます。
ありがとう御座いました。

補足

素晴らしい方とお話をする機会が得られましたことに感謝いたします。
私もこのディスカッションをさせて戴くまではなんとなくもやもやと、やりきれない思いでいました。
皆様方のご指導を戴いて、パワーを授かって、やっと平常心を取り戻すことが出来ました。
後は淡々と買主様と不動産屋様とお付き合いが出来る気持ちも生まれてきました。
intheforest 様　本当にありがとう御座いました。
最後にご質問させて戴きました私の欄にご指導戴いた皆様方に感謝と今後の私の進め方に関して宣言し肝に銘じ、
実践していく所存でおります。
本当にありがとうございました。

回答No.5

noname#19073

何やら私が回答した、（一部）内容に対する反面みたいな人が出てきましたが・・（笑

まぁ何か勘違いがあるのだとは思いますけれど、経営方針というのは他人に押し付けるものではありませんのでね。
どういうポリシーを持って商売するかは勝手ですが、きちんとした説明と合意を得ずに瑕疵担保責任2年だなんて、持って行き方によっては業者側の責任を追及することも可能ですよ。

ただし、今回はご質問者も当事者として確認を怠った落ち度がありますので、現実には難しい部分はありますけど。それに2年の瑕疵担保責任を付けたから、今回の売買が成立した、という可能性だってあるわけですから。

しかし、はっきり言って不親切な業者です。その業者はまず、

「瑕疵担保責任とはどういうものか？」を説明した上で、

「瑕疵担保責任については、当事者同士で決められるものだが宅建業者が売主の場合に制限を受けるのと同レベルの2年間の責任期間をお薦めする。
そして売主様には2年付けていただくのが当社の売買媒介業務における経営方針なので瑕疵担保責任を2年付けない媒介ならお断りする。」

とここまでハッキリ言ってからやるべきなんですよ（笑）
ポリシー持って仕事する、ってのはそういうものです。ここまで言ってのけて商売しているのであれば、それはどなたか書いていたように「大変ご立派」です。

そうすればご質問者もこの業者に依頼しない、という選択が取り得たわけですから。

お礼

違う視点からのご指導ありがとう御座いました。テーマの反響の大きさに驚いていますと共に、ご親切に”人”を信頼する心も回復してきたように思います。ありがたいことです。このような場を提供して下さっているＹＡＨＯＯさんにも感謝申し上げずにはいられません。
ありがとう御座います。

補足

ＡＮｏ４様の補足を書き終えて、戻ってみましたら貴方様（ＡＮｏ５）から入電されていました。
最初に戴きました、ＡＮｏ１様、ＡＮｏ２様にお礼のポイントを差し上げるお約束をしておりながら、本当に私のことのように親身になって、教えて下さる貴方様、
及び他の皆様方に、基本的には皆様親切心から指導してくださっていることが、痛いほど心に滲みます。
買主様とお会いして、部屋の内外を満遍なくご案内して、本当に満足そうに、３者で司法書士さんのところでに行って移転登記を済ませ、
司法書士さんからもおめでとう御座いますとお祝いの言葉を戴き、喜んでいた矢先のことでしたので、
このような責任の定めがあることに、残念でたまらず皆様にご指導を仰ぎながら、心を癒しているところです。
誰がにくいわけでも御座いません、お互いにハッピーになる方法は何かを模索しているところです。
いろいろな視点・論点がありますので、これから中古建物を売られて、他所に引越しをして、
売主様から買主様に変わる皆様の為にも、締め切らずに残しておいて良かったと思っております。
重ねて感謝申し上げます。

回答No.4

yachtman

かつては、瑕疵担保による損害賠償請求権が消滅することはなかったため、恒久に負わなければなりませんでした。
しかし、平成１３年１１月２７日の最高裁判所判決で、瑕疵担保による損害賠償請求権消滅は、引渡時から１０年間となったのです。

当事者同士の契約で、瑕疵担保による損害賠償請求権消滅期間を短縮することができますので、２年と謳うことは不可思議ではありません。
もしも、当事者同士の契約に損害賠償請求権消滅について記載がなかったときは、前記判例により引渡時から１０年間となります。
したがって、本件契約書に２年と謳われていたのですから、１０年間負わずに済んでラッキーでした。

売主が瑕疵担保責任を負わない等と定めることもできますが、購入検討者の立場では「瑕疵担保のない物件なら、その分売買価格を安くしてもらおう」と考えます。
そのため、瑕疵担保責任を負わないことして安く売るか、瑕疵担保責任を負って相場通り売るか、を考えると大差はないかもしれません。

現実、不動産売買では瑕疵担保による損害賠償請求権消滅期間を２年と謳うことが少なくありませんし、個人売主に不動産屋と同レベルの２年間を謳うことも少なくありませんので、本件不動産屋が酷い契約をしたとは思えません。
また、２年未満の瑕疵担保では買主がかわいそうであり、２年を超える瑕疵担保では売り主がかわいそうであると考える不動産屋は少なくないので、２年とする考えを「それが私どもの経営方針だ！」と言うことは立派なことです。

