転勤で賃貸に出す時の家賃や保証金は？

質問

神戸にある高層マンションの高層階に住んでいます。仕事の関係で２～３年地方へ行きます。
今のマンションを賃貸に出そうと考えているのですが、以下の疑問があり質問させて頂きました。

１．期間を２～３年と限定した場合、保証金・敷引きは低く抑えるものでしょうか？
ちなみに、同等レベルの部屋で期間を限定しない場合は家賃２０万、保証金１４０万・敷引き７０万円というのがありました。これ位だと、1ヶ月もあれば決まるようです。

２．保証金というのは、敷金と同じ意味ですか？またこれは家主にいつ頃までに支払われるものでしょうか？同じく家賃は貸主の口座に直接振り込まれるものなのでしょうか？
仲介を大手不動産会社へお願いするつもりですが、お金のやり取りは借主と直接になるのですか？

３．築６年ですが、クリーニングしてから賃貸に出すものなのでしょうか？
タバコは吸います。畳や障子は日焼けしていますが、あまり気にならない程度です。（個人差かも？）
特に異常のある設備はありませんので、通常のお部屋掃除くらいで済ましてしまっていいものなのでしょうか？

初めての事なので、何かと疑問が湧いてきます。
資産運用で儲けるという意味はありませんので、トラブルは避けたく、なんとなく法人契約がいいなと思っているのですが、あまり関係ないのでしょうかね。
以上、ご経験のある方、業界の方、アドバイスくだされば幸いです。

回答No.4

uncle-be · ベストアンサー

同じ保証金制度の大阪で賃貸業社に勤務していますので、アドバイスさせて頂きます。

１．期間を２～３年と限定した場合・・・

期間限定の場合は通常賃貸よりも人気がなくなりますので、付近賃貸相場よりも多少は安くした方が良いと思いますよ。
それと、退去時の事（立退き料等）を考えて、「通常の賃貸借契約」ではなく、「定期借家契約」をお勧めします。

定期貸家契約に関する参考URL　http://www.nacs.or.jp/know_19.html

２．保証金というのは、敷金と同じ意味ですか？・・・

保証金は「預かり金（敷金扱い）と敷引（原状回復費＋礼金）」を合算したものです。
預かり金は敷金と同じで、家賃滞納等の未払いが起きた時に充当されます。何も無ければ借主にお返しするだけですので、家賃の１～３ヶ月程度でもＯＫかと。

敷引は、退去した後のリフォーム代に充当されます。日常生活での汚れなどはこの敷引で修繕しますので差額が発生することがありますが、故意・過失が無い場合は不足しても入居者（借主）に請求することは出来ません。
だから敷引はあまり安くしない方が良いです。
敷引が必ずしも保証金の半額でなくても大丈夫ですので、家賃２０万円・敷引７０万円で設定するのであれば、預かり金は３０～４０万円として、合計保証金を１００万円～１１０万円程度に設定してもおかしくはありませんよ。

３．クリーニングしてから・・・

貸すとすれば、やはりクリーニングではなく最低限のリフォームは必須です。
逆の立場になって考えてみてください。
誰でも最初は綺麗なお部屋に入りたいはずです。
ある程度の規模の不動産業者でしたら、自社のリフォーム部門や提携会社がありますので、折込チラシの一般業者よりも単価が安く設定している場合もあります。その辺も含めて数社で見積もりを出してもらうのがベストですよ。

お礼

皆さんのアドバイスを参考にして不動産会社と相談しました。下記の方も含め、こちらのアドバイスへまとめて経過報告することをお許し下さい。
これくらいの家賃となると、ほとんどが法人契約が多く、あえて法人限定としなくとも「たぶんそうなる」そうです。
また私が確実に２～３年で戻れるか判らないので、定期借家契約ではなく通常賃借にしようと思います。ほとんどが法人の転勤族のため、実質上２～３年でいったん契約終了となるケースが多いようなので、あえて賃料を下げてまで定期賃借にする必要はないかな？と考えています。その代りアドバイスを参考にし、預り金は少なくしようと思います。
また、疑問点が出ましたら関連質問させて頂くかもしれません。貴重なアドバイス有難うございました。

