戸建て見積大幅オーバー。土地工事関係で200万。

質問

戸建てを新築する予定です。2階建て木造。設計がほぼ完了、というところになって見積のざっくりとした明細が出ました。当初の予定を大幅にオーバーするものでした。資金の見通しが立たず、途方に暮れています。諸事情で、完成を急いでいます。

土地はすでに（昨年12月に）購入し、銀行からは土地と建物それぞれ別々に（二本立てで）ローンを組む審査が済んでいます。
建物に関して1600万という見積が出ていたのですが、銀行に出した書類では2200万として申請し審査が通りました。
実際にあれやこれやと希望を出していくと、金額は当初の予定に加えて＋1000万膨れあがりました。2600万です。
贅沢をした自覚があるのは洗面台を２ボウルにしたことと、造作の棚を多めにしたことでしょうか。ロフトの面積が1.03m2増えて43万、ロフトの面積が3.47m2広くなったり、当初NGだったロフトへの固定階段が設けられたことで100万追加されています。

建設会社が出してきた明細のうち、気になるのは以下の土地関係の工事費用です。

・解体費用（傾斜地の古い家の基礎、隣の売地の持ち主と折半） 60万
・（道路沿いの）ガードパイプ撤去及び復旧及び役所協議手数料 40万
・宅盤調整残土処理費用　30m2@1.2万 36万
・外溝土留施工及び道路セットバック整備費用 50万
（ちなみに、敷地面積は約55m2。狭小住宅になります。）

これらは当初の契約にはなかったもので、合計すると税込みでぴったり200万あります。
この土地については、施工会社との契約の後に、施工会社のほうから、セットバック分の土地にかかる工事費や、自治体（東京都文京区）がもともと設置していた傾斜道路の手すりの付け直しについて話がでてきました。施工会社率先して行政とやりとりをしたところ、建設主（わたし）のほうで全額負担することになったと言われました。この交渉は失敗に終わりましたが、経費として計上されています。

施工会社には手付金100万をすでに支払っていますが、残りの分については上棟が終わってからということになっています。このことで、お金のことについては誠実な会社と思ってすっかり安心していました。
しかし、建物について銀行のローンをすでに組んだことで（宅地をすでに購入していることから建物について契約済にすることにも期限がありました）、ほかの建設会社に依頼するというのは実質不可能です。施工会社に足元を見られている感がここへきてしてきました…。
GW明けにすぐにどこを削るかを提示して、着工へ動き出すよう促されています。

施工会社に価格の見直しをメールでお願いしたところですが、「実際に実行見積が出ませんと幾ら値引かせて頂きますとも申し上げられません。」という返事が返ってきました。
施工会社にも利益を確保したいというところだというのはわかります。しかし、この価格差。どうも当初の契約と異なるのは納得がいきません…。
今後、どう交渉していくのが妥当でしょうか…。どうかよいお知恵をお貸しください。

回答No.2

munorabu · ベストアンサー

》今後、どう交渉していくのが妥当でしょうか

先ず、知り合いに一級建築士がいれば、当初の1,600万円の見積と+1,000万円となった最終見積を検証して貰いましょう。
知り合いに一級建築士がいなければ、大きな買い物ですから手数料を支払ってでもセカンドオピニオンはするべきです。
また文京区にはセットバックによる助成金や奨励金制度がある様です。
土留擁壁のセットバックには最高200万円となっています。
業者直接に入る助成金等ですし、他にも新築に関する補助金制度がありますから穿った見方をするなら、証明書コスト等を手数料や整備費用に上乗せ見積して懐に入れる画策の可能性も考えられます。
ただ当初の見積の時に業者が現地を確認したのか否かが不明なので、何とも言えないですね。

制度要件を満たすか否かは分かりませんが、業者には確認すべきです。
また助成金等は、工事施工前に申請及び認定というのが一般的ですので工期延長は覚悟しないといけません。
https://www.city.bunkyo.lg.jp/bosai/doro/jigyo/saigairo.html

お礼

投稿から４週間を過ぎたようです。お礼が遅くなり、申し訳ございません。

ご指摘いただきました件、本当に有り難く思っています。

文京区のセットバックに関する助成、擁壁のセットバックに関する助成があるのは知りませんでした。これを機に、見積をだしてもらっていた会社に問いただしたのですが、「そんな話は聞いたことがない、ウチは何件もそういった物件をやっているが。文京区ともセットバックについて話している。一体、誰からそんなことを言われたのだ」と言われました。しかし、結果的に助成があることが判明。メールで謝罪がきました。