参考URL：

http://www.ne.jp/asahi/moto/jogging/houtekikonkyo.html

お礼

マンションのような大規模な個数を管理する為に、しっかりした詳細な取り決めがありますことも教えて戴き、ありがとう御座いました。

補足

法的な引用も含めて詳細にご指導いただきありがとう御座いました。
本来物品の売買には利害関係があってはならず、双方がハッピーになることは当然と考えております。
前提として、不動産屋さんには中古建物の仲介でも瑕疵担保責任を２年と決めているとのことについては了解しています。
ただ戸建中古についてこのようなケースが少ないので疑問に思っているだけです。
ＵＲＬで引用してくださったのは、マンションのケースのようで、これが戸建にそのまま該当するのかも私には分かりません。
また勉強する項目が増えたような気がします。
売主としては都合の良いところのみを引用したくなりますが、ＵＲＬの表の備考・問題点のところ、
上から３段目に以下のことが記述してあります。
「中古住宅は個人が売り主の場合が多く、瑕疵担保責任が無いものが多い。（相当の年月が経過しているのであれば当然とも思われるが）」
この質問のテーマは、売主、買主の視点によって、また不動産屋さんの姿勢によってかなりの乖離が見られることも分かりました。
いろいろな視点からのご指導に感謝しております。

回答No.3

noname#19073

＞素人にも瑕疵なんて言葉はあまり分からないのに

契約書の文言等でわからない事柄があった場合には、質問して確認してください。内容が理解出来ていないのに契約書に判を付くという行為は素人だからとか玄人だからとかいう以前のお話かと思います。

＞勝手に２年と書いて、それが私どもの経営方針だ！

意味不明です。契約の当事者は売主（あなた）と買主であり、仲介業者としては宅建業法や関係法令に則った上で円滑な取引をサポートするのが役割です。
「契約当事者でも無い者が、違法でもない契約書の内容に、自分のところの経営方針を押し付けてくるという事はおかしいです」

※ちなみに宅建業者が売主の場合は、瑕疵担保責任は2年以上の設定にしないと無効になります。

あえて言うならば「あなた方（業者）が瑕疵担保責任を売主に代わって引き受ける経営方針にしたら？」という感じですね。そうでも無ければ業者が指示出来る事柄では無いです。

＞中古建物を売る時の皆様へのご注意と、何か売主に有利な条件等ありましたら

売主はなるべく高く売れれば良いと考えるでしょうし、基本的には代金を貰えば物件を引き渡して終了です。個人が売主ならば「瑕疵担保免責」とすればそれ以上引っ張られることは無かったというだけの話です。

しかし、取引というのはあらゆる条件が常に連動するものです。瑕疵担保を免責にするならば「あと100万円値下げしろ」等の話になることはよくあることだし、価格を維持する為に「瑕疵担保責任3ヶ月とか6ヶ月とか」をやむなく付ける場合もあるでしょう。（個人売主に宅建業者と同レベルの2年間を設定するのは聞いたことがあまり無いです・・）
個人売主に義務は無いからと言っても瑕疵担保免責を買主が飲むかどうかは別問題です。

ということで、結論としては約束（契約）は内容を理解してから結びましょう、ということですね。こういうのは中古戸建の売買とか不動産とかに限ったお話ではありません。

お礼

ご指導ありがとう御座いました。契約書はとにかく綿密に確認する必要を学びました。
今までは”人”を信じて、６４歳までお付き合いをしてきました。
いまさらおそいですが・・・
最近親戚でも保証人になって、田地田畑全て取られました。
ありがとうございました。

回答No.2

m_inoue

大家してます

＞中古建物を売る時の皆様へのご注意と、何か売主に有利な条件等ありましたら教えて下さい。

今後もまだ中古物件を売るのでしょうか？

なら自分で勉強するのが一番です

「瑕疵」の意味すら分からないのならこの掲示板で質問・回答の勉強をしただけでは又同様な失敗をします

売るのなら「瑕疵担保特約」をすればそれで物件とは永久に縁が切れます

今後何が有ろうと知らないよ特約．．．（笑）。

契約ですから買い主には補償してください

ただ、売り主に対する不動産屋の説明が不十分と思われますので不動産屋に対しては損害賠償を請求できるかも知れません

弁護士にご相談下さい

お礼

有難う御座いました。

補足

早速教えて下さいまして有難う御座いました。
ＹＡＨＯＯの検索でいろいろ調べて、こういうことだったのかとは、頭では納得していたのですが、
不動産屋さんから買って、１５年住んで親切にして戴いて信頼しきっていたものですから、
数社の不動産屋さんに仲介をお願いしたところ、我が社だけにして下さいときっぱり言われ、
きっと私のサポートをしてくださると信じていたものですから、ショックが大きかっただけです。
これからも高い勉強代になるかも知れませんが、ご指導有難う御座いました。
契約書に従って、２年間買主様に気持ちよく住んで戴ける様対応していきます。
有難う御座いました。

