私に支払い責任発生しますか

質問

地方に住んでいて、お金が必要になり5年ほど前に大阪で所有していたマンションを知人を通じて買ってもらいました。
買った人は転売する目的で所有権移転登記は留保し、不動産取得税を払わないようにする為？誰に売ったかは誰にも言わない約束をしました。
賃貸管理をしてもらってる会社の規定では、登記名義人にしか家賃は払えないとのことで、今までどおり私の口座に振り込まれる家賃をその都度買った人に手渡してきました。
こちらも面倒なので早く登記するよう言っているのですが、未だに登記されません。
買い人はマンションの管理費を滞納してたようで、マンション管理組合から再三の督促が来るようになり、売ったことは言いましたが売り人との約束なので誰に売ったかは言えませんと答えています。
管理組合は登記上の所有者を訴えると言い、先日弁護士から内容証明郵便が来たんですが、知人と買い人の指示で受け取り拒否しました。
３日前私が留守の時に大阪の簡易裁判所から特別送達が来ましたが、たまたま居合わせた知人が、宛先が3年前に引越した前住所になってることに気付き、宛先には当人は居ないという理由で、受け取りませんでした。
郵便局員は田舎のことなので1年の転送期間後も、前住所宛の郵便物を転送してくれています。
次回正しい住所に特別送達が来たら受け取った方がいいでしょうか。
知人は、
(1)訴えられても私が住んでる裁判所に移してもらえば良い。
(2)登記しなくても売買は成立してるので売り人は無関係で心配ない。
と言ってますが、訴えられたら、滞納管理費は私が払うことにならないでしょうか。、
私は大阪からは遠い田舎に住んでるんですが、田舎の裁判所に移してもらえるんでしょうか？
知人には困った時にお世話になったので、できる限り要望に沿いたいと考えています。
どうか宜しくお願いします。

回答No.6

chakuro · ベストアンサー

＜登記は私だけでもできるでしょうか。専門家というと弁護士でしょうが、お金があまり無いので費用が心配です。＞
弁護士がいいと思います。あとは、簡裁代理権があり、実際に裁判実務にも積極的で、経験もある司法書士でしょうか。
もよりの弁護士会、司法書士会等の検索から始めて、無料相談会・無料電話相談等の情報を集めるところからはじめてはいかがでしょうか。
しかし、登記に関しては、買主が協力しないのであれば、買主を訴える必要があります。これは、簡易裁判所の事件ではないと思われますので、そこまで考えると、司法書士では（簡裁事件しか訴訟代理人としては業務が行えないため）不都合になることもありえます（登記実務そのものは、弁護士より司法書士が専門家なのですが）。
すでに始まっている簡裁の裁判については、あまり争う実益はないように思われ（買主とあなたの間では、家賃の送金義務を利用して、相殺による清算が可能なのでは？結構な額になっているのであれば、家賃月額程度の支払で和解するという手もあるでしょうか？）、むしろ、買主・知人との関係、登記名義と事実の不一致、のほうが禍根のような気がします。
弁護士さんを探しましょう。

補足

何回もご丁寧にありがとう御座います。
買い人が登記しない場合、訴えるしかないんでしょうか？所有権を放棄するなんて手続きは無いんでしょうか。
田舎で知人の顔もあり、買い人を訴えることはできません。
買う時にはしっかり登記できるかは心配しますが、売る時には買い人の問題で自分は関係無いと思い、こんなことになるとは考えてもいませんでした。
知人にも相談して、家賃で返済してもらうことで、和解するのが理想ですね。
管理組合は応じてくれるものでしょうか。
知人の話では買い人は、裁判で負けても私には資産は無いし(自宅は保証債務で競売で取られました)、無収入なので取られる物無いから心配ないと言ってるそうです。
差し押さえられるのは、問題のマンションなので私には金銭的な損害は無いそうです。

回答No.9

donerkebap

#1です。
裁判所からの送達に関しては、皆さんの回答でおわかりかと思いますが、受領拒否、又は所在地不明による公示送達の方法で、届いたと見なされてしまいます。
すぐに裁判所に連絡すべきです。

裁判籍の根拠は民事訴訟法4条1項を参照してください。被告の住所地となってます。

管理会社との契約は、賃貸人の地位に基づく契約と思いました。もしくは管理会社から入居者に転貸借をする形を取っていませんでしょうか？
いずれにしても、賃貸人たる地位の交替は新旧の賃貸人の間の契約で決まることで、賃借人の承諾を得る必要はないとするのが判例です。
ですから、売買契約により賃貸人は交替したのだ、ということを証明できれば、管理費等の請求を拒否できると思います。
賃貸人でないのに賃貸人たる地位に基づく費用を支払う義務はありませんからね。
ただ、証明段階において購入者の名前を明らかにしないことは許されないと思います。
でも、明らかにしてしまっても、購入者に管理費滞納という落ち度があるのですから、逆に訴えられることはないと思います。

