住宅控除の金利 （専門家の方お願いします）

質問

５年前に家を建てました。そのときは、住宅公庫から２０００万円借り入れました。
　３年前に銀行からの融資に借り換え、そろそろ、契約が終わりまた、借り換えなければいけません。

　夫の年収は５００万円。
　毎月支払いは６万３千円です。
　住宅控除で、１５年は還ってくるので、あと１０年は、住宅控除が還ってきます。

　今回、５年固定（金利２・３０％）で契約した場合、持ち金の５００万円を内金で入れると、毎月の支払いが５万円になるそうです。

　銀行さんからのアドバイスとして、あと１０年、住宅控除が還ってくるから、いまのままの支払いのほうが得だと、言うのですが・・・。そうなると、支払いが７万円になります。

　私が二人目を出産し、今は家でいるので、夫だけの収入で生活をしていかなければいけません。
　私としては、今、５００万を入れ、毎月の支払いを安くしたいのですが、長い目でみると、今、入れるか、１０年の控除が終わるときに５００万を入れるか、どっちが得か、わかりません。

　どなたか、専門のアドバイスをよろしくおねがいします。

回答No.4

shippo · ベストアンサー

借り入れ期間と借入額により計算が異なりますよね。
でも、借入額を少なくする方がほとんどの場合得になるかと思います。
以下、例をあげておきますね。

例１）
借入額　１８００万円
借入期間　３０年
利率　２．３０％
返済額　69,264円（月・ボーナスなし）
総返済額　24,935,040円

例２）書かれている５００万円を入れたと仮定
借入額　１３００万円
借入期間　３０年
利率　２．３０％
返済額　50,024円（月・ボーナスなし）
総返済額　18,008,640円

このようになりますよね。
単純に例１から例２の総返済額を比べると例２の方が
6,926,400円少なくなることがわかりますよね。
この差額から借入する際に500万円入れているのでこれを差し引くと1,926,400円違うことになりますね。

次に住宅ローン控除の計算ですが、これは扶養家族がこれから増えるようですし、その他の控除がわからないので、返戻金の額まではわかりませんが、、、
控除できる金額はローン残高と年数によって決まります。
（もちろん、購入金額などが低ければ逆転することもありますが今回の場合は残高の方が少ないと仮定しています）

今年が１％控除、次から５年間が０．７５％、さらにその次の４年間は０．５％になります。
ローンの残高にこの控除する率が掛けられ、控除額が決まりますので例１の場合
H18 約17.7万円 / H19 約13万円 / H20 約12.6万円
H21 約12.3万円 / H22 約12万円 / H23 約11.6万円
H24 約7.5万円 / H25 約7.3万円 / H26 約7万円
H27 約6.7万円

例２の場合は
H18 約12.8万円 / H19 約9.4万円 / H20 約9.1万円
H21 約8.9万円 / H22 約8.6万円 / H23 約8.4万円
H24 約5.4万円 / H25 約5.2万円 / H26 約5万円
H27 約4.9万円

程度（端数は適当に切り捨て）の控除額になります。
所得税などで源泉徴収されている金額からこの控除額を引きますので実際の返戻金は少なくなります。

上記の計算からすると多いときで例１の方が５万円近く、平均すれば約３万円の控除額が使用できる可能性があります。
このため、単純にこの金額差がすべて税金で戻ってきたとしても、約３０万円程度の得にしかならないかと思います。

確かに、残高が多ければ銀行員が言うように控除額は多くなりますが、これが５００万円入れることより得かは。。。
さらに、これから金利が上昇し５年後以降の金利が大幅に変わると、このローンで支払う利息と減税額の差がさらに拡大します（５００万円少なくしておいた方が得）。

私は専門家ではないため、単純な計算しかしていませんが今返せるお金があり、今後特に生活に困るようなことが無いのであれば５００万円を入れて返済する方がいいような気がしますよ。。。
あとの判断は質問者様と銀行員の説明によって決めればいいと思いますので参考にしてください。

ローンの計算
http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan.html

住宅ローン控除率
http://www.e-sumaisagashi.com/new_page_20.htm

お礼

ありがとうございます。
とても参考になりました。細かい計算を見せていただいて感謝しております。

　サイトのほうも、参考にさせていただきます。

　夫と、よく相談します。

回答No.5

zonet3

ご参考まで
中央労働金庫での借り入れ金利は、現在キャンペーンで
５年固定１．５５％、１０年固定で２．３０％です。
借り入れ条件はありますが、相談されたらいかが？
都市銀行の５月金利は２．３％ですが、６月も２．５％になるかもしれません、
善は急げ・・・

お礼

ありがとうございます。そうです、キャンペーンなので、と思うのですが、決断力がいまひとつ・・・。

回答No.3

aya-pi-

回答者さまのおっしゃられているように、いつ何があって現金が必要になるかどうか分かりません。

控除は年末残高に対しての１％。金利が２．３％でしたらもちろん１．３％分、損はします。

両方を加味した上でご検討されてみてはいかがでしょうか。

500万円でなくても100万円でも数千円の差は出ますよ。

お礼

ありがとうございます。
内金はする方向で考えていますが、そうですよね。金額にこだわる必要はないような気がしてきました。

回答No.2

gotaro-m

支払い総額で考えると、今５００万円を内金にしておくほうが安くなります。
ただ、二人目の妊娠されているということですし、急な出費のためにどれだけ現金を残しておくか、ということなどは各家庭の事情によりますからなんともいえませんね。

お礼

ありがとうございます。
夫も、内金の方がよいと、言っているのですが。やっぱり、多額ですので、よく考えます。

回答No.1

noname#71482

借入れしているほうが

”総支払い額－税金戻り”

が多くなるケースはあり得ないと思いますよ。

万一現金が必要になった場合の手持ち金を持つか、どうかの問題ですね。

お礼

早々のご回答ありがとうございます。
　そうなんです。手持ち金、迷います。