住宅の購入資金を親から借りる場合について(長文)

質問

長文になりました、申し訳ありません。

マンションの購入を予定しています。
資金は、銀行借入1500万円と親からの借金1000万円です。
返済は、銀行ローンが20年計画で、繰上返済をして10年ぐらいで返済するつもりです。
そしてローン完済後に、予定10年、実際は6年で返済する計画です。
親からの借入は無利子です。

1.この場合、贈与税がかからないようにするためにはどうすればよいですか？
調べたところ、暦年課税の特例は終了しており、また相続時精算課税は、条件の親が55歳のため、利用できません。
そのため、金銭消費貸借を結び、返済する方法しかないのかな？と思っています。
何かそれ以外でいい方法があればぜひ教えてください。

2.金銭消費貸借を結ぶ場合についてですが、銀行のローンが終わったら返す予定でいました。
そのような条件で、借入と認められますか？
それとも、銀行ローンと同時に返済を始めないとだめですか？

3.銀行ローンと同時に返済しないといけない場合、毎月の支払いにしないとだめですか？
例えば、ボーナス時に25万円(定額)払うとかはだめですか？

4.無利息の場合、利息分が贈与の対象となると思うのですが、どう考えればよいですか？
例えば長プラ(1.5％)程度なのか、銀行借入と同率(変動利率で初回は1.0％程度)なのか、世間一般の利率(3％ぐらい？？)なのか、法定利息(5％)なのか。

以上の4つが質問事項です。
全部でなくともわかるものだけで結構ですので、アドバイスお願いします。
また、情報が足りない部分があれば、ご指摘いただければ追記します。

回答No.2

walkingdic

>1.この場合、贈与税がかからないようにするためにはどうすればよいですか？
単に借りただけであれば贈与税はかかりませんが現実的な返済プランにより親にも実際に返済しなければなりません。返済完了時に親が生きているか疑問のあるようなプランはだめです。

一番簡単なのは親の出資分は親の持分として登記すれば贈与税はそもそもかかりません。贈与していませんから。
本来はそうしてくれというのが税法上の考え方なのです。

>暦年課税の特例は終了しており
はい終了しました。

>また相続時精算課税は、条件の親が55歳のため、利用できません。
相続時清算課税制度の住宅取得特例もＨ１７／３１までとなっていますが、こちらは延長する予定です。
今国会の自民党法案に２年の延長が盛り込まれています。特例を使うと親の年齢制限はありません。

>2.金銭消費貸借を結ぶ場合についてですが、銀行のローンが終わったら返す予定でいました。
>そのような条件で、借入と認められますか？
銀行のローンが終わったらということはそのローンは２０年とのことですから７５歳以降に返済となりますが、これは非現実的ですね。（繰上返済は将来のあくまで予定の話ですから今ここでその議論は無理です）

>3.銀行ローンと同時に返済しないといけない場合、毎月の支払いにしないとだめですか？
>例えば、ボーナス時に25万円(定額)払うとかはだめですか？
毎月である必要はありません。また同時である必要もないのですが、トータル返済期間が現実的でなければだめです。

>4.無利息の場合、利息分が贈与の対象となると思うのですが、どう考えればよいですか？
御質問者のご両親は資産家ですか？
つまり億単位以上のお金をお持ちですか？
お持ちでなければあまり気にする必要はないです。
親からなんだから無利息で借りて何が悪いんだという強引な主張でもよいと思いますよ。

とはいえにらまれたくないから無利息でだめとか言われたらではいくらにすればいいの？と聞いてその金利に設定して、実際はその金利の支払はしないなんてやり方でもよいかと思いますよ。どうせ非課税枠内ですから。

まあ、
・親出資分は親の持分登記
・借りて返す
・相続時清算課税制度の住宅取得特例で贈与してもらう
のどれを選ぶのかご判断下さい。

あと贈与の特例を使うのであれば、事前にきちんと税務署に具体的にこれで適用になるのかどうかと確認してください。適用には細かく要件がありますから。

回答No.1

nik650

方法は２たつです。
１）出資金との割合で親との共同名義にする。
　　当然親が亡くなれば相続できますし、最低でも
　　６０００万までの遺産なら相続税は無税です。
２）親から借りたことにする。
　　俺はこのケースで家を建てました。
　　ちなみにまじめに借用書つくって、ローン返済
　　計画書つくって、利息もつけて！なんていう事
　　はいっさいしませんでした。
　　ただ専用の口座に毎月定額は入金したいますが。
　　はっきりいって税務署はイチイチ調べにきませ
　　んよ。お金の出所を確認するための用紙は回っ
　　てきますが、その用紙に記入するだけで、登記
　　所の内容とチェックして、これば贈与ですよ！
　　なんていいません。

　　だから俺は正直無利息踏み倒し可で親から借り
　　ています。でも万が一にも調べられたら困るの
　　でやはり特定の通帳は必要だと思います。

　　それと税務署が調べるケースって自営業なんか
　　の場合ですよ。お金が店の金使って建てていな　
　　いかとか。

　　借用書つくったりなんて自己満足の世界ですよ
　　(^o^)税務署は暇ではありません。

　　でも本当に心配ならきちんとつくった方が無難
　　でしょう。でも間違いなく自己満足の世界に過
　　ぎません。