中古マンションの将来は？

質問

以前、分譲マンションを賃貸できるか？という質問をさせていただいた者ですが・・・。
銀行や住宅公庫に問い合わせてみたところ、ローン返済中に、人に貸すのは転勤ぐらいしか認められていなくて、会社からの届けが必要になるそうで、一般的には、無理でしょう・・・とのことでした。まあ、まだ主人の病気で、買い替えができない（新しくローンが組めない）、ということはまだ話していませんが、かなり無理そうな感じでした。

築12年の中古マンションを購入して７年が経ち、現在は築19年になりました。駅から徒歩4～5分です。
小学校の評判があまりよくないし、もっと環境のよいところに引越しを考えているのですが・・・。
　○買い替えもできない（新しくローンが組めない）
　○現在のマンションを賃貸で貸すこともできない。
とすると、売却してしまって、一生賃貸で暮らすことになってしまうのですが・・・。（お金が貯まったら、また買える？という可能性はほぼないと思いまして・・・（主人はもう40半ばですし）中小企業なので、退職金はすずめの涙ほどですし。

　ただ、中古マンション（すでに19年）に住み続けたとして、私は現在40才、20年後には60歳、築40年くらいになりますね。すると、持ち家は老後安泰～といっても、70歳では築50年・・・、150世帯以上住んでいるマンションの立て替えも難しいかと思いますが、いったい将来どうなってしまうのでしょうか？
　結局、自分たちが年をとったころ、このマンションの立て替え、という同意が得られず、壊すことになったとすると、土地代のみを住んでいる方みんなで分配して、返金されるだけなのでしょうか？
　それに、築20年くらいで売却してしまわないと、25年過ぎると売れなくなるような気もするのですが。一生賃貸～というのも決断ができなくて。
とりとめもなく長い文章になり申し訳ありません。

回答No.3

m_inoue

＃２です

以前の質問が締め切られているのでここに書き込みます

今日（さっき）銀行へ行ってきました、

私の自宅を賃貸に出すことは黙認してくれるそうです

但し、条件を出されました

・住民票は移動しない
・入居者にシャチハタで良いので認め印を預けておくこと（書留受け取り用）

地方銀行ですが支店から調査したり指摘することは無いそうです

郵便物が受け取れないと本店から調査依頼があり、本人居住を確認に行かざるを得ない場合が有るそうです

その場合でも住民票さえ移動していなけれ問題にしないのが慣例との事でした

私の場合、昨年

・金融公庫から借りていた
・金利が高かったので地方銀行の住宅ローンに借り換え
・融資額は満額でした（切替に１０数万円必要）

その時も賃貸については黙認するとの話しは聞いていました

今日は前担当者が人事異動で初めての方でしたが回答は同じでした

満額の借り換えが出来なければ差額の一時金が必要ですがその様な方法も現実に有ります

自宅は４月に引っ越しして、５－６月から賃貸に出そうと思っています（残債１７００万円）

他には一般には知られていませんが「アパートローン」も有ります
金利は少し高めですが賃貸に出しても問題有りません
こちらへの借り換えも検討してください

民間金融機関は、けっこう柔軟に対応してくれます

回答No.2

m_inoue

ダメ元でもとりあえずは住宅金融公庫へ

　「融資住宅留守管理承認申請書」

を提出しましょう、

病気によっては受理されます、３年間は賃貸に出せます
その後も相談次第で延長の道も有ります
可能性の問題ですがやってみなくては分かりません
あらゆる方法を模索しましょう

＞将来どうなってしまうのでしょうか？

そろそろ古いマンションはその様な時期に来ていますね

「まだ分からない」が答えでしょう、マンション個別に違った道を歩むと思います

少なくともあなた方の寿命まではそのマンションも持つでしょう

築５０年では建て替えにはならないと思います
７０－８０年目の心配事でしょう

一戸建てでも同じ事です
むしろもっと短い期間で建て替えています
住まいは財産では有りません、車と同じ消耗品です。

貴方のマンションが建坪率・容積率に余裕が有れば、将来もっと大きな規模に建て替えてその増加分を分配できますから建て替えも楽に出来ます

貴方は売る事を前提にそのマンションを購入されたのでしょうか？

住む事を目的に購入されたのですから出来れば住み続けて下さい
一時的な賃貸は良いと思います

売れば住まいは無くなります

特殊な選択肢も有ります

私のような大家業のものに売却し、そこをそのまま借り続ける事も可能です
ＮＥＣの様な大企業の自社ビルも今はそういう形で入居されていると聞いています
所有権は無くなりますが貴方の住まいに変わりは有りません