登記ですが、売買による所有権の移転登記は原則として共同申請とされています。
登記を有することは登記所持者の利益であって、法律上不利益はないのですが、どうしてもというのであれば所有権抹消(不動産登記法77条)の手続きを取られてはいかがでしょうか？

回答No.8

chakuro

なにやらどんどん話は複雑になっていくし、客観的な資料も確認できて、後で責任も負う立場で専門家に回答させるべきです。
補足の内容を読ませていただくと、具体的に訴訟代理人の依頼とかまでしなくても片付く話しのようにも思えますので、数千円から数万円程度の相談料を覚悟のうえ、一度弁護士か司法書士に相談する機会を設けてみてはいかがでしょうか？
なるほど、あなたにしてみれば、売ったはずの不動産はどうなってもいいのでしょうから、その意味ではほっておいてもいいのかもしれませんが、訴訟を放置して、確定するのは、少なくとも数十万からある延滞料を一括で支払えとする判決です。
現在は、差し押さえられる給料とかもないということなのでしょうか？しかし、念のため、家賃の範囲内の分割払いということで和解しておいたほうがいいように思います（その際に、家賃が月々いくらあるから・・・、とかごちゃごちゃ説明する必要はないのです。たんに、「月＊＊＊円以内の和解を希望する」と、それだけなら、大阪まで現に出頭する必要もありません。訴状を受け取って、答弁書に書けばいいです）。

回答No.7

chakuro

追加。ちょっと、書きすぎた気もします。簡裁の事件をどうするかも含めて、専門家に直接相談してくださいね。

回答No.5

lighthouse

そうそう、追加。

固定資産税の件については、請求書の送付宛先が買受人になってるだけで、納税義務者（納税名義人）はyasusi2005さんのままではないですか？

郵便物の転送の点については、転送期間経過で返送になると、原告がyasusi2005さんの住民票を取り寄せて（裁判所提出のためであれば、個人情報保護との関係でも発行拒否はできないと考える自治体が多いし、それが正しいと思う）、現住所が分かればそちらにもう一度特別送達で来て、それでもなお受取拒否なら所在調査をし、実際の居住を確認して付郵便送達（これは裁判所が発送したと同時に受け取ったと見なされる。訴状をみてないから判決も無効という主張は禁止される）。

住民票でも現住所が判明しないか、上に言った場合で所在調査に来た原告側の人間に何らかの方法で「住んでいない」という心証を得させた場合（近所の人に嘘を証言してもらったとか）、公示送達で大阪の簡易裁判所に上を張り出され、２週間経過したら受け取ったものと見なされる。

こんなところです。

補足

何回もありがとう御座います。
田舎なので郵便配達人も知り合いです。今聞いたら、特別送達は宛先には該当人は居ないという理由で返したそうです。
住民票見れば今の住所は分かるので、正しい住所に送ってくるということですね。
受け取って中身を見てみます。
今、知人にも買い人に話してもらうようお願いしました。

回答No.4

lighthouse

chakuroさんと同意見なんですが、一言。chakuroさんが言うてはるのは「マンションの管理規定では「管理費は登記名義人が支払う」となっていると思うから、yasusi2005さんがいくら「第三者に売却済み」と主張しようと、そんな主張は原告の管理組合も納得しないし、裁判所も採用しないだろう」ということです。yasusi2005さんが所有権の所在についてどう主張しているかを問題にしているのではないんです。

民法１７７条の問題としても、所有権を喪失した事実は所有権移転登記がなければ第三者に対抗できない（自分はすでに所有者ではなくなったという主張を禁止される）という判断がされる可能性が高いので（事案が違うので断定は出来ないが最高裁の判例がある）、【今後】（これまでの分はどうしようもない）どうしても管理組合相手に支払をしたくなければ、買受人を被告にして登記引取請求訴訟を起こすしかない。

本件で移送の申し立てが通るかと言えば、たぶん無理だと思います。大阪は不動産の所在地だし、支払義務の履行地だし、yasusi2005さんの地元でどうしても裁判を勧めなければいけない理由というのは、yasusi2005さんの懐具合を除けば存在しない。

こんなところです。yasusi2005さんはこのサイトで得られる情報だけで全ての手続に勝訴したり無事手続を終えたりしたいようだけど、chakuroさん（や、口幅ったいけど僕も法律専門職の資格はあります）も含めて、真面目な専門家ならそこまで手取り足取りアドバイスすることの不可能さを痛感しているはずだから、無理だと思いますよ。

補足

費用も掛かりそうだし、知人も買い人にはお世話になってるようで、登記引取請求訴訟をおこすこともはばかられます。
知人には登記してくれるよう頼むよう言ってるんですが、知人も強くは言えないようです。

回答No.3

yonchura

不動産取得税を払いたくないという、一般的にいっちゃえばただのワガママに乗ってしまったのが悪かったですね…。

隠蔽に荷担したことになります。
可能性は低いですがここを攻められたら質問者さん不利なので、ホントこんな所じゃなくちゃんとお金払って弁護士に聞いた方がいいですよ。
もっとずっと大きい金額損します。

