測量後の確認書に隣人が判を押してくれません

質問

会社が所有している土地を売ることになり、隣人にも立ち会ってもらい測量もスムーズに行われ、売買契約も済んで、金銭のやり取りも終了しました。

ところが、測量図が上がってこないのでどうしていたかと思っていた所、３ケ月程経った最近になって、土地を購入した方から、隣人が測量後の確認書に判を押してくれないので、このままだとこれからの分筆や建築がスムーズに行われないし、差し障りがあるので、契約違反だから裁判を起こすと言う話が突然きました。

隣人が判を押さないのは、境界線等に不満があるからではなく、知り合いにみやみに書類に判を押すのはいけないと言われたから、という理由だそうです。そして、その交渉に行っているのは、購入者の代理人でもある不動産業者とそこからの紹介の地元の測量会社で、契約上では売り主の依頼で測量したと言うことになります。

質問させて頂きたいのは、
（１）測量の確認書に判を押してもらえていないと、新しく家を建築したり、分筆したりする場合に、支障が出るのでしょうか。
（２）判を押してもらうように再度売り主サイドからも働きかけているのですが、現段階で判を押してないだけで、契約違反で解除するから倍返しとか、裁判だという事になるのでしょうか。それとも、急いで欲しいから少し脅しに近い形で言ってきているのでしょうか？
（３）この問題があってもなくても、測量会社だけで判を頂きに行くのは普通ですか？それとも売り主が直接行くべきなのでしょうか？

補足として、契約は元々の登記簿上の面積でなされており、測量後の面積については、売り主は関与しないことになっています。
１つでもおわかりになる方、宜しくお願い致します。

回答No.3

noname#19073 · ベストアンサー

＞測量図が出来上がり、提出するまでの期限が契約書にはっきりなければ、とにかく判を押してもらうように動くしかないでしょうか。

余談ですが、プロ同士（不動産業者間）の契約でこの種の約束事を決める際には必ず期限を設けます。今回のご質問にある境界確定及び確定実測図の交付のお話であれば、引渡し前までに、となるでしょう。

今回の件では、特に期限を設けていないということが解りづらいですね。そもそも境界確定していないことが契約不履行に該当するのかどうかが曖昧です。（境界確定後の実測面積に基づく売買であれば、境界が画定しないと面積が出ないので必然となりますが、今回は登記簿売買の為、その確定面積が無くても取引は成立するため）

境界の確認が取れるまで売主主体で動き続けるしかない、と言われればそういう解釈も出来ます。

しかし、買主のほうを見ても、引渡しが終わって（既に所有権移転しているんですよね？）から自分の手配する測量士にやらせておいて、印鑑を押さない人が出てきたから「契約違反だ」と騒ぎ立てるなどというのは、仕方ありませんがどっちもどっちな感じです。

売主の負担と責任においてやるならば、売主が手配して測量士や土地家屋調査士に依頼して行うべきであり、買主側に指名させることはありません。（作業の責任の所在が曖昧になる為）

また、境界確定が契約上の条件であるならば、それが未確定な段階で買主は引渡を受けるべきでないし、代金決済にも応じるべきではありません。境界というのはその位シビアなものです。

いずれにせよ、今回の契約書の条文がどうなっているのかは知りませんが、約束事が曖昧な形になっていて曖昧な作業として行われている様子です。

一般的にどうか、というよりも売主・買主お互いチグハグな点がある為、良く話し合われたほうが宜しいと思いますよ。

お礼

御丁寧に再度お返事を頂き、本当に有り難うございます。

もう一度契約書を読み直してみたのですが、確定測量図は引き渡し日まで（「予定」とも書かれていました）に売主の責任で行う事になっていて、面積の差が生じた場合、双方文句なしという事が付記されていました。「確定」と言う事は、隣人の判も押してもらっての事でしょうから、遅れたのは事実ですね。

また、測量を含め諸契約事項について、「完了していない場合は、引き渡しより３ケ月以内に買主から売主へ契約不履行を申し出る事が出来る。」となっていました。それまでも問題はあったのに、３ケ月ギリギリになって言ってきた可能性があります。

ですが、契約自体が甘い物であるような気がしています。また、引き渡しが終わり、所有権は移転してしまっているのに、まだ確定測量図を終了させてないのは、言ってこなくてもこちらも気づくべきではあったことですね。

測量に関しては、会社の保養所として使用している関係で遠方にあるため、地元に詳しい買主の代理人（不動産会社）が測量士を使わせてくれとの申し出で行われたものでしたが、それも甘かったですね。

とにかく、曖昧な部分が確かに多いですので、誠意有る話し合いで解決しようと思います。ためになりました。有り難うございました。

回答No.2

noname#107878

あくまでも一般人としての多少の経験から出たご回答ですが。

　結論から言えば、契約内容にもよりますが、売り主であるご質問者様には一切の契約不履行は無いと判断されますし、隣家の承認印が得られないからといって売買の成立と建築の着工が出来ないというものでもないと考えます。