お礼

前回もお答えいただいた方ですね、お忙しいところ、何度もありがとうございます。

現在の銀行ローン窓口に聞いたら、直接住宅公庫へ～と言われ、住宅公庫へ聞いたら「留守管理申請書」がいりますし、転勤しか無理だと・・・、そして、銀行の窓口がすべて決断しているので、そちらへ～とまた言われてしまい・・・？　なんだが、本当のところを（主人の病気のこと）を話していいものやら？という感じで、もう少し引越し先の希望なども煮詰まってから、きちんと相談しようかと思っているところです。

主人の病気さえなければ、本当は買い換えたい気持ちもあるのですが。新しくローンを組めない以上、このマンションがある意味で生命保険の一部のようなものなので、手放せなくて・・・。
ただ、古くなって、結局老後になったころ、住めなくなって、使い物にならないようなら、いっそのこと今、売却して、賃貸に踏み切ろうかと・・・そんなことを考え、中古マンションの将来について、また質問させていただきました。
でも、70年以上ももつものなのですね？
やはり、主人の病気を考えると、生命保険の一部としても、今、手放すべきではないでしょうね・・・。

賃貸に出すのも、リフォームやら、その後の修繕費やら、管理してくれるよい不動産会社を探したり、想像以上に大変そうですね。もう少し、いろいろ勉強しないとだめですね。
前回に引き続き、アドバイスいただき、本当にありがとうございます！

回答No.1

noname#20102

私もマンションを購入するとき、将来の老朽化や建て替えの問題については、かなり悩みまして、いろいろな人から意見を聞いたり調査をしたりしました。
私なりに出た結論ですが、建て替えなどについてはまず心配はいらないのではないかと思います。
なぜならば、建て替えするとなるとやはり一千万円以上は負担が必要になります。
そんな資金、我が家では出せませんし、我が家が出せないものを他の世帯がみんな出せるということは有り得ないからです。
建て替えなどは組合の4/5の賛成により可決しますが、では実際に1/5の人が反対していたら、その人たちを立ち退かせることができると思いますか？
人権の問題もあります。
立ち退き金を出して立ち退いてもらうとしても、その費用は残りの賛成派が出すのですし、立ち退く人たちの分の建て替え費用も賛成派が分担することになります。
そう考えると、よほど建蔽率容積率に余裕があって利益を生み出すような建て替えでもない限り、現実には実行されるマンションはほとんどないだろうということです。
実際に、すでに築40年の中古マンションをいくつか見てきましたが、だいたい立地がよくて管理のよい物件はみな、
「建て替えはしない(すると損するから)方向で決まり、自分たちの財産として大事にするために修繕に手をかける」
という方針のところが多いようです。
世帯数が多くて修繕積立金に余裕があるマンションでは、耐震補強の工事もしていたところもありました。(これはよほど費用がないとできないことらしいです)
結局、古くなったマンションに住むことで不安なのは、耐震性などの問題で、自分が危険でもそれでいいのならば、ということではないでしょうか。
それに古くなったマンションはほとんどオーナー自身が住むというよりは、賃貸に出すことが多いですよね。
質問者さまもいつかはローンが完済するのですから、そうしたら賃貸に出すこともできますよ。
ただ、借り手の需要がある物件ならということです。
ちなみに築年数がどんなに古くなっても、賃貸に回せる立地のよい物件ならば、必ず売却することもできます。
なぜなら業者が賃貸物件として購入するからです。

お礼

大変詳しくご説明いただきまして、ありがとうございます。中古マンションはどうなってしまうのか～とてもよく理解することができました。
やはり、めったに立て替えはしないのですね。
築年の40年以上経ったマンションは、あまり目にしたことがないような気がしたものですから・・・。

特に、このマンションが気に入っているわけでもなく、本当は買い替えしたいくらいなのですが（子供の教育環境だけでなく、飛行機騒音もひどく）、主人の病気もあって、新規ローンが組めないので、何とか賃貸に出して、自分たちは引越しを（賃貸）～と考えておりまして。（それもそう簡単にはいかなさそうですが。）

10年以上たって戻ってきたとしても、このマンションは売ったり、貸したりできるのかな？　とか、もし住み続けたとして、老後も住み続けられるか？　といろいろ疑問がでてきたものですから・・・。

ご丁寧なアドバイス、本当にありがとうございました！