賃貸物件の客付と元付の関係について

質問

賃貸の部屋探しで、仲介業者に行くと、
「こんな物件どうですか」
といろいろな物件の紙やカードを見せてくれますよね。

その中に、FAXなどで別な業者から流れてきた物件がありますよね。

A不動産に行ったのに、私に見せてくれた紙には、B不動産と書いてあるとします。
そして、私がコピーをほしいと言うと、その紙の「B不動産」の部分に「A不動産」という紙をかぶせてコピーしたのを私にくれます。

B不動産を元付というのですか。

私が行う賃貸借契約というのは、私がその物件を知ったA不動産で行うものなのでしょうか。
それとも、元付業者であるB不動産で行うのでしょうか。

礼金や家賃交渉などをするのなら、（A不動産よりも）家主に近いB不動産に行ったほうがいいような気がするのですが、そんなメリットはないのでしょうか。

必ずA不動産を通さなくてはいけないことになっているのでしょうか。
例えば、A不動産でその物件の存在を知ったのに、私が直接、B不動産に行って、「これって、お宅の物件ですよね？　ここで契約しませんか。」と言ってはいけないのでしょうか。
もし、B不動産に行ったほうがメリットがあるとしたら、誰だって、情報を知ったところのAを無視して、Bに行くでしょうね。

私は、賃貸の物件を借りる契約をしたことがないのです。ただ、物件を探している段階です。だから、そこらへんの仕組みがよくわかりません。

回答No.5

noboru0510 · ベストアンサー

#1です。

>契約も客付業者で行うということでしょうか。（もちろん、客付業者との間で賃貸借契約を結ぶという意味ではなくて、私は客付業者に行って契約の手続きをするという意味です。）

その通りです。

>（多くの場合で考えますと）私は、客付Aに１ヶ月分の仲介手数料を払いますが、その全額をAがもらい、元付BはBで別に（広告料などの名目で）大家さんからもらうんじゃあありませんか？

私も大家をしているのですが、私が取引している不動産業者では、一番最初の募集時のみ広告宣伝料（募集チラシの原稿代として）を請求して来ましたが、それ以降の入居者変更の場合は請求はありません。

お礼

ありがとうございます。

回答No.4

noname#56101

＃２です。

＞そもそも、私が客付Aで情報を知った以上、家賃交渉が成功することは、はなっから期待すべきではないのでしょうか。
家賃よりも、礼金とか家賃発生日などの交渉のほうが融通が効くということでしょうか。

はなっから期待すべきではない、と言うことは有りません。客付け業者に条件付申込をする事は可能です。
物件によっては充分可能でしょう。その物件がどれくらい人気のある、いわゆるおいしい物件かによります。
条件交渉することなく決まると思えば交渉には応じないでしょうし、逆に今まで結構あいていたような場合、多少条件を変更してでも決めたいと考えるでしょう。
確かに賃料を下げると仲介料が減りますが、そもそも何もしないで申込にもならなかったら売上０円ですからそれよりは、条件交渉つきでも申込みしてもらった方が良いのです。礼金や家賃発生日と賃料のどちらが交渉しやすいかもケースバイケースです。予めいくつかの選択肢を用意しておくのが良いでしょう。（例えば賃料○○円ダウンかそれがダメなら賃料発生日をぎりぎりまで遅らせて、など）

補足

ご回答ありがとうございます。

>客付け業者に条件付申込をする事は可能です。

条件付申込みとは、「申込みはするけど、家賃は下げてもらう等の条件をつける」という意味でしょうか。
客付業者だからと言って、そういうこと（条件）を言ってはいけない、ということにはならないのですね。少なくとも、条件を言えるか言えないか、という点では、客付業者に申込みしたからと言って、不利にはならないですね。
ただ、客付業者Aは、当然自分だけでは条件を飲むか飲まないかを決められませんよね。
客付業者Aがいいと思っても、元付業者B（つまりは大家さん）が条件を飲めない場合は、後日、客付業者Aから
「やはりあの条件はだめだそうです。」
みたいな形で連絡がくるのでしょうね。（申込み時点で、客付業者Aが元付業者Bに問い合わせ、即座に大家さんに相談することもあるのかもしれませんが。）

