住宅ローンの借り換えで

質問

今、やっているローンの更新が近づいており、次は５年固定（3.4％）か変動と言われたので、他の銀行での借り換え20年固定（2.9％）を進行させています。残り30年の残高3900万です。まだ審査中なので借り換えが成功するかどうかはわかりませんが、出来たとして話をさせてもらいます。ふと思ったのですが、前の銀行を借り換えの為にやめる場合、全額返済という事になりますよね。その間際に例えばゆとりであった100万くらいを繰り上げ返済とかすると、利子がへり徳にはならないでしょうか？それか、新しい銀行の方で１年後くらいに繰り上げ返済するほうがいいのでしょうか？計算方法もわからないのでただの思いつきなのですが。また、そんな事が可能なのでしょうか？

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

借換えを前提にお話をさせていただきます。

まず、既借入先の繰上返済については、「○日前までにお申し出ください。」という取り決めはありませんか？
例えば住宅金融公庫の場合は、一部繰上でも全額繰上でも「１か月以上前のお申し出が必要」となっています。
既借入先は住宅金融公庫ではなく銀行等ですよね？
もし、住宅金融公庫のように「１か月以上前のお申し出が必要」ですと、いくら「間際」といっても、一部繰上返済と借換えによる全額返済の両方をしようとすると、最短でも２か月を要します。
４月：１か月後に100万円を一部繰上返済、２か月後に全額繰上返済をする旨申し出る
５月：100万円を一部繰上返済
６月：借換えにより全額繰上返済
というパターンになってしまいますから。

また、繰上返済手数料はいかほどですか？
固定期間終了時には繰上返済手数料が掛からず、全額繰上返済の場合は繰上返済手数料は無料－という取り決めならば、繰上返済手数料はかかりません。
繰上返済手数料は一切かからない－という金融機関もありますね。
ですが、一部繰上返済と全額繰上返済を別の月に行えば、繰上返済手数料が２回分はかかることになる場合もあります。

実際にどれだけ（金銭的に）お得になるか－については、繰上返済による手数料のほかにも、既借入分の第１回返済日、当初借入額（ボーナス返済の有無。有の場合はその割合も必要）、適用利率などの情報も必要となってきますが、簡単に考えても、既借入分の適用利率は、2.90％よりもかなり低いですよね？
もし、100万円を繰上返済→翌月に借換えによる全額繰上返済ということをした場合、利息分でお得になるのは、数百円程度かと思います。
ここで100万円を繰上返済（期間短縮を伴う）をして、現在の利率まま完済まで返済を続ける－というのであれば、何十万円と変わってくると思いますが。

ですから、「ゆとり」と考えていらっしゃる100万円は、＃２さんがおっしゃっているとおり、繰上返済をせず、100万円減額して借換えをしてください。
借換後の利率は高いですから、借入額が少しでも少ない方が「お得」です。
仮に、2.90％（完済まで変更なし）で30年返済、元利均等償還、ボーナス返済なし－という条件で考えた場合、3900万円のお借り入れならば、総支払利息予定額は19,438,689円、3800万円のお借り入れならば、総支払利息予定額は18,940,261円で、その差は50万円弱にもなります。

借換後の条件からみて、現在は1,000万円程度の年収があるものと拝察しますので、20年固定期間終了後に全額繰上返済もお考えのことと思います（20年先の金融情勢を予測するのも不可能ですし）。
もし、固定期間中の一部繰上返済も考えられるのでしたら、その手数料もしっかりとご確認された方がよろしいでしょう（以前、固定期間中は、一部繰上返済は認めない－という住宅ローン商品を見かけたこともありますので…）。
今後、一部繰上返済をされる場合も、手数料等を考慮しなくていいのならば、少しでも早い方が「お得」になりますよ。
固定期間中は、一部繰上償還を認めない－という条件が付けられていない限り、借り換え後すぐにでも一部繰上返済はできるはずです。

また、保証料の返戻についてはどうなっているのでしょうか？
その辺りもしっかり確認をされませんと、結果的に損をすることになりますのでご注意ください。

お礼

大変参考になりました。借りる金額を減額するほうがお得にるようですね。ありがとうございました。

回答No.2

shippo

借り換えができるのであれば、借入金から手持ちの金額を差し引いて借りてください。まだ審査中みたいですので、仮審査が通ってから契約段階で借入額を下げるのは問題ないはずです。

こうすると、借入額＋手持ち金額で今のローンを一括返済することになりますので、返済の手数料などを抑えることもできますし、新規借入先での残高も減りますので利息も減らすことができます。
手持ち金については、新規に借入する銀行口座に事前に入れておき、実行と同時に元々借入していた銀行に振り込み手続きをしてもらえば完了します。

この繰上げ返済を、新規借り入れの前後に行ってしまうと余計な繰上げ返済手数料を取られてしまいますよ。

回答No.1

kara-age

現在の金利がいくらかわかりませんが、その現在の金利のほうが借り換え先の2.9％よりも低い場合で、繰上げ返済手数料を計算に入れても安い場合はいいと思います。
　他行のローン担当者にご相談されてはいかがでしょうか？

なんとなくですが、繰上げ返済で、元金返済の形をとれば、そもそも他行に借り入れする元金が減るので、新しい銀行の方で１年後くらいに繰り上げ返済するよりも、その繰上げ返済した100万円の1年分の金利分だけお得でしょうけど、その金額が、繰上げ返済手数料よりも大きくなるかどうかは、わかりません。

所詮素人考えですが・・・・