住宅購入に際して、トラブルをできるだけ回避したいのですが・・・。

質問

父親の会社が倒産し、わが家はもちろんのこと、銀行の借入に連帯保証人となっていた叔母の土地と家屋、それに加え隣に住む息子夫婦の土地の一部（息子夫婦の家が建っている）までが銀行に取られることとなりました。
弁護士をいれて話し合いが進んでいくなか、叔母は娘夫婦のところに行く決心をし、隣に住む息子夫婦は、自分たちが今現在住んでいる住宅の一部（叔母の名義になっている土地）を購入し、現在支払っている住宅ローンを新たに組み直し、増額することでそこに住んで居られることということで話し合いは進んでおりました。
　ところが先日私の父が急死し、母に死亡保険金が入ることとなりました。そこで先日、叔母の息子から、ある提案をされました。
母は自己破産をしましたが免責が既におりておりますので、その死亡保険金で叔母の土地＆家を
任意売却のうちに購入して欲しいという話をもち掛けられました。弁護士に相談し、それが可能なら母親名義で購入を検討したいと返事をしたそうです。
隣の息子夫婦は、子供もいないので、叔母が死ぬまでそこに住んで入られれば良いので、その後
その土地を残すことをあまり考えなくて良いといわれました。息子さんは母に「叔母さんが叔父さんの残したお金で、購入した家に固定資産税などを、この先長く支払っていくのに、その土地が自分たちのものにならないのに損だ！という気持ちが出てきたりすることなど、トラブルをできるだけ回避できるよう、時間をかけて落ち着いたら話し合いをしましよう。」と言っておりました。
できるだけ今後トラブルにならないように取り決めを予めしたおきたいのですが。。。
アドバイスがあったらよろしくお願いいたします。

回答No.1

mahopie · ベストアンサー

質問内容を、父親の会社借入の保証人になって自宅を売却して返済せざるを得なくなった叔母にたいして、破産後免責を受けた母親が父親死亡の際の保険金で、叔母から自宅を買戻して存命中はそこに叔母を住ませて、その後は叔母の息子夫婦と協議するので問題点はないか、有利なアドバイスがないか、という意味で理解して回答しますが、結論は出せませんので自身で良く考えて下さい。

１． 法的な意味では自己破産し免責決定を受けた母親には、過去の借入返済の義務も無いし叔母の生活に配慮する義務も無い。

２． 一方で、父親の不始末で迷惑をかけた親族（叔母とその息子夫婦）に対して、手にした生命保険金を使って何とかしたい気持ちがある点は十分に理解できる。

３． 考えられる手法としては、下記３方法くらいだと考えます。
(1) 叔母不動産を母親が購入した上で叔母に賃貸する。（家賃設定等は負担能力勘案）
(2) 叔母の自宅に設定中の担保抹消・叔母の保証債務解除を条件に、金融機関に対して母親が任意で返済する。（物件所有権は叔母のままで担保が外れるだけ）
(3) 叔母自宅買取の提案は受けない。叔母に対する道義的な償いは別途検討する。

４．(1)母親が購入して、叔母に賃貸する
法的な意味では責任はないが、叔母に対する同義的な責任を果たすという考え方になりそうです。固定資産税・維持経費などを従来通り叔母が負担すれば、叔母としては事件前と変わらない生活ができる。一方で、取り決めを曖昧にしておくことで、母親が（家賃請求等）権利主張する際に相手方の心理的な反発や（元々はウチのものだったのに）、長い期間が経過した後で叔母・その息子含めた家族が家に対する権利を主張してくることが考えられる。

５．(2)破産・免責者が従来の債権（恐らく一部分）を返済して担保抹消
叔母に対してではなく債権者（銀行）に対する道義的責任を果たした結果、叔母が反射的に利益（担保抹消）を受けるという考え方になりそうです。免責後に入手した資金から債務者・保証人が任意で返済することを否定する法律・規定はないのと、一部債権にだけ返済する点で破産債権者の平等には反することになるが、叔母自宅に設定中の担保権の実行と考えることで、この点はクリアできそう。（担保権者・破産管財人との協議事項になる）

いずれにせよ、(1)と同様に法的責任でなく道義的責任の範囲での行為と考えられそう。母親が不動産の所有権を持たないことで、叔母一族の資産を元に戻すという意味ではかえって後日の紛糾の種はなくなる、とも考えられる。（母親が土地に対する権利を持たない）

６．(3)叔母自宅の買取の提案は受けない
父親・母親の破産免責により法的な責任は終っていると考えて、自身に経済的なメリットのない行為は行わずに、叔母に対する同義的な償いについては、別の形を考える。

７．破産時の債権額、手にする保険金額、叔母の自宅価格、親戚に掛けた迷惑への感覚、母親含めた質問者家族の今後生活といった点が不明ですので、何が良いかは断言できませんが、(1)は経済的な合理性（手許の現金が不動産に変わるだけ）を検討しつつ迷惑をかけた叔母に配慮する考え方ですが、その分曖昧さが残る。(2)は叔母・親戚に対しての迷惑を最小限にすることを狙いつつ債権者(銀行)に対しても可能な限り返済の努力をする、という考え方かと考えます。（(1)では叔母が自宅を売って銀行に返済した事になります）また、(3)の考え方を取ったとしても、法的な面では何ら問題はありません。

お礼

mahopieさん、ありがとうございました。
「(1)母親が購入して、叔母に賃貸する」に関して、弁護士に確認したところ、やはり、法的な意味では責任はないが、債権者（メーカー側（連帯保証人を立てていた会社。））から訴えられる可能性があるとのことでした。その点は確認してくれるとのことです。
「(2)破産・免責者が従来の債権（恐らく一部分）を返済して担保抹消」に関しては、弁護士から提案がなかったので、こちら側からできるかどうか確認を取りたいと思います。
できればこの時点で解決をすることを望んでおりましたし、今後もめることは避けたいので（2）で出来れば幸いだと思っております。
本当にありがとうございました。