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実際に、今日、私はある物件を内見しました。
業者Aでその物件を知ったので、業者Aの人に案内してもらいました。
私にくれた物件の紙のコピーは、別の業者Bの名前の上に、業者Aの名前をかぶせたものです。
内見の途中で、鍵を借りに業者Bのお店に寄りました。
業者Aの人は、業者Bのことを管理会社と言っていましたが、
（確かに管理会社かもしれませんが）Bが元付であることは明らかです。
内見後、案内してもらった業者Aには「１週間以内に考える」と言いましたが、物件に申し込まないことに決めました。

しかし、もし今後、物件を探しつづけてもあまりいいものは見つからなかったとします。
後になって、元付けBのお店に行って、同じような条件を言って今日のと同じ物件が紹介されたとします。そしてBに案内してもらってみたら、今度は気に入ったとします。
そして、Bに対して申込みをしたとしたら、Aは何か自分の頭越しにされたように感じるかもしれません。でも、私は何も悪いことはしていないですよね。別の業者を通して申し込んではいけない、とは言えないですものね？

流通物件だから言って、元付業者自身が客付業者になってはいけないということはないですよね？

回答No.3

noboru0510

#1です。

>客付Aが客を元付Bに紹介したあと、契約は元付Bで行うのでしょうか。
>契約のあと、仲介手数料がBから客付Aに渡るのですよね？

そもそもの話として、賃貸借契約自体はkei43さんと大家さんの間で締結するものです。

不動産業者は、その契約の仲介者として仲介手数料を徴収します。

ですから、情報のやりとりは、
　kei43さん⇔A⇔B⇔大家
という流れで行われます。

仲介手数料、敷金、礼金の徴収及び重要事項の説明などはAがkei43さんに行います。
ですから、仲介手数料はAが全額を受領してBに半額を渡すので、kei43さんとBが接触する機会は普通はありません。

>なぜA不動産に筒抜けになるのでしょうか。

その物件が他の人と契約済でないことをAはBに確認しますので、その際に「こんな人が見込み客として来ました」ということで、あなたの情報がAからBに流れている可能性があります。

補足

ありがとうございます。

＞そもそもの話として、賃貸借契約自体はkei43さんと大家さんの間で締結するものです。

それはそのとおりです。
しかし、法律上の賃貸借契約というものが私と大家さんの間で結ばれるにしても、
私と大家さんが同じ場所で向かい合って、はんこを押し合うような形は、（普通は）とらないと思います。

＞仲介手数料、敷金、礼金の徴収及び重要事項の説明などはAがkei43さんに行います。
＞ですから、仲介手数料はAが全額を受領してBに半額を渡すので、kei43さんとBが接触する機会は普通はありません。

契約も客付業者で行うということでしょうか。（もちろん、客付業者との間で賃貸借契約を結ぶという意味ではなくて、私は客付業者に行って契約の手続きをするという意味です。）

それならば、お金の流れとして話がわからないことはないですね。

でも、客付Aの仲介手数料が半額だということは、きっと家賃交渉に協力してくれる可能性は低いのでしょうね。

だったら、可能ならば、直接、元付Bに行って、内見やら申込みした場合のほうがいいように思えてしまうのです。

しかし、今思ったのは、

＞仲介手数料はAが全額を受領してBに半額を渡すので

（多くの場合で考えますと）私は、客付Aに１ヶ月分の仲介手数料を払いますが、その全額をAがもらい、元付BはBで別に（広告料などの名目で）大家さんからもらうんじゃあありませんか？

回答No.2

noname#56101

不動産管理会社のものです。
質問者様の場合、Ｂ不動産が元付け、Ａ不動産が客付けといいます。
不動産は売買であれ賃貸であれ、業者間で物件を紹介しあっています。これ自体はおかしなことでもなんでもないことです。
契約（書面に押印したり、契約金を支払ったりする）は「元付け」業者が行なうことが多いです。単なる「申込」であればどちらに言っても構わないのですが、通常は物件を直接紹介してくれた業者（今回はＡ不動産）にするのが良いのではないでしょうか。少なくともＡ不動産があなたに「こういう物件がありますよ」と教えてくれたわけですから、その会社にするのが筋です。もしこれを飛ばして「Ｂ不動産」に申込をしてしまうと「Ａ不動産」はただ働きになってしまいます。もちろん、法的な規制は有りませんが。
ただし、気をつけて方が良いのは、客付けをした会社と元付けの会社で言っていることが食い違うことが良くあります。契約時には特に気にしなくても実際に住んで見て初めて分かるものもあります。例えば、客付け業者が案内時にはバイクＯＫですよと言っていても、元付け業者は把握しておりません。もしその物件がバイク禁止であったなら、バイクを置くことが出来なくなるわけです。
また、賃料の交渉や条件（礼金・敷金・家賃発生日など）交渉は元付け業者が行ないます。一般的に、手数料が半分にもかかわらず、面倒くさい交渉をしてくれるかどうかは微妙でしょう。
理想は、ネットや雑誌で「代理」「貸主」となっているものや「仲介★」となっているものは「元付け」の可能性が高いので、そういう業者にいくのが良いのではないでしょうか。

