不動産競売に関して

質問

初めまして。
不動産競売に関してご相談致します。
不動産担保で借入をしていましたが、ここ半年くらい返済が滞り、裁判所から「不動産競売開始決定」と云う通知が来てしまいました。
債権者とは、月１回位連絡を取り事業の推移と返済予定を話し、待って貰っていました。
本通知が来る前に、裁判所から出頭通知や連絡などはありませんでしたが、この様な通知は突然送られて来るものなのでしょうか・・・？
また、「開始決定」を受け取ってしまった場合、今後早急にどの様な対処を行えば宜しいでしょうか・・・？
休日を挟んでおり、債権者並びに裁判所にも連絡が付かず、困っております。
ご指導の程、宜しくお願い申し上げます。

回答No.5

matthewee · ベストアンサー

一般的な競売手続きについてお答えします。
(1)不動産競売の開始決定がされると，裁判所書記官が，管轄法務局に対して目的不動産の登記簿に「差押」の登記をするように嘱託をします。また，債務者及び所有者に開始決定正本を送達します。質問者さんの場合は今、この段階だと思います。
(2)裁判所は，執行官や評価人に調査を命じ，目的不動産について詳細な調査を行い，買受希望者に閲覧してもらうための現況調査報告書、評価書、物件明細書を作成します。不動産が建物の場合、執行官と評価人は必ず建物内部に入り、間取り図等を作成します。このときには、事前に建物所有者(占有者)に現地立ち会いの日時について連絡がされますから、質問者さんはご自分の都合をある程度述べて日程調整ができます。執行官や評価人は裁判所発行の評価命令書(裁判所の朱印が押してある)を持っていますから、本物であることを確認できます。執行官や評価人は無料奉仕ではありませんから、この段階までくると費用が発生しています（債権者が負担しますが、競売を取り消してもらうためには債務者が債権者に支払わなければならないでしょう）。現況調査報告書等は通常、裁判所の命令が出されてから約１ヶ月後に裁判所への提出期限が定められています。
(3)さらに，裁判所は，評価人の評価に基づいて最低売却価額を定めます。最低売却価額は，これに満たない額では売却しないという最低限度の額です。
(4)入札期間を公示します。日経新聞などに公示されます。おそらく、債権者に競売を取り下げてもらうのは、このタイミングが最後ではないでしょうか。実際、落札されてしまうと所有権は落札者に移り、落札者との交渉になりますから。
以上、大まかなスケジュールを書きましたが、週明けに必ず裁判所でご確認下さい。それぞれの地裁によって微妙に日程などが異なることがあります。
○債権者と話し合う期間は少なくとも１ヶ月はあります(極めて短期の場合でも入札までは２～３ヶ月を要します)。競売手続はそんなにすぐにはできません。
○根抵当権者は１番抵当ですか。もし、後順位なら十分な債権回収ができないこともあります(競売代金は１番抵当権者から順次配当されますから)。質問者さんに返済を促すため競売を申し立てたという可能性もあります。もちろん、本気で競売をしてやろうとしているのかもしれませんが…。

お礼

matthewee様、詳細なご説明有り難うございます。
多少でも、猶予がある事が解りました。
一番抵当は住宅金融公庫で、今回の債権者は２番抵当順位です。
ともかく、本件の債権者と面談し真意を聞く事と、裁判所でスケジュール確認を行う事が先決ですね。
誠に有り難うございました。

回答No.7

seasons22

次のように大きく二つに分けて考えてみてください。
（1）競売開始決定以外に具体的な事情のご説明がありませんが、少なくとも滞納が6ヶ月分以上になって
いるとおもいますから、マイホームのローンの事だけでなく、色々な面でも行き詰っていることが
想像できます。
ですからまずはご自身の生活や事業（お仕事）を厳しく総括してみてください。ここで甘い総括をしてしまうと、
その分、あなたの再起が遅れることにもなりますから、十分注意してください。
（2）マイホームの処分については、（1）の問題に比べれば小さい問題ですが…
引越しをすれば新たな家賃がかかりますから、できるだけ今の物件により長く住むことです。
次にたとえ担保割れをしている物件でも、購入から最近まで、多額の返済をしてきたわけですから
この際、できるだけ有効に活用することです。
オーバーローン（担保割れ）の場合、いかなる売却方法をとっても、債務は残るわけですから
あらかじめ自己破産等をしておけば、事実上売却後の債務はなくなります。
またおそらく地方税等の滞納もあると思いますが、これも物件売却で整理が可能です。
そして最後に、いわゆる引越し代を多少手にすることが可能です。

