１棟建マンションの火災保険（地震保険付）、どちらがお得ですか？

質問

築18年の１棟建賃貸マンションのオーナーです。

現在、某国内火災保険会社の掛け捨ての火災保険（地震保険付）に加入しています（期間3年）。

物件購入価格は1億5千万円です。この保険会社の保険では、保険金額は最高3,000万円までしか加入できないと言われ、最高額まで掛けています。

しかし、先日、某外資系火災保険会社の営業マンと知り合う機会があり、彼の話では、うちの場合、掛け捨てで1億5千万円まで加入できるそうです（期間3年）。

ただ、専門家の意見では、新耐震基準以降の竣工物件で、鉄骨鉄筋コンクリート造ですので、地震で倒壊することはまず考えられない（但しひび割れ等の損傷は免れない）そうです。もっとも地震による火災発生や引火という事態は想定の範囲内ということになるでしょうが。

先日も関東には大地震がありましたし、保険についてはどうすべきか、非常に悩んでいます。
１． この外資系の保険に入り直すべきかどうか？
２． 掛け捨てでなく、もし満期までに何もなければ返戻金がある長期総合保険にすべきか？（その代わり保険料はかなり高額になりますが）

アドバイス、よろしくお願い致します。

回答No.7

minefuziko · ベストアンサー

私は保険会社の代理店経営をしています。
いくつかの保険会社の商品を扱っていますが、ひとつだけ火災保険に関してはすごい商品があります。
お金のないお客さん用の商品で、かなり保険料が安く見積もりができます。
本来、火災保険は特約フルセットで加入させられます。
しかし、ある保険会社の商品は自由自在に特約を選ぶことができるのです。
地域、場所によっては水害被害の全然ないところもあります。その水災特約をいらないと判断するのであれば、外すことが可能です。
ここまでならば、ときどきいろんな保険会社の営業マンがしている方法です。
事故所持費用という特約があります。
これも外してしまえば、かなり安くなります。
きっとどこの保険会社の商品よりも安い見積もりになります。
その商品名は『住自在』。
でも保険会社側は、あまり大々的にこれを売り込んでいません。その理由は、販売側にとって保険料が安いからです。つまり手数料も安くなるからです。

お礼

おっしゃる様に水災特約を付けるか外すかは営業マンも言ってきますが、その「事故所持費用特約」というのは初めて知りました。

大変貴重な情報、どうも有難うございました。

補足

今、ネットで検索したのですが、この商品は「住宅ローン利用者向け」とあります。住宅ローン利用者でないと加入できないのでしょうか？ちなみにうちには住宅ローンはないのですが。この保険に入るために住宅ローンを借りる、とか…。

回答No.12

minefuziko

事故諸費用は、事故が起こったことを前提とした内容の特約になります。
事故諸費用は、事故が起こったときの残存物の後片付け費用のことになります。限度額は１００万円。
こればかりは、ご本人様次第になります。
ちなみに、私の家でも『住自在』で契約しております。
内容は、水災不担保に事故諸費用不担保です。
内容が充実ていることに越したことないのですが、安いには勝てませんでした。

お礼

様々な情報を数回に渡りご提供頂き、有難うございました。厚くお礼申し上げます。

回答No.11

minefuziko

事実、質権設定をしなくてはいけない銀行はありますが、今ではもともと質権設定のない銀行もたくさんあります。
例えばＵＦＪ銀行とかご存知でしょうか？
そこの銀行では質権設定などありません。
また加入の際、保険会社に告知しなければいけないことは、どこで住宅ローンを組んでいるのかを言うだけです。
その他、資料などはまったくありません。
ただ、地震の際には、昭和５６年以降の建物でしたら、
１０％の割引がきくので、確認資料をとりよせてもらえればだいじょうぶです。
住宅ローンは１０万円単位で借り入れできるはずです。
しかし、住宅ローンであるため、手数料が５万円とられます。例としまして、マンション１棟で保険期間２年として、通常の保険料が３０万円くらいだとします。
しかし、『住自在』に入ることで２０万円くらいになります。そう住宅ローンでかかる差し引きの分と、今後の継続契約のことを考えますと得になるはずです。
ローンの支払いが終わっていも『住自在』は継続契約できます。
この方法は私の必殺技です。