補足

お金がなくて自宅も含めバブル時に買った不動産は全て売ってしまい、今は親戚の家を借りています。
その件で知人にはお世話になったので、できることはしたいと思ってます。
弁護士費用はいくら位掛かるでしょうか。

回答No.2

chakuro

まず、回答というよりも、もう裁判が係属している段階になって、こんなところで相談という話ではない、というのが率直なところです。
端的に言えば、周りの人の都合に合わせて、あなたは自分には百害あって一利なしなことばかりしておられます。
的式な裁判を提訴されている以上は、それに応訴しなければ、架空請求業者を原告とする訴状でも立派な判決として成立してしまいます（裁判所に事後クレームをつけても、「放置していたそちらが悪い」と、平然と言われますよ）。
ちゃんと被告に対して送達されているにも係わらず、受け取りを拒否していると、特別送達は、最終的には、書留の形式で発送されて、受け取りの有無に係わらず、あなたに送達されたことになります（住所移転の件は、何らかの形で原告側の関知するところとなるでしょう）。
被告の裁判の戦術に、訴状の受け取り拒否などありえず、知人のアドバイスは自分の都合だけを考えて言っていることです。
まず、訴状は受け取らないことには話が始まらないので、受け取ったとして、ご質問の本題です（3日前の話なら、まだ大丈夫です。裁判の期日自体が、来月下旬から再来月上旬の話でしょう。裁判所には電話して、現住所に再度送達してもらうように言いましょう）。
＜登記しなくても売買は成立しているので売り人は無関係で心配ない＞
売買の成立と、管理費支払義務の問題は区別しないといけません。
登記していないことには、第三者に対して所有者であると主張できませんし、第三者としては、登記していない人が所有者といわれて、それを信用して行動するわけにはいきません（家賃の件と同じ話です）。
また管理組合の規約自体が、所有者云々ではなく、一定期日の登記名義人に対して、一定期日の管理費支払の義務が生じるという規定になっていれば（なっているのではないかと思われますが）、その契約が無効になる理由は、基本的にありません（売却後、固定資産税の支払はどうなっているのでしょうか？請求はあなたに来ているはずです。名義変更していない以上、支払義務もあなたにあります。それと同じ話になってしまいます）。
裁判所の移送の件についても、書面で申し立てる必要がありますし、裁判所に対し、あなたにも、法律的に形をなす主張と証拠があるという心証を与えられなければ、通りません。また、簡易裁判所なので、一定の段階までは実際に出頭しなくても、書面を郵送すれば、応訴は可能です（だから、逆に、あなたが大阪に住んでいないというだけで、裁判所が変わったりはしないのです）。
いずれにしろ、直接専門家に相談すべき事態にことは及んでいると思われます。
いろいろ複雑な事情もあるようですが、それをあなたが言うのであれば、、裁判には負けて、買主との関係では、家賃の送金債務と相殺していくしかない、というアドバイスにしかならないかもしれません。

補足

固定資産税は、2年くらいは私が受け取った納付書を知人に手渡してました。最近は都税事務所に知人が電話で買い人に送るように頼んだそうで、来てません。
登記名義人の私は所有者であるとは主張していず、所有者ではないと言ってます。
買い人に登記をお願いしてますが、このまましてくれなかったらずーっと私に支払い義務があるんでしょうか。
登記は私だけでもできるでしょうか。
専門家というと弁護士でしょうが、お金があまり無いので費用が心配です。

回答No.1

donerkebap

裁判所が発した特別送達書が届かない場合、所在不明として、裁判所公示後、擬制送達となります。
受け取らなかったのは失敗です。知らないところで敗訴しているかも知れません。

裁判所の移送申し立ては可能です。
一次的に被告の所在地が普通裁判籍となります。

管理会社とはどのような契約をしていますか？
質問者さんが契約の当事者に名目上でもなっていれば、管理費は払うことになると思います。

補足

ご回答ありがとう御座います。補足、質問させていただきます。
ご回答者：裁判所が発した特別送達書が届かない場合、所在不明として、裁判所公示後、擬制送達となります。
○3年前に近所に転居し住民票も移しました。特別送達の宛先は旧住所(登記簿記載)宛で、郵便物の転送期間の１年も過ぎているので、本来は転送されない郵便物。(田舎なので郵便局員が好意で転送してくれています)。知人が郵便局員にそう話したら、転送期間が過ぎてるという理由で裁判所に差し戻すと言って持ち帰ってくれたそうです。

ご回答者：管理会社とはどのような契約をしていますか？
○賃貸管理会社は、入居者の斡旋から明け渡し・集金まで全てやってもらい、滞納保証もしてもらってます。家賃から賃貸管理費を差し引いて振り込まれます。今滞納してるのはマンションの管理費と修繕積立金です。

ご回答者：質問者さんが契約の当事者に名目上でもなっていれば、管理費は払うことになると思います。
○登記をするしないは買い人の自由で売り人の私からは強制できなさそうに思いますが、どうしたら良いでしょうか。