回答No.1

noname#20102

物件を売りに出したのは、他ならぬ質問者さまですよね。
確かに不動産屋の仲介の仕方にも不親切な部分はあったかもしれませんが、売主と買主自身が自分の契約事項に責任を持たないで不満を言う筋合いはないと思います。

＞１．現況有姿での引き渡し。２．瑕疵（かし）担保責任を２年とする、とありました。

これは売買契約書と重要事項説明書に記載されているのですよね？
それは契約前に売主、買主双方が目を通して確認をしているはずです。
え？見ていないよ、というならば、それはあなたの怠慢です。契約書に実印を押したからには、それらを承知しているはずです。

＞不動産屋でありながら素人にも瑕疵なんて言葉はあまり分からないのに、勝手に２年と書いて、
＞それが私どもの経営方針だ！と・・

これらに不満があるのならば、契約前に言うべきでしょう。
契約してから瑕疵担保責任は２年なんて知らなかった、では済まないのです。
素人だからというのも理由になりません。
もし、もしもですが、契約書に瑕疵担保責任について書かれていないのに、今になって不動産屋が勝手に「２年だから」というのならば、それは法律的に無効であるので、出るべきところへ出て訴えればいいのです。
でもそうではないのですよね、契約書にきちんと書かれているのでしたら、これはきちんと確認をしなかった質問者さまに非があります。

ただひとつ疑問に思ったのは、今回の物件の売主は個人である質問者さまですよね。
通常、不動産業者が売主である場合は瑕疵担保責任期間は２年とするようですが、売主が個人である場合、２ヶ月くらいにするのが普通のようです。
ただ、前者のように業者の場合は民法で決まっているが、後者のように個人の場合は法的に決まっているわけではなく、２年と契約したのならばそれが有効ということなのだと思います。

通常、瑕疵担保責任については、契約時に責任期間、瑕疵担保の内容(一般的には雨漏り、水周りなどの４項目)、付帯設備表などを交わします。
付帯設備表というのは、瑕疵担保の内容以外の、住宅設備の中で、「現況」どのような状態かを売主が申告するものです。
例えば床に傷がついているとか、電気がつかないとか、エアコンが壊れているなど、それらを申告した上で契約をするので、買主はそれを「承知しました」ということになります。
ここに申告されている内容については、承知しているということなので、買主は永久に修理費などを請求する権利を持ちません。
そして引渡しのとき、双方立会いの下、最終確認を行います。
付帯設備表に記載のなかった瑕疵については、その時に発見して、売主に確認をしてもらい、売主に修繕の請求ができます。
引渡しから数週間経ってしまってからは、どんな不具合を発見しても、もう売主責任にはできないのが普通です。
ただし、契約書で交わした「瑕疵担保責任」の「瑕疵」については、その期間内は売主に責任を求めることができます。

質問者さまの場合、風呂場のコンクリートや、木が腐食しているなどの不具合が、契約書で「瑕疵」の約定に当たるのかどうか、今一度書類を見て確かめてみてはいかがでしょうか。

契約は書面がすべてです。
自分がいったい何に判子を押したのか、責任を持つことからすべては始まります。
契約をするのは他ならぬ自分自身なのですから、素人だからといって甘えていては自分が損をするだけなのです。

参考URL：

http://www.home-knowledge.com/kouza/ko02.html

お礼

ご多忙中のところ詳細にわたりご指導ありがとう御座いました。

補足

早速、ご親切に、ご丁寧に、詳細にわたってご指導くださり感謝しております。
今回、不動産屋さん、買主様、売主の私で登記所へ行って、移転登記を完了し、
やっと終わったと思った矢先に、修理依頼が来て、瑕疵担保責任なることを知ったものですから仰天しました。
今回、ｅｐｐ様に教えて戴いた中で未確認が二つありました。
１．重要事項説明書
２．付帯設備表
これは売主にも渡されているのか分かりませんが、探し出して確認してみます。
瑕疵担保責任についてはいろいろと調べてみました。
ある県の、財団法人宅地建物取引業協会？では中古物件に付いては瑕疵担保責任を付けな等の条文があったり、
ある協会では、不動産屋さんにアンケートを実施し、中古建物の平均瑕疵担保責任期限は６ヶ月、２日月が圧倒的と詳細グラフがありました。
今となっては全てむなしいことですが・・・
今回は本当に有難う御座いました。
お二人にはお礼をつけさせていただきますが。今後のためにもう１週間ほど公開しておくつもりです。
重ねて御礼申し上げます。