仲介契約を解除（？）できますか

質問

売主さんが知り合いなので、マンションの
直接売買契約をしたいと考えていますが、
スポンサーである私の両親の下見が必要なため、
直ぐには契約できない状態です。

しかし、売主が契約していた仲介業者も
購入希望者（申込書記入済み）を連れてきました。

その場合、
(1)仲介業者と希望者を待たせることはできますか。
(2)もし、待たせることができた場合でも
　私が購入決定したら仲介業者を通さなければ
　いけませんか。仲介契約を解除（？）して
　売主と直接契約できるのでしょうか。

勝手な質問で申し訳ありませんが、
ご回答いただけば本当に助かります！

回答No.1

shion0851 · ベストアンサー

不動産業者です。

（１）について。
不動産は売買でも賃貸でも申込書（書面が）が早い方が優先されるので、業者側を待たせる事は出来ません。
要は早い者勝ちです。
売主さんに業者側のお客さんを断ってもらうしかありません。
もしもどうしてもという事ならば、売主さんとはお知り合いとの事なので、aqira-myukiさんから先に申込書をもらったと売主さんから業者側へ言って貰えば大丈夫でしょう。
でもこれは売主さんと業者さんの間で結ばれた媒介契約に違反する内容なのでお薦めしません。

（２）について。
前述の通り待たせる事は出来ません。
ここでは仲介会社を通さなくてはいけないかどうかについて書きます。
売主さんが業者さんと結んだ媒介契約（仲介契約）の種類が専属専任契約の場合は必ず業者を通さなければなりません。（そういう契約なので）

それ以外（専任または一般媒介契約）の場合は、売主さんとaqira-myukiさんが直接契約する事も可能です。
例外的に、もしaqira-myukiさんがその業者を通して偶然知人の物件を紹介された場合は直接契約は出来ません。

売主側から媒介契約（仲介契約）を一方的に破棄する事も可能です。
しかしその場合、業者がそれまでに使った売却活動の費用などを請求される事になるでしょう。

正直、こういったケースでaqira-myukiさんが利益を得る為のノウハウは不動産業者ならみんな知っていると思います。
前述のように一般的な事はここでも書けるのですが、具体的なノウハウについては利用規則に差し障りがあるのではないかと思うので書けません。

もしどうしてもという事ならば、まずはお近くの不動産業者に相談してみてはいかがでしょう。

長文失礼しました。

補足

ご回答ありがとうございます。

さらに質問なのですが、
業者さんを通さない直接契約を
素人でも簡単にできるのでしょうか。

回答No.3

shion0851

＃１です。

＞直接契約のお勧めのサイトや文献がありましたら～～

直接契約のお薦めサイトというものは私は見た事がないし、おそらく存在しません。
というのは、「知人から直接買った」という人のブログなどはありますが、それはあくまでもその人のケースをその人の見解で書いてあるだけです。
そういうブログをいくつか拝見しましたが、正直、不動産事故に遭わなかったのは運が良かったとしか言えない内容でした。
直接契約についてはネット上の情報をあまりあてにするのは怖いかと思います。
こういった個人サイトを参考にするよりも、各不動産会社のＨＰで契約までの流れなどを見た方がより現実的かも知れません。
例外的に、個人サイトで不動産取引の参考に出来るのは競売関係のブログです。
これは今回は関係ないですけどね。

文献については、＃２で書いた「不動産取引の法律知識」の書籍が一番参考になるかと思います。
同じタイトルの書籍もあるかも知れません。
内容については、各種の不動産取引についての法律知識の他、注意事項や各契約書の雛型などが記載されている書籍がお薦めです。
「私はこうして不動産を買った！」的な内容がややライトな書籍は今回は不要でしょう。
一度、書店へ足を運んでパラパラっと立ち読んでみてはいかがでしょうか。

契約書の雛型だけなら国土交通省のＨＰからも標準様式がダウンロードできます。
業者向けなのでそのまま使う事は難しいかも知れませんが。
なお、そのサイトには個人売買について参考になるような情報（注意事項や手引き等）はないはずです。

私は不動産の個人間売買は勧めません。
これは私が業者で、個人売買が増えては困るから言っている訳ではありません。
例えるなら、無免許運転で長距離ドライブに行くのを見送る心境です。

今回の物件がマンションという事なので問題はあまりないでしょう。
まずは、前述の書籍と各不動産業者のＨＰで下調べをしてみてイメージをつかんでみてはいかがでしょうか。

長文失礼しました。

回答No.2

shion0851

＃１です。

＞業者さんを通さない直接契約を素人でも簡単にできるのでしょうか。

※契約は素人さんでも簡単に出来ます。
ではなぜ業者さんを通す事が多いかと言えば、個人間（素人同士）で売買すると様々な問題が発生する事が多いからです。
契約条件が不当だったり、物件の把握が事実と異なったり、後々何かあった際の対処がまったくなかったり・・・と書き出せばキリがありません。
結局は「そんなつもりじゃなかった！」となる事が多いです。
不動産は高額な取引なので、何か失敗があっても「まあいいや」で済まない事も多いです。
また、取引にあたっては不動産知識の他にも法律知識も必要になるので、それを勉強する手間を考えると、業者さんを使った方が早いし確実で安全です。

こういった問題等に対処できるのであれば、個人間売買も悪くはないのですが、実際には親族間の売買でさえも問題が発生するケースがあるのであまり現実的ではないでしょう。

さて、もしもaqira-myukiさんが個人間売買を考えているならば、まずは書店で土地家屋の法律知識の本を買ってよく読んでみる事をお勧めします。
その内容がおおまかに『理解』できるなら個人売買も可能だと思います。
更に必要になる知識を書籍なりネットなりで得た上で契約準備を進める事になるでしょう。（物件調査の方法は見かけた事がないので、おそらくどこにも出ていないと思いますが・・・）

蛇足ながらアドバイスを。
今回、購入しようと思っている物件がマンションだったら物件調査が比較的簡単なので、個人間売買を試みても良いかも知れません。
戸建や土地だと調査項目も増えるし複雑になるのでやめておいた方がいいでしょう。

個人間売買の問題点をもうひとつ。
詐欺に遭いやすい事。
と言っても、aqira-myukiさんのお知り合いがそうだという訳ではありません。
ただ、今回と同じような図式で詐欺の被害に遭ったという話もありますので。

長文駄文失礼しました。

補足

ご回答ありがとうございました！

さらなる質問で大変恐縮なのですが、
物件は公社マンション、築１年です。

売主（医者）は債務なし、私（公務員）も
一括で支払う予定です。

一応法学部出身なので、民法は読みこなせるのですが、
民法以外の専門的な法律はちょっと心配です。

直接契約のお勧めのサイトや文献がありましたら、
ご教授頂ければ幸いです。

重ねてのお願い大変失礼致します。