お礼

なるほど。で、ポイントはローンの支払いが終わっても『住自在』は継続契約できる点ですね。ということはサッサと繰り上げ返済しちゃえばいいってことになりますね。

補足

ところで、事故所持費用特約を外すことで保険料が安くなるというメリットは分かりましたが、デメリットはないのでしょうか？

回答No.10

minefuziko

質権設定が借金の手形として火災保険に加入するわけです。または借金の返済中に火事にあった場合、保険金で借金の返済をしてもらうわけです。
質権設定というものは銀行の借金の手形なのです。
だから銀行が必要でないと判断した場合は質権設定をしなくてもだいじょうぶなのです。
銀行が質権設定を必要としてきたらしなければなりません。
地方銀行では、まだまだ質権設定をしなければいけないところが多いようですが、最近では必要のない銀行も増えてきています。
すでに銀行と質権設定を組んでいらっしゃるのですか？？

お礼

いえ、#7のminefuzikoさんのご回答への補足に書きました様に、うちには現在住宅ローンはないのです。ただ、少額でもこの保険に入るためには住宅ローンを借りる必要性があると思ったのですが、ローンを組む、火災保険に加入と来ると次は質権設定と来るのがいわばワンセットの様に思えてしまったのです。

しかし、よく考えれば、この住自在に入るための目的で例えば10万円くらいのローンを組めば（そんな少額のローンが組めるか分かりませんが…）、別に担保権を設定する必要性はないのですから、質権設定する必要はないと思いますが、いかがでしょうか？

また、銀行の住宅ローンの最低額はどれくらいでしょうか？いくら何でも10万円の住宅ローンというのは組めないんじゃないかと思うんですが…。

回答No.9

minefuziko

住自在は住宅ローン向けの方の火災保険です。
しかし、住宅ローンを組んでいる人でしたら誰でも入れます。規定にはないので、別にいくら少なく借りていようが問題はないと思います。
事実、この保険に加入するためにお金を借りる人もいるくらいです。
実はこの商品も保険会社の都合によるための商品なのです。
銀行でも当然保険代理店をやっています。コンプライアンスが厳しくなる以前は、銀行の圧力募集があったからです。つまりお金を融資する代わりに、借金の手形として銀行と契約をしなければいけませんでした。また銀行では割引がきくので、通常より安く加入できました。
その銀行に対抗するためにできた商品が住自在なのです。

お礼

貴重な情報をご提供頂き、ありがとうございました。

補足

住宅ローンを組んで不動産を購入すると、銀行に抵当権設定と同時に火災保険に加入させられて質権設定されて保険証券を銀行に持っていかれてしまいますが、この住自在もそうなのでしょうか？

回答No.8

umigame2

No.4です。
＞ソルベンシーマージン比率と格付けとが必ずしも比例していないケース（A社に比べてB社はソルベンシーマージン比率は高いが格付けが低い会社など）もあるのですが、どう考えたらいいのでしょうか？

このHPを参考にしてください。
http://money.coden.ntt.com/read/column/200408.html

＞「異常危険準備金の積立率」というのは初めて聞く言葉です。これを会社別比較した資料はありますでしょうか？

保険関係の新聞で何度か見るのですが、検索しても見つかりにくいですね。

なお、日新火災の住自在はローン専用の火災保険です。

お礼

貴重なアドバイス、どうも有難うございました。

回答No.6

umigame2

No.4です。
昨年のように台風や地震が多く発生すると、各保険会社の体力差がはっきりと表に出てきます。
目先の損得だけでなく、ソルベンシーマージン比率（支払い余力）や、異常危険準備金の積立率なんかも視野に入れて保険会社選びをされたほうがいいと思います。

参考URL：

http://www5f.biglobe.ne.jp/~ossann/songaihoken_kakuzuke.html

お礼

貴重なアドバイス、ありがとうございました。

この資料は大変参考になります。実は某損保に加入していたのですが経営破綻してしまい、掛金が1割カットされてしまったという苦い経験がありますので、同じ轍を踏まぬ様会社選びは慎重にしたいと思います。

補足

ところでこの表にあるソルベンシーマージン比率と格付けとが必ずしも比例していないケース（A社に比べてB社はソルベンシーマージン比率は高いが格付けが低い会社など）もあるのですが、どう考えたらいいのでしょうか？

