住宅ローンの選び方

質問

近々、マンションの購入を考えています。そこで、住宅ローンを組むことになるのですが、固定金利、変動金利、キャンペーン（短期の優遇か？全借入期間に渡る優遇か？）以外に気をつける点はどこでしょうか？
ご存知のかた、教えてください。

回答No.3

noname#35582 · ベストアンサー

#2です。
お礼をありがとうございました。

> 銀行、住宅金融公庫、ＪＡ等いくつか耳にするのですが、貸し先によって条件に大きな差が出るのでしょうか？

取りあえず思いついたことを何点か書かせていただきます。

住宅金融公庫およびフラット35は、ちょっと商品の性質が異なっていますので、専用のホームページをご覧いただいた方がよろしいかと思います（説明を始めると長くなりすぎるので…）。
http://www.jyukou.go.jp/
住宅金融公庫にせよ、フラット35にせよ、金融機関が窓口になることには変わりがないのですが。

銀行等とＪＡは、ほぼ同様に考えていただいても大丈夫です。
金融機関を選定する上で、一番大きいと思われるのは、マンションの場合、販売業者との「提携住宅ローン」であるか否かですね。
審査の面、金利の優遇の面で、かなり違うと思いますよ。

金利については、それぞれの金融機関によって異なりますので、こればかりは比較検討していただくしかありません。
キャンペーンの展開方法も違いますし。
ただ、いずれも「最優遇金利」を適用するには、いくつかの条件を付されることは違いありませんね。
「最優遇金利」とは、新聞広告や折込チラシ、店頭などに「デカデカ」と表示している金利です。
誰にでも、必ず、あの金利が適用されるわけではありませんので、この点もご注意ください。
多くの銀行、ＪＡでは、「給与振込みの指定」、「五大公共料金のうちいくつかの口座振替」あたりは、まず条件に出されるでしょう。
ですから金融機関へ出向かれたら、「最優遇金利の適用条件は何ですか？」とお尋ねになられるのもテですね。
給与振込みについては、勤務先とその金融機関が提携するなどしていなければ、給与振込みをしてもらえない場合もありますから（私のような、金融機関に勤務している人間ですと、他金融機関への給与振込みはできませんから、単独借入の場合、必然的に借りられるのは勤務先－ということになってしまいます）、この点は注意が必要でしょう。

銀行等とＪＡの大きな違いは、「火災保険」商品ですね。
「最優遇金利」適用の条件には、「火災保険」を掛け、それに質権を設定されることになるかと思います。
銀行等の「火災保険」は掛け捨てに近い形で、保険料は全期間分一括で払っても大きな額にはなりませんが、ＪＡの場合は、「建物更生共済」となり、鉄筋コンクリート造・耐火構造で1000万円の保証－となりますと、毎年10万円程度の掛け金が必要になります。
ただし、「建物更生共済」は掛け捨てではありませんので、満期になれば返戻があります。
あと、ＪＡの場合は、本人または同居家族に正組合員もしくはＪＡ系統職員がいるかどうかで、いろいろ違ってきます（准組合員ではダメです）。

金融機関が勤務先か自宅から近く、何かあった時に行きやすい場所にあることも念頭に置かれるといいと思いますよ。
最近では、ソニー銀行、新生銀行、東京スター銀行などの、ＩＴを利用した住宅ローン商品も発売されています。
これらも含めて、検討されてもよろしいのではないでしょうか。

お礼

本当に感謝です！ここまでご丁寧に回答をいただけると思ってもみませんでした。早速検討してみます。本当にありがとうございました。

回答No.2

noname#35582

ご質問文を拝見しますと、金利のことがお気にかかることの中心にあるように思われますが、住宅ローンを組むに当たって、気をつける点はたくさんあります。

金融機関に勤務しており、以前住宅ローン（住宅金融公庫、プロパーとも）を担当したことがある者です。
長文になってしまいますが、しばしお付き合いください。

確かに「損」をしないことは大切かもしれません。
設定が１つ違えば、結果的に支払う「利息の額」がかなり違ってきますから、たくさん利息を払うことは感覚として「損をした」ということになりますからね。
本日入手した情報（金融機関・資金運用担当者へのアンケート結果）では、量的緩和策の解除については来年春頃（4月～7月）とみている方が70％近くあり、ゼロ金利解除については2007年になってからだろう（2006年10～12月期においてすら「利上げ」と見ている方が30％程度、「変更なし」と見ている方が70％）となっていました。
長期借入（20年～35年）で繰上返済はしない－ということであれば全期間固定をオススメしますし、とりあえず借入期間は長期としておくが繰上返済をどんどん行い期間短縮（10年程度で完済の見込み）を図る－ということであれば短期の優遇を利用されるのもよろしいでしょうね。
いろいろ勉強し、検討してみてください。