補足

ありがとうございます。

＞賃料の交渉や条件（礼金・敷金・家賃発生日など）交渉は元付け業者が行ないます。

これは、私の交渉相手は、元付Bだという意味でしょうか。

＞契約（書面に押印したり、契約金を支払ったりする）は「元付け」業者が行なうことが多いです。単なる「申込」であればどちらに言っても構わないのですが、通常は物件を直接紹介してくれた業者（今回はＡ不動産）にするのが良いのではないでしょうか。少なくともＡ不動産があなたに「こういう物件がありますよ」と教えてくれたわけですから、その会社にするのが筋です。

これらご回答によりますと、
客付Aと元付Bがある場合、多くの場合は、
「客付Aに申込みをして、審査が通ったら、
Bに行って、そこで契約をする。契約金や仲介手数料はBに払う。
もし、家賃などの交渉ごとをするなら、Bで行う。」
という流れになりますよね。

Aに対して申込みするのに、交渉ごとがBだということは、、
「家賃を下げていただければ申込みさせていただく」
というような交渉方法はできないことになりますね。
それとも、
客付Aに対してそう言えば、客付Aは元付Bに（電話か何かで）相談する可能性もあるのでしょうか。

もし、申込みをした後、（可能性は低いとしても）
Bで家賃を下げてもらうことに成功したとします。
でもそうすると、（仲介手数料は家賃の金額に従うので）客付Aが元付Bからもらう仲介手数料は、少なくなりますよね？
もしそんなことが起きたら、客付Aは怒りますよね？

＞一般的に、手数料が半分にもかかわらず、面倒くさい交渉をしてくれるかどうかは微妙でしょう。

そもそも、私が客付Aで情報を知った以上、家賃交渉が成功することは、はなっから期待すべきではないのでしょうか。
家賃よりも、礼金とか家賃発生日などの交渉のほうが融通が効くということでしょうか。

回答No.1

noboru0510

B不動産が自分で客を見つければ仲介手数料が100%入りますが、A不動産経由の場合は50%ずつになります。

でも、家賃交渉等を考えたらB不動産の方が良いでしょう。
しかし、既にA不動産に話をしてしまっているので、B不動産に同一物件の話をするとA不動産に情報が筒抜けになる可能性があります。

少なくとも「この物件」という特定はしない方が良いと思います。知らない振りをして希望条件を出せば、あなたが狙っている物件を出してくれるのではないでしょうか。

補足

>知らない振りをして希望条件を出せば、あなたが狙っている物件を出してくれるのではないでしょうか。

私がA不動産で物件の存在を知ってコピーをもらった後、元付であるB不動産に行って
（物件の特定はせずに）「こういう条件の物件はありますか？」
と言って、みごと同じ物件が出てくればOK、ということですね。

>既にA不動産に話をしてしまっているので、B不動産に同一物件の話をするとA不動産に情報が筒抜けになる可能性があります。

客付A不動産でもらったコピーを元付B不動産に見せて、「この物件を内見させてほしい」というわけにはいかない、ということですね。
もしそんなことができたら、客付A不動産は情報だけを持っていかれて仲介手数料が入らないことになりますよね。やはりそれはまずいのでしょうか。

なぜA不動産に筒抜けになるのでしょうか。

筒抜けになろうとなるまいと、
私にしてみれば、客付A不動産に仲介手数料を渡したくないとは思ってはいなくて、
「物件のことや物件の隣人のことをよく知らないA不動産よりも、B不動産に聞いたほうがいいんじゃないか」ということを考えます。

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そもそも、もっと普通な話として、
客付Aが客を元付Bに紹介したあと、契約は元付Bで行うのでしょうか。
契約のあと、仲介手数料がBから客付Aに渡るのですよね？
AがBに紹介した後、契約が成立しなければ、Aは仲介手数料をとれませんよね？
当然ながら、仲介手数料の額は賃料によりますよね。
元付Bで最終的に契約が成立したかどうか、賃料がいくらであるかは、Aはどうやって知るのでしょうか。