また、土地の隣が傾斜になっていることから、行政のほうで手摺が取り付けられています。こちらについてもセットバックのために取り外して付け直す、ということは我が家の負担でなく、行政（文京区）が負担することがわかりました。当初、我が家が40万負担（建設会社の文京区との話し合い料を含む）ということになっていましたが。こちらについてはその後「調べる」と言ってたものの、謝罪やコメントが来ていません。

こうした不明瞭なお金が隠されていたことは、この建設会社に対する大きな不信感につながりました。
誰の目からみてもおかしいことということになりました。
munorabu 様からピンポイントの指摘をもらわなければ、後から頼んだほかの建設会社のほうも気付かなかったところなのかもしれません。

知り合いに一級建築士がいないので、ネットで適当に探してこの件を相談しようと思っていたのですが（女性のための～などとうたっているところ）、運が悪かったのか、商売根性むき出しの方だったので結局相談はやめました。つてなしのネット探しでの相談先探しは難しいです。
結局、今住んでいる場所の自治体でも区民が相談できる先として挙げている「東京都建築士事務所協会」に本件を相談しました。大変よい方（地元の一級建築士さん）にご対応いただき、安心して相談にのっていたただいている状況です。

その後の経過ですが、
結局他社、中堅1社、大手1社に見積を依頼しました。図面も描いてもらいました。中身は大変よくなったのですが、金額は同じようなものでした。うちの主人の職業柄（公務員）、銀行がいくらでも融資してくれるという状況なので足元を見られている気がしました。地元の一級建築士さんがみても、「大手ではあるけれど、それにしても高すぎる」という状況で、それは銀行の担当がみても「高すぎる」ということでした。

わたしが融資期限や、団信が有効になる期限を気にして銀行に相談したところ、銀行側のほうから、「うちと提携している大手ホームメーカーをいくつか紹介する」ということになりました。今回見積をとっていたところも、その銀行と提携してはいたのですが、大手の中で1社だけという状況になるやはり足元を見られてしまう状況は発生してしまうのかもしれませんね。

まだまだ、2社くらいと話すことになるかと思うと、もう本当にうんざりしてきます。
これまで半年の間、住宅建設会社と毎週末に打ち合わせをし（じつにダラダラと無意味に、故意に？時間を引き延ばされてきた感がありますが）、ほかの予定をすべて潰してきました。小学生の子どもに十分な時間を割いてやることができずにきました。それがまだ続くかと思うと、本当にうんざりします。
しかし逃げてはいられないので、気持を入れ替えてもう少し頑張ってみようと思います。

munorabu 様のご指摘がゆるぎない証拠となり、いろいろとすすめていけるようになった気がしています。
心より感謝お礼申し上げます。

補足

なんとご親切にありがとうございます！
文京区に助成制度があるとは知りませんでした。目からウロコでした。

一級建築士の知り合いがいないので、連休明けにネットで探した建築士さんのところに連絡してみようかと思いました。当初からいわゆる「第三者検査機関」に入ってもらおうとも考えていたのですが、数十万円のコストがかかるうえ、不透明な要素が大きく、家の者のOKが出ない気がしています。切羽詰まったところでまた失敗したお金の使い方をしないかと不安になります。

munorabu様のアドバイスを受け、昨日は、半年前に合見積をとった建築会社へ行って、この価格が適正かどうかみてもらいました。担当したのは営業さんです。はじめに各項目の値段をふせて相談しました。言われたことの要約は以下です。
・当初の見積の金額が低すぎた。それでは会社に利益が全く入らない。それゆえ、今回でかなり上乗せされている。トータルではべらぼうな額でない。
・土地工事については、文京区との交渉がグレーなところがある。4項目とも一般的な額より2割くらい高め。客が負担しない額のところ・文京区の助成が受けられるところがある可能性がある。（その会社が調べてみてくれる）
・足元を見られているのは確か。「予算内2200で収まらなければやめます」と提案してみては、とのこと。
・契約を解除して、すでに払った契約金の半分くらい戻してもらえるはず。ただ、工期や完成は遅れる。

今回おじゃましたところではいろいろと相談にのってもらいました。
悲しくならずに経費を削る点のアドバイスをもらえました。
造作棚は実は下地をしっかり作っておけば、個人でもしっかりしたものを設置することができる、など。
100万くらいのコストダウンになります。

また、そこの建設会社のほうが、家の造りとしてしっかりしていることが再認識できました。ただここに頼むと工期がまた3か月くらい遅れてしまいます。ただ、今契約してるところに頼んでも、なんやかやで伸ばされて（途中経費が発生しても急かして進めさせるため）、銀行と約束しているギリギリの時期に完成ということも否定できない気がしました。）