また、ソルベンシーマージン比率という言葉は新聞で読んだことがあるのですが、「異常危険準備金の積立率」というのは初めて聞く言葉です。これを会社別比較した資料はありますでしょうか？

回答No.5

go_go_go

こんな火災保険もあります。
セコム損害、あんしんニューダブル。

保険期間１０年
耐火造り
保険金額１．５億円　（耐火構造は１０億まで可能）
満期返戻割合２０％
保険料２７，７１５，５００円
満期返戻金３０，０００，０００円

保険料は全国一律です。

火災保険といっても、色々なものがあります。
積立はメリットがないとか、いくらしか入れないとか、
保険は自由化されています。
変な先入観なしに、色々な会社と話をされたらいかげでしょう。

お礼

わざわざ詳しい内容まで調べて頂いて、ありがとうございます。

回答No.4

umigame2

建物の時価額が新築価格の５０％を下回っていなければ、新価で保険金額を設定することができます。（通常５年契約まで）
鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は償却率が低いので、築１８年ですと通常問題はありません。
ただしマンションに店舗や事務所部分がある場合は、床面積が６６０m2未満でなければいけないなどの制限がありますが・・・。

新価ベースの評価が1億5千万円であれば、それで問題なく入れると思います。
ただ、物が物だけに超過保険になってしまうとかなり勿体ないことになってしまいますので、事前に保険会社お抱えの鑑定会社にきちっと鑑定してもらってからのほうがいいと思います。

なお、積み立て型の火災保険は現在あまりメリットがありません。
積み立てと言えども、掛けた額、全額が戻ってくるわけではありません。
戻ってこない額と、最初から掛け捨ての保険にした場合の保険料を比べてみてください。
ほとんど変わらなくはないですか？
殆どの保険会社は、積み立て型の保険よりも掛け捨ての保険のほうに力を入れていますし、補償も厚い場合が多いです。

お礼

貴重なアドバイス、誠にありがとうございました。
保険会社にお抱えの鑑定会社があるとは、初めて知りました。

補足

>戻ってこない額と、最初から掛け捨ての保険にした場合の保険料を比べてみてください。
>ほとんど変わらなくはないですか？

いえ、掛金にはかなりの差がありました。
その外資系保険会社に試算してもらったのですが、掛け捨ての3年契約では掛金は150万円ですが、長期総合保険の場合は7～8,000万円だそうです。

もっとも積み立てて「戻ってこない額」があるというのは初めて知りました。10年前に家財に掛けた長期総合保険が昨年満期になったのですが、満期時には掛金より保険金の額の方が若干上回っていました。もっともその当時と比較すれば今の方が金利が低いので、同じ様に考えられないのかもしれませんが。

それと、新築を建てたのではなく、中古を居抜きで平成7年に購入したのですが、その時点での価格が1億5千万で、今はもっと資産価値は土地、建物ともに下落していますが、それでも10年前の購入価格の保険に入れるというのが不思議なのです。

もちろん保険会社の人にも質問しましたが、入れるんだから保険がおりたら貰っとけばいいでしょう、との答え。この掛け捨ての保険には何かウラがあるのでしょうか？

回答No.3

doctor_money

火災保険の額は、いくらでも入ることは入れます。
ただし、罹災した場合に再評価をしますので、過大な保険金額に入っていても超過保険ということで支払われるのは実際の評価額になります。

では、評価額は、というと、建築費単価法を使えばおおむね現在の再取得価額が計算できます。
火災保険は者保険ですので、土地を含めた価額に加入しても実際に支払われることはありません。

m2単価256千円×○m2で都市部の標準価額が計算でき、地方都市ならー１０％、郡部や農村部ならー２０％が標準です。
このほかに、建物のグレードにより±３０％の範囲で設定するのが正しい評価額です。

お礼

大変貴重なアドバイス、誠にありがとうございました。
算出式はとても役に立ちそうです。

補足

確認なのですが、都市部の建物の再取得価額の算出式が、この
m2単価256千円×○m2
という理解でよろしいのでしょうか？

回答No.2

minefuziko

加入の所を加入者と間違いました。