未認可擁壁での苦悩
- 建売宅地に住んでいるが、購入後に隣人からの訴えに遭っている
- 隣人は擁壁の方式に問題があると主張し、建替えや増築も制限されている
- 販売業者は安全性に問題がないと主張しているが、不動産の価値も下がってしまった
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未認可擁壁での苦悩
山を切崩し開発した宅地の建売10棟のうち1棟を購入して住んでいます。この宅地は隣地より2.5～3m低く、擁壁で土留めしています。 購入してまもなく10棟のうち3棟が隣人（従来からの住人）から訴えられました。 内容は「擁壁が宅地法で決められた方式でないので造り替えろ。」とのこと、建替え、増築も制限を受けたともいってます。 この方は、造成中に他の被害にあって開発業者を訴えていますが、擁壁のことは、その調査中に判明したと言っており販売業者に内容証明郵便を送っています。 しかし、販売業者はその事実を説明することなく我々に売却しました。 私はこの3棟ではなく、訴えられているわけではありませんが、10棟は共に同じ擁壁を有しているため、いつ訴えられるかわかりません。 販売業者に確かめたところ、「宅地法は40年も前の法律。今回の擁壁は新技術を使っており、安全性に問題ない。」という回答をするのみで相手にしてくれません。 とある不動産屋に売却の見積もりを頼んだところ、「扱えません」との回答です。 この資産価値もなくなってしまった物件を販売した業者に対し、何が要求できるのか、又、今後の対処の仕方について何か良い方法があれば教えていただきたく。
- yahima
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質問者が選んだベストアンサー
>販売業者が既存不適格みたいな状態になることを確信して住宅を建築しているように見えます。 販売業者は不動産業者ですよね？ であれば開発許可にしても地盤面変更の申請と許可にしても見たうえで、販売業者が開発業者より購入し、建売を建築して販売という形ですね。 そうなると販売業者自体は承知の上ということでしょうね。 今ひとつご質問だけでは具体的な地盤と擁壁の状況が見えないので、確たる話は出来ませんが、それは建築士にでも確認してもらうとして、開発・宅地の許可を受けた状態と異なる状態での販売というのは重要事項に該当すると考えてよいと思います。
その他の回答 (2)
- walkingdic
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>「合法ではないが違法ともいえない」 大体そのように言われた経緯はわかりました。 ただ具体的な部分については図面や現況などを見ないと言葉の説明だけでは正確なことは申し上げられませんので、詳しい話は建築士などに聞くとよいと思います。 都市計画法にして宅地造成法にしても建築基準法にしても、私権を制限する法律になることから、結構抜け道があるんです。丁度今回の場合はうまくその抜け道をくぐり抜けたというわけです。 宅地造成と建物建築では検査でも見るところが違い、別の法律での規制になっているので、ご質問のようなことが起きるケースはあるんです。 とはいえ隣人にしてみれば自分より上の宅地のよう壁などの状況が自分のところの建築制限に影響するので、他人事というわけにもいきませんから、その隣人が困ったという話も理解は出来ます。 現状を正確に把握したければ第三者の建築士に調査をお願いしてみるとよいです。 あと、きちんと宅地の造成での許可を受けた業者が誰で、建物を建築した業者が誰なのかを把握してください。 （開発許可等申請の業者や建築確認申請での建築主などを見ればわかるはずです） ご質問では販売業者まで出てくるけど販売業者が建築主なのかなどもよくわかりませんし、こういう場合の責任関係は明確にしないと話が先に進みません。 ご質問の状況は違法とはいえないが平たく言えば既存不適格みたいな状態であるといえるのだと思います。 では現況が法に従っていないからと言って役所が取り壊しや作り直しを指導できるかというと、私権が絡みますので簡単ではないのです（役所がなんでも取り壊しなどを指導するのは財産権の侵害にあたるからきわめて限定的にしか出来ない）。そのため現在法律に従えば完全に満足はしていないが、現状はそのまま追認されるというケースが今回の話に限らず沢山あります。 >役所では違法・合法の判断をしないのでしょうか？ というより役所が指導や命令を出すだけの法的根拠がないということですね。 私権を制限する法律を拡大解釈して適用するわけには行きませんので、その法の範囲をすり抜けられるとどうにもならないという話です。 このような話は他にも沢山例があってたとえば地下室マンション（斜面での緩和規定を使い高層になるマンションを建ててしまう）などの問題もその一つです。 私権を制限する法律だけに、役所としては申請内容が「その申請内容の範囲で合法」であれば許可を出さざる終えませんし、また検査でも申請内容と同一であれば検査済みとしなければなりません。 最終的には弁護士に相談するしかないと思いますが、まずはご質問者自身が現状を正確に認識することが必要だと思いますよ。
補足
建築主と販売業者は同一でした。以下販売業者と記述します。 「のり（盛り土）を取ってしまった業者」を前述の宅地課に調査依頼しましたが、わからないとの回答です。 造成業者か販売業者かのどちらかだとは思うのですが…。 H16.6.11 開発行為許可通知書 市長名 → 開発業者 H16.9.27 確認申請書（建築物）受付 確認検査機関 H16.10.13 開発行為変更許可通知書 市長名 → 開発業者 H16.10.13 開発行為に関する工事の検査済証 市長名 → 開発業者 H16.10.13 宅地造成に関する工事の検査済証 市長名 → 開発業者 H16.10.14 建築基準法６条確認済証 確認検査機関 → 販売業者 H16.10.28 開発業者から販売業者へと所有権移転 この流れを見ると販売業者が既存不適格みたいな状態になることを確信して 住宅を建築しているように見えます。 既存不適格みたいな状態になっていることを承知で（それを隠して）販売することは違法ではないのでしょうか？ もちろん私は、重要事項説明時にはそれを説明されていません。
- walkingdic
- ベストアンサー率47% (4589/9644)
まず適法なものなのかどうかを確認されてはいかがでしょうか？ それとも既に確認しましたか？ 担当は役所の都市計画課（あるいは街づくり課などの名称のこともある）になります。ここで開発許可や完了検査をしています。現在の擁壁で許可を受けていて検査もパスしているのであれば適法ですから、単にその隣人の言いがかりに過ぎない話になりますけど。 不動産屋で扱えないという話は良くわからないです。ただ一般には隣人と係争している物件は扱わないことがあります。下手すると購入者から訴えられますので。
お礼
わかりやすい回答有難うございます。真っ暗な闇の中で光明が見えてきそうです。 申し訳ありませんが、もう少しお付き合い願います。
補足
ご回答ありがとうございます。 不思議な回答を得ています。口頭なので一言一句合っているとはいえませんが「合法ではないが違法ともいえない」？？？市の宅地課長のコメントです。本当にこんなことを言われました。 更に調べたところ、当初この宅地は高低差２ｍ以内で許可を受けており、擁壁は宅地法に触れない物でした。住宅もその時点の宅地をもとに許可を受けています。 その後擁壁にのり（斜めに土を盛る）をつけることで２ｍを越えて再度許可を受け、宅地そのものは完了検査もパスしています。 ここからが問題です。 建築許可を受けた住宅は、盛り土があると建たないために業者（開発業者か販売業者かわかりません）は盛り土を取り払って建ててしまいました。 これもなぜか検査済です。 役所は変なことをいっておりますが、隣人の言い分もわかります（わかりたくはないのですが…）。 不動産屋の件は、私同様にこの宅地の住宅を購入した10棟のうちの一人が嫌気をさして売ろうとしたところの回答で、詳細は後ほど記述します。 役所では違法・合法の判断をしないのでしょうか？
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