家のものと相談したいと思います。
また何かあればご報告させていただきます。とりいそぎのお礼まで。

回答No.7

noname#242403

>建物に関して1600万という見積が出ていたのですが、銀行に出した書類では2200万として申請し審査が通りました。

詐欺師の仲間割れってことですね。
銀行に相談して下さい。

お礼

「銀行に相談して下さい。」
ということでしたが、結果的に「銀行に相談」ということになりました。
銀行が提携先の建設会社を紹介して、また見積をとることになりました。
はじめからこれが見つかればよかったわけです。
お騒がせいたしました。

回答No.6

chachaboxx

No4追伸です
何事もそうですが、経験を積む毎に希望に近づいていくことに於いて、マイホームは経験を重ねにくい分、予算なり主目的なり譲れない要素・思いを押さえた上で従属する希望を加算するのが判りやすいですね。
見積りもある程度は必要ですが、無闇に多数あっても金額以外の部分(品質・対応など)が見えにくくなったりします…。費やせる時間が有限なので。
ネットでの買い物も同じようなものです。
基本は安ければいいのですが、例え無償交換に応じる店舗を見つけたとしても、故障が繰り返されたりしたら、多少高くても安定して使用できる品質のモノの方がよかったと思えます。
そもそも買う時点で、費用は発生しているわけですから、あとは対価の評価次第です。
勿論、想定外対応予算(100~)は絶対必要です。

不確定要素があるなか、限られた時間で方針を決定するのは非常に労力を費やす作業ですが、計画が決まった後も気を抜くことなく目を光らせて、希望に最も近い姿での竣工をお迎え下さい。

お礼

だいぶ時間が経過してからのお礼のお返事で申訳ありません。
紆余曲折を経て、中堅と大手ハウスメーカーの提案を受けている段階です。
見積が出そろったのですが、中身、大手のほうがよく、中堅は価格が抑えられています。
銀行に相談したところ、大手のほうの価格が高すぎる、という話がでました。
結局、銀行のほうで提携している大手のハウスメーカーを紹介してくれるということになりました。
見積だけで、当初(半年前）のものも入れると、何回もとっている（つまり、こちら側の状況説明もしている）ので、本当に疲れてきています。
ただ、1-2日考えると冷静になれて、やはりご破算でまた他社から見積を取り直したほうがよいことが自覚できてきました。
この場で皆さんからコメントいただけたことも大きな気持の支えとなっていました。有り難いことです。
chachaboxx様、ありがとうございました。

回答No.5

gongorogon

高価な物を買うにしては、リサーチ不足感は否めませんね。
オーバーする部分は、内装部分を削るより他ないでしょう。
それでも納得できなければ、授業料だと思って全て誤破算しますか？（できるかどうか分かりませんが）

お礼

コメントをありがとうございます。
気持焦らず、ご破算でやりなおそうかと思っているところです。
しかし、すでに合見積をとったあらたな2社で、やはり価格が似たような感じになってきています。今回はトータルでですが。土地単価が高いところなので、そこに合った（？）坪単価で計算されているのが原因のような気がします。
またアップデートさせていただきます。
ありがとうございました。

回答No.4

chachaboxx

No3 追伸です
当方も相見積りの段階で、見積仕様・範囲(精度？)がメーカーや設計事務所でバラバラなのがなんとなくわかったので、どこかのHMの積算内容を基準にするのも余計ややこしくなりそうで仕方なく自分なりにまとめるところをまとめて、分けるところをわけた仕様書をエクセルで作って評価しました。
たくさんネットで紹介されている坪当たり単価とよく似た話です。
とはいえ最後の決済は自分しかいないし、上を見てもきりがないしどっちにしろ考え及ばなかったことも絶対でてくるし、考えや状況も変化するし時間は有限だし…乱文失礼。

３歩下がって計画を俯瞰してみて、兎に角粘り強く交渉(ネゴだけではないです)して思いを伝えることが大切ですね。しつこいくらい訴えても漏れてることが普通にあります。
取り返し(やり直し)がつく内容ならまだしも、そうでない場合の責任の半分は自分の手落ち(確認の甘さ)でしかないです。こっちは一生仕事でも相手は毎月のように新たな物件をこなすノルマを糧としてますので、過信は禁物です。

質問のケースがまさにそれで、粗方仕様(予算)が固まった後に実は何々が未計上でしたと平気で追加してきます。外溝工事にしても、バラス(砕石)とポストだけの場合とポーチタイルにそれなりの植栽+おしゃれな外水栓とでは倍以上の差がありますし、前者程度なら面積によってはサービスしてくれるかもしれませんが、もしこれをDIYでやるにしろ別業者に頼むにしろ、ただではできません。あたりまえですが。