ゼロからスタートする方が、マイナス（現在）からスタートするより、成功への近道の場合もあります。

お礼

seasons22様、再度ご指導有り難うございます。
仰る通りで、銀行系は返済元金の組み直しなどを行ってくれていますが、根本的に借入元金が減っている訳ではありません。
先送りにしているだけですね・・・それならば、思い切った抜本的な決断をする必要がありそうです。
皆様のお話により、未だ多少は時間がある事が解りましたので、じっくりと考えて最良の決断をしたいと考えております。
お忙しい中、ご指導賜りまして誠にありがとうございました。

回答No.6

seasons22

裁判所からの通知自体にあまり驚くことはありません。不安な気持ちはわかりますが、すぐに引っ越す
ことはありません。
もしどうしても住みずらければ、多少家財を残したまま別のところに住むのもいいかも知れません。
競売のこと以上に重要かつ急を要することは、総債務額（借入れ、税の滞納等）を正確に把握し、
専門家（弁護士等）を交えて、整理の方向性を見極めることです。
内容次第ではいち早く破産手続きに着手する方が良い場合もあります。

お礼

seasons22様、有り難うございます。
仰る通り、これ以外にも事業に関わる負債部分がありますので、総合的に考えないとなりませんね。
そうなりますと、一人では対応し切れませんので、弁護士しかありませんね・・・。

回答No.4

kaz1916

お答えが不十分でした。

任意売却に限らず、全て債権者の同意が必要です。
先ほどのＵＲＬでご相談いただくと、その辺の交渉も含めて相談に乗ってくれるはずです。

回答No.3

kaz1916

任意売却の前提になる「取り下げ」は入札当日の朝でもＯＫです。　それと、時間的には通常６ヶ月程度は余裕があると思います。（非常に順調に作業が進めばもっと短くなる事もありえますが）

何とか分割払いに応じてくれるといいですね。

気を落とさずに頑張ってください。

お礼

kaz1916様、夜分遅くに恐縮です。
即競売開始、でない事が解っただけでも少し安心しましたが、どちらにせよ話し合いは早い方がよろしいですね・・・
後、今の段階で個人再生を申請する、と云う事は可能でしょうか・・・？
出来れば自宅を残し乍ら、返済したいと考えています。
売却も同じ位掛りそうなので・・・

回答No.2

kaz1916

債権者側の何らかの事情で、抵当権の実行に踏み切ったのでしょう。　この段階にくると「任意売却」も視野に入れて行動する方が宜しいかもしれません。

勿論、債権者側が支払い交渉に応じてくれれば宜しいのですが。

時間的には最終決定まで（競売成立まで）には少なくとも２～３ヶ月はあると思います。

下記に、センチュリー２１グループで競売に詳しいホームページを記載しますので、一度ご相談なさってはいかがですか？　無料で相談に応じてくれます。

参考URL：

http://www.century21kosen.co.jp/

お礼

kaz1916様、ご指導有り難うございます。
不勉強で申し訳ございませんが、（競売開始）決定が為された後で、任意売買は可能なのでしょうか・・・？
これも、債権者との話し合いが（取り下げ？）前提でしょうか・・・？
（任意売買を始めても直ぐに売却出来れば良いですが、その間に競売が決定してしまったらＮＧですね・・・？）
お教え頂いたＵＲＬは早速行ってみます。

回答No.1

keinor01

業務で競売を行っている者です。
地方裁判所からは、事前に債務者に対して連絡などありません。これは通常の手続き（債権者の申し立てを受けて裁判所が決定を下す。債務者の意思等の介在は必要なし）です。

ちなみに、不動産競売とは、担保権の実行を指し、不動産強制競売とは、一般債権者が債務名義を得て行うものです。

ただ、「債権者に待ってもらっていた」というのが引っかかりますね・・・。
競売までしなきゃいけない事情があったんでしょうか？（予納金（鑑定費用等）が５０～６０万必要ですし）

いずれにせよ、債権者に競売を取り下げてもらうようお願いすることです。
裁判所に言っても意味がありません。

なお、債権者とは、担保（抵当権）の債権者なのか、借入先の債権者なのか「不動産競売開始決定」で確認してください。
（例えば、住宅金融公庫は保証協会に債権を譲渡して保証協会が競売をかけます）

お礼

keinor01様
早速のご指導有り難うございます。
本件の（債権者）は、根抵当権の債権者です。
矢張り、早急に債権者と話しをする必要があるのですね・・・。
この場合、開始決定書→債務官下見（？）→公示→入札→入札の流れになる様子ですが（netで調べた中で）、開始決定書から大凡どの様な期間スケジュールになるのか？ご指導願えませんでしょうか？
果たして、債権者と話し合う期間が有るのか？無いのか？
恐縮ですが、宜しくお願い申し上げます。