さて、本題の「固定金利、変動金利、キャンペーン（短期の優遇か？全借入期間に渡る優遇か？）以外に気をつける点」ですが…。
まず、住宅ローンを組むに当たって「どれだけ借りられるか」と考えられる方が多いのですが、この考えで始められると「破綻のモト」となります。
これが気をつける点の１つめです。
そうではなく、「現在の手取り（給与）で、何円ならば住宅ローンの返済に充てられるか」から考えてください。
住宅（マンション）販売会社、不動産屋などのセールストークに乗せられ、「どれだけ借りられるか」で考えた結果、せっかく手に入れたマイホームを手放さなければならなくなった案件も多数見ております。

次に考えの基本としていただきたいのは、
「現在の一般的な定年である60歳までに完済」
「給与は現在のまま、定年まで上昇はないものと考える」
「ボーナス返済なし」
で返済条件を考える－ということです。
できれば、ローンは
「購入費用の２分の１以下」
「（上記の条件で計算した上での）毎月の返済額＜年収÷12（か月）÷４」（毎月の返済額が、年収を12か月で割って得た額の４分の１以下）
となるようにするのが望ましいです。

ローン借入に当たっての諸費用は、頭金とは別に100万円はご用意されること（諸費用もあわせて借りようとすると、さらに破綻の可能性が広がります）
万が一に備え、（頭金を含む現金部分・諸費用・家財購入などの資金を払った後に）半年間程度は無収入でも返済には影響しない程度の余裕資金があること
毎年納めなければならない固定資産税や毎月支払うべき施設利用費、管理費、共益費、修繕積立金等の額を把握すること
なども注意する点ですね。

次にライフプランも考えてください。
gookigenさんのことが分からないので、アドヴァイスを差し上げるのも難しいのですが、例えば、お子さんが未だお小さい場合には、大学進学までの資金を一度計算してみてください（できれば一番お金がかかる場合を想定して）。

さらに、お車はどうですか？
これまでお車はどのように所持されてきたのでしょうか？
買い替えのタイミングは？
選ぶ車のグレート（価格）は？
それも考慮してくださいね。
車も安い買い物ではありませんから。

返済方法を「元利均等方式」でお考えならば、エクセルを使えば簡単にできますので、いろいろなパターンでシミュレーションをしてみてください。

＃１さんも触れられていますが、繰上返済の場合には手数料が徴収されるところ、されないところがあります。
借り換えをしようとすれば、数十万円単位の借り換え費用がかかったりします。

また、ローンについて連帯保証人（共有名義の場合の保証人とは別のもの）を立てず、保証機関保証を利用される場合には、そのための保証料（＃１さんが「保証金」とおっしゃっているもの）がかかる場合があります。

「保険料」というのは、借入者に万が一のことがあった場合、保険によってローンを完済させる、「団体信用生命保険（共済）」に加入した場合の掛金のことです。
これは銀行等からの借入の場合は、金融機関が負担する場合が殆どですが、住宅金融公庫やフラット35を利用される場合には、借入者負担となりますね。
銀行等からの借入の場合、「団体信用生命保険（共済）」に加入できること－が貸出条件となっていることが多いのですが、「告知書」にウソを書くと後で大変なことになりますから、既往症、病歴等は正直にご記入ください（住宅金融公庫およびフラット35などは加入が任意です）。
もし、将来において借り換えをするかもしれない－ということでしたら、「健康」にも注意してくださいね。
借り換えの時点で健康を害していたら、借り換えできませんから。

最後に…。
住宅ローンは、金融機関と長い付き合いになる商品です。
いくら条件がよくても「担当者」ひいては「金融機関」に信頼がおけなければ付き合っていけません。
私は、「担当者が信用できなくなったので借り換えに来た。」というお客様もたくさん拝見しました。
そういった方のお話をうかがわせていただいて感じたのは、この「信用」は、知識不足によるものも確かに多いのですが、それだけではないようです。
ですから、「住宅ローンを組むうえで金利以外に気をつける点」として、信頼に値する担当者がいる金融機関を選ぶこと－も挙げさせていただきます。

お礼

ご丁寧にありがとうございます。大変役に立ちました。今までは物件の情報ばかり集めていたのですが、物件が決まりかけてローンを考え始めたところだったのでホント助かります。
追加で伺いたいのですが、貸し先の金融機関も、銀行、住宅金融公庫、ＪＡ等いくつか耳にするのですが、貸し先によって条件に大きな差が出るのでしょうか？ご存知でしたら教えてください。

回答No.1

arsenic23

あとは保証金の有無、繰上げ返済時の手数料、保険料などでしょうか。