　なぜなら、売り主側としては、売り主側が測量を契約上の履行条項としてあったとしても、測量は既に完了しており、売買に関する物件の面積の確認義務は完了しており、これに隣家も立会い、これを承諾し以降特に異議を申し立てていない、こうした状況では、たしかに微妙ではありますが、承諾印の取得までは責任がないものと考えらからです

　言い添えれば、あくまでも隣家からの異議が無いことが一番大きく作用しますし、承諾印が得られなくても、特に売り主側の責任と義務に関して承諾印の取得まで細かく条項を設定していないかぎり、売買は完結させることが出来ますし、よほど分筆などで複雑な事情が無い限り、当然移転登記と建築の着工が妨げられることもないと思われるからです。

　したがって、買い手側が売り主であるご質問者様を相手取って、契約違反として訴訟をするというのは筋違いであって、訴訟に持ち込むとすれば、相手はむしろ隣家であり、これも、測量に立会い、承認し、以降異議を唱えず、それでいて承諾印を押さないということになると、確固たる正当な事由もなく、いたずらに他人の売買行為を阻害したことに相当するからです。

　これに対して、売り主側でも買い手側でも、あるいは双方が、承諾印の押印と、売買を阻害したことによって発生した諸経費と諸損失、弁護士などの相談料、それに制裁的賠償金といったものが請求出来ると思います。

　ただ、この場合、一応は売り主であるご質問者様も、以降再度、直接隣家に対して承諾印の押印を穏やかに持ちかけられることが大切かとは思います。

　こうした努力は押印を得るためだけでなく、万一、隣家を相手取っての訴訟に発展する場合には、出来るだけの説得はした.......という既成事実の構築という面でも必要になるかもしれません。

　これでもラチがあかないという場合には、訴訟の用意があること、それによって隣家に押印としかるべき補償を求めることになる.....といったことを静かに伝えるというのもひとつの手段だと考えます。

　こうしたことは、契約書の記載の内容をはじめ、なかなか微妙なところがありますから、法的な面でも解釈が分かれやすく、あとはやはり、出来れば弁護士などにご相談になるのがより確かだと思います。

お礼

ご丁寧なお返事、有難うございました。

１番目のお返事を頂いた方の所にも書かせていただきましたが、確かに登記簿面積による売買なのですが、売主の責任と負担で測量図を作成する（期限は特に設けていません）契約になっていたはずなので、こちらも偉そうには言えない立場であろうと思っています。

承諾印の押印と、売買を阻害したことによって発生した諸経費と諸損失、弁護士などの相談料、それに制裁的賠償金といったものが請求出来るとのこと、私たちもそれを少し考えましたが、やはり、裁判などモメごとには発展させたくありませんし、購入者が待てる期限を設けるなりして、売主の責任で判を押してもらうよう努力するしかないと思っています。

それでもダメな場合は、弁護士に相談ですね。大変ためになりました。有難うございました。

回答No.1

noname#19073

1、建築出来ない、ということはありませんが、分筆するなどの際には支障が出る可能性はあります。一般的には分筆や合筆においては不正をしない様に、隣地との境界線については境界確認書を求められます。

2、それは契約内容次第です。隣地との境界確認を全て取り、確定測量図を売主が交付するという条件で契約していれば契約違反ということになるでしょう（当然ですが）
　境界確定が全部出来ていなくても売買される事例はいくらでもあります。契約条項に何もうたわれていない場合には、直ちに契約無効などと言えることではありません。

3、測量会社がその境界確定及び測量図面の作成を依頼されて動いているわけですから、測量会社のみで動くことは一般的なことではあります。しかし、印を貰えない等の何らかの理由により所有者である人間が出向くケースもあることです。

測量会社は売主であるあなたの会社が依頼して動いているということは、売主の責任及び負担により境界確定を行い、それに基づく実測図面を作成する、という契約条件になっていないか確認した方が良いでしょう。

登記簿面積による売買、ということでしたら、なぜ測量士がそのタイミングで動いているのか？よくわかりません。何もする必要は無いはずかと思いますが・・

購入後に買主側が依頼して動いた結果であれば、話の流れとして理解は出来ますし、その時点で境界確定が出来ないと言われても売主とは無関係であると言うことは出来るのですが。（元所有者として可能な範囲で協力してあげることは良いことだとは思いますが）

そのあたり（契約に際しての条件について）ご確認の必要があると思います。

お礼

ご丁寧なお返事、有難うございました。

確かに登記簿面積による売買なのですが、売主の責任と負担で測量図を作成する契約になっていたはずですので、売主の責任で判を押してもらうよう努力するしかないとは思っています。

購入者の希望の測量士を使い、測量図を作る費用を持って欲しいと頼まれてそうなったので、何ヶ月かかって測量しても私たちには関係ないことだと思っていたのですが、甘かったのですね。
ただ、契約違反だと言う前に、測量士や購入者から、隣人が判を押してくれない旨を何故早めに説明してくれなかったのかというのがわからない点でした。つい裏があるのか、などと余計な事を考えていました。

測量図が出来上がり、提出するまでの期限が契約書にはっきりなければ、とにかく判を押してもらうように動くしかないでしょうか。