回答No.3

daisukichopper

リロケーション専門の会社があります。

保証金（敷金・礼金のところもあり）や家賃は近隣相場より安く設定（短期であるため）
家賃は会社を通して振込み
敷金は会社預かりで礼金は契約時に振り込みされた
退去トラブルを防ぐために法人契約に限定
会社が家賃保証を引き受けてくれるので毎月手数料を引いて振込みされる
現状を記録してくれるのでトラブルが少ない
オプションで空き家管理もお願いできる

昔に利用したときの記憶です。参考になりましたら。

参考URL：

http://www.relocation.jp/campaign

お礼

リロケーション専門という会社もあるのですね。知りませんでした。参考にしてみます。有難うございました。

回答No.2

lemonbarm

１．転勤者住宅を賃貸に出す場合、期限付きで賃貸する方法を利用します。
基本的なパターンとして、最低２年（または３年）以上の定期（２年間は必ず帰って来ても明け渡し請求をしません、ということです）とし、賃料等も低く抑えます。

２．保証金制度は関西（神戸）独特で、通常敷金・礼金という制度が取られます。
ちなみに神戸は保証金制度になっていいるので、借りるときは少々高くつくので他の地方から来られた方はびっくりされます。
ただし、退去時の精算金を含みますので、手直し費用などが係りません。従ってよほど責任のある傷め方をしない限り、それ以上の費用発生はないので、借りる方としては安心でもあります。
　賃料についてはその不動産業者に管理を委託するかしないかで変わって来ます。そのあたりは管理委託業務として契約するかしないか相談してみて下さい。

３．神戸の物件の場合、東京などと違って汚れた部分だけ補修するのではなく、クロス等は張り替えて賃貸に出すことが多いですね。その為保証金の敷き引きも若干高くなっています。
　やはり、張り替えをするとしないとでは部屋のきれいさも違いがでるので、張り替えた方がハウスクリーニングだけですますよりもお客さんは喜ばれます。（従ってみつかるのも早くなると思います）

また、法人契約希望とのことですので、これを条件にされると探すのも大変ですし、賃料も少し下げなければいけません。
法人の方がトラブルがない・・・というのは間違いです。法人といっても、大小、善悪さまざまです。
賃貸後、退去までは問題が起こる可能性があるわけですから、貸した後の対応がしっかりしていると感じられる仲介業者を選んだうえで、管理委託をされるのがいいと思いますよ。（賃貸専門の仲介業者はあまりお勧めできません、全部とはいいませんが）

また場合によっては、法人契約の場合、定期賃貸の場合とその条件を撤廃した場合の賃料を別々に考えて、賃貸募集を行う方法もあります。

お礼

管理委託業務の場合、家賃1ヶ月分（２年更新）か、賃料の７～８％が契約料となるようですので利用しようかと思います。
クリーニングは、水周り＆一部クロス補修と畳表替え位を検討してみます。
定期賃借とその条件撤廃の両建ては参考になりました。有難うございました。

回答No.1

sapporo30

１．借りるほうから言えば、期間が限られている分
　　長期に住むのと比較すると、年あたりの費用が
　　かかってしますので、敷引はさげて欲しいもの
　　です。
２．保証金 - 敷引き　≒　敷金
　　敷引き ≒ 礼金　ですが、
　　退去時に、敷金から差っぴく現状回復費用が
　　関東の方が多い気がします。
　　（クリーニング費用など）
　　家賃は、家主に振り込むパターン
　　不動産屋に振り込むパターンのどちらも
　　あります。（その分管理手数料がかかります。）
　　保証金などの初期費用は、不動産屋に振り込まれ
　　ますので、後になります。
　　また、全額家主に来ると思わないほうがいいです。

３．通常はハウスクリーニングがされています。
　　まして、高額の物件ですから、クリーニング
　　してから貸し出しになります。
　　不動産業者で手配しますよ。

　　家賃トラブルは、法人のほうが少ないです。
　　今回、短期ですので転勤属をターゲット
　　になるかと思いますので、法人でもいいかも
　　しれません。
　　ですが、法人希望程度にしたほうが、
　　いいかもしれませんね。

お礼

幸い、希少物件？とのことで借り手はすぐにありそうです。
法人「限定」ではなく法人希望程度でお願いするつもりです。アドバイス有難うございました。まずはお礼まで