兄名義の土地に建つ父名義の建物の取り壊しについて

質問

父の代理で質問をさせていただきます。

祖父母と同居するため、祖父名義の土地に父が家を建てました。その際登記をし、建物の名義は父になっています。
祖父が死亡し（父は遺産相続をまったくしていません）相続により、土地の名義は兄になりました。が、立ち退きを求められることもなく、父母と私は8年間その家に居住していました。（無償の使用貸借）
その後20年間居住はしておりませんが、家財具保管場所および月に4日ほど稽古場として使用しています。
その際、父が敷地内の整備や掃除も行っています。

このたび兄が家を新築するにあたり、取り壊し・立ち退きを求めてきました。
しかも早急に取り壊したいといいます。
この場合、取り壊しを求められれば無条件で了承しなければならないものでしょうか？
居住していないというものの、その家がなくなってしまうと家財具の保管場所、稽古場所もなくなってしまいます。
無償の使用貸借なので立ち退き料も請求できないのでしょうか？

皆様どうぞお願い申し上げます。

回答No.3

matthewee

１．借地権の定義は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」です（借地借家法２条１項）。ご質問の土地利用は、無償の使用貸借であるので、借地借家法で保護される借地権はないことになります。

２．借地権は相続されるのですが、使用借権は相続されません（相続税法でも使用借権は、資産価値ゼロで評価されます）。
父が建てた建物は、祖父の生前は使用借権に基づいて土地利用権があったのですが、兄が土地を相続したことにより、祖父を貸主とする使用借権は消滅し、兄との間で、改めて土地の使用貸借契約が黙示的に結ばれたとみるのが妥当だと思います。

３．使用借権は借地権とは異なり、土地所有者の恩恵的な承諾に基づいて無償で土地を利用できる権利です。建物の登記の有無に関係なく、土地所有者が、建物の撤去を申し出た場合は、建物を撤去することになります。
　この場合の撤去とは、取り壊しをいうのではなく、その土地から撤去すること、すなわち移築のことをいいます。建物所有者は、別の土地を見つけて、そこに建物を移築することになります（取り壊すか否かは建物所有者の選択です）。

４．例えば、裁判所の競売物件に「建物」だけで敷地利用権は「使用借権」というものが、ときどき出てきます。敷地利用権のない「建物（古家）」だけの価格ですから、競売価格は東京都内でも百数十万円程度のことがあります。もし、「建物」を落札したら、土地所有者に借地権の対価として権利金を支払って、借地権を設定するか（あるいは土地を買い取るか）、建物を別の場所に移築するかの選択を迫られることになります（だから、激安なのです）。

５．土地利用者から明け渡しを求められたら使用借権の場合、建物を撤去しなければなりませんが、借地権と異なり、建物買取請求権は認められていません。当然、立退料も請求できません（無償で借りていたのだから）。
　ご質問文では、居住の有無を気にされているようですが、これは関係ありません（建物そのものに敷地利用権がないので、建物に居住していても空き家でも結論は同じです）。

６．もし、この土地がどうしても必要なら、兄を説得する以外、方法はないと思います。家族間のことですから、兄が土地明け渡しの訴訟を起こすことは考えにくいのですが、提訴すれば、兄が勝つ可能性は相当高いと思います。
　なお、使用借権の価格は、相続税法では資産価値ゼロとするのですが、実務上は建付地（＝建物の建っている土地）価格の５～10％程度は見ているようです（借地権なら更地価格の40～90％）。
兄との交渉の際に使えるかわかりませんが、全くの第三者が相手なら、「建物を撤去するに当たり、場所的利益としての『使用借権』の補償として建付地価格の10％を要求する」といっても不当な話ではありません。

回答No.2

noname#11476

>この場合、取り壊しを求められれば無条件で了承しなければならないものでしょうか？
使用借地であっても父名義の建物が現存する限りは取り壊す必要はありません。
これはいたずらに建物を取り壊すのは社会的な損失であるという考えから、使用借地であっても借地権を認めているためです。

>無償の使用貸借なので立ち退き料も請求できないのでしょうか？
立退き料という概念は適当ではありませんが、建物買い取り請求権を行使して建物を買い取ってもらうという考え方があります。
まあ古い建物でしたらたいした金額ではないと思いますが。

今まで地代等を兄に相当額支払っていたのであればともかく（法的には兄には請求権が存在する）、無償賃貸していた利益もあるので、あまり法律にこだわらずに円満に解決するのがよいのではと思いますよ。

お父様の方がいやだ、とあくまで主張する場合には当然兄も地代などの相当額を請求してくるわけで、泥沼になりますね。

回答No.1

noname#17334

＞この場合、取り壊しを求められれば無条件で了承しなければならないものでしょうか？
よくあるケースですね。
うちも実家で祖母の土地に母が借家を建て、祖母から孫に相続が移って、建物取り壊しを
求められていますが、３年経っても決着ついていません。

＞居住していないというものの、その家がなくなってしまうと家財具の保管場所、稽古場所もなくなってしまいます。

建物の登記はありますから、建物を勝手には壊せないはずですね。借地借家法の主旨からいけば、
法定地上権が発生しているということになりますから、土地所有者は建物を買い取る以外に
撤去を強制できないということになると思います。
実際問題、建物を第三者に売却することも可能です。
話がもめたら、建物を第三者に譲渡して、その金で引っ越すとか言ってみるのも手ですね。

＞無償の使用貸借なので立ち退き料も請求できないのでしょうか？
というか、お父上の遺産相続の分割協議の見直しということで話を出す手もありますね。
こちらは、家を建てた時点で、土地はいずれ相続できると考えていた・・そう主張して
遺産分割のやり直しを求めるというのも当然あります。

実際問題、築２８年の木造家屋など資産価値はゼロですが、土地が第三者名義ならば
建物譲渡の時点で、法定地上権発生は明確になります。
私が不動産屋なら、５００万出して建物の所有権買って、乾物屋の店でもひらいて、そこから
お兄さんに掛け合いますね。
(1)借地契約を締結してくれ。
(2)借地契約締結できないなら建物を買い取ってくれ。
実際、おにいさんは建物買い取るしかないわけで、建物が７００万円で売れたら２００万円
もうかります。

借地権契約のない法定地上権で、建物も老朽化している場合、そこを使用収益する
のは難しいし、建替えを地主に認めさせるのは困難でしょう。
落としどころとしては、稽古場倉庫の借料（建物寿命にあわせた一定期間分）引越し代
等、を勘案して建物買取代価を計算すればいいでしょう。
ちなみに、木造家屋４０坪程度でも１００万円くらいの撤去費はかかります。撤去はお兄さん
負担で行います。
ところで、土地の価格が２０００万円くらいなら、借地権価格で１０００～１４００万円。
一応、土地の借地権分はお父様が相続したつもりでいた・・とかなんとか主張してみる
べきだと個人的には思うのですが。