お金のことは、取り敢えずクールに、ご自身の業務の一環のつもりで破綻しないよう計画し説明を求め、設計に関しては希望を忘れず相手に流されずに、夢を実現して下さい。

お礼

いくつものコメントをありがとうございます。
最終的にいただいたコメントに現状のご報告とお礼を書かせていただきました。
貴重なお時間を頂戴いたしまして、心よりお礼申し上げます。

補足

追伸ありがとうございます。

最初に相見積をとった段階で、各項目ごとに比較はしました…。ただ、同じ方法や内容で項目が設定されているわけではなく、比較がたいへんしづらかったです。どこと比較するにしてもそうだとは思いますが。
そして、おっしゃる通り、各項目ごとに交渉するのはありだったかもしれません。それにしても、その施工会社がどこで利益を出そうとしているか、まで考える必要がありましたね。難しいところです。

同じ施工会社内であっても、土地の場所によって坪単価の出し方が違うのも、納得がいかないところです。坪40－70万で施工してくれる、というはずが、見積となると、80－90万になっていたりします。
最近、また2社あらたに相見積をとりはじめたのですが、ざっくりとした坪価格が両者似たりよったりしてきています。
どちらで見積もっても、こちらの銀行ローンのマックス2200万分＋α（300万）を狙われる可能性があります。
日曜（明日）に正式な各施工会社の見積・図面がでますので、また悩むことになりそうです。
もう1社さがして見積をとるか…、これまでの会社候補から価格を下げられるところをみつけるか…。
ちなみに、最初に契約していた会社からは、メールしても返信が思うように返ってこなくなりました。行政からの助成の件では大きな間違いをしていたのを認めざるを得なくなってきたからだと思います。

また報告させていただきます。
今度こそは、気合いれて数字とにらめっこをしたいと思います。

回答No.3

chachaboxx

建設会社が出してきた200万（主に敷地整備）について、当初予算作成時にもれていたということですかね。もしくは、1600万の見積内容について、敷地整備の有無が明記されていたかどうか。
いずれにせよない袖は振れないし無理して振るには当初に戻り慎重に検討する必要があります。
急ぎたい事情もわかりますが、総合計2000万以下になるようなプランを依頼してみてはいかがでしょうか。
取り敢えず階段を中止し、ロフトも削れば100万以上は削減できるんですよね。
我が家は大手HMで建てたのですが、似たような感じでどんどん増額になったので、税別400万の減額プランを検討した結果、屋根高さを50cm低くし延床を20ｍ2程減らして削減を実現しました。
削減しないと建築できないけどどうしても今の設計で建てたいという気持ちを訴えることで多少追加の値引きもあったりしますよ。人間ですから。
あと、外構や家電の予算も含めて見直すのがいいですね。

お礼

いくつものコメントをありがとうございます。
最終的にいただいたコメントに現状のご報告とお礼を書かせていただきました。
貴重なお時間を頂戴いたしまして、心よりお礼申し上げます。

補足

声援をありがとうございます。

■当初の見積に「敷地整備の有無」の記載があったかどうか：
当初、「付帯工事関係費」の中に「名称：土間コンクリート工事・周囲砂利敷き」とあり、55万を見込まれていました。ところが、今回はその中の明細として「規格：土留、擁壁解体、ガードパイプ撤去、残土処分」246万円と記されています。差額税込み206万です。

最初の契約にしっかりと明記されていませんが、他社と相見積をとった際、他社からはこのような工事を想定した見積がでています。第一に、この土地を見て請負しているはずなので、あとから顧客の負担に上乗せするのはどうなんだろう…と思うのですが。この辺の判断はどうなのでしょうね。今、一番気になるところです。

■「ない袖は振れない」：
まったくおっしゃる通りで。兄弟や親から出してもらえる状況にありません。足元見られているようで気分が悪いのは確かです。

今回、また当初見積を出していた会社に、再見積を出してもらっているところです。棚を自分で後付けするとかなりコストを抑えられる、耐震等級３をとるには、フラット35でなく、「設計住宅性能評価」をとればはるかにコストダウン、などといろいろ知恵をもらいました。
焦らず、考えていきたいと思います。

ありがとうございます。

回答No.1

noname#252929

基本的に、新築の工務店は、「100万や200万くらいは、出せるでしょう？」と、思って居ますからね。
自分で出せなくても、親や兄弟から出して貰えばいいじゃない。程度に考えているところが多いです。

だって、新築を建てて、引っ越すとなれば、家の費用の他に、200万やそこらは、あるはずです。
あるものを持って行くと言ったって、50万やそこらかかります。
だから、それ以上無理と言ったところで、100万や200万くらいは出て来ることは、普通に考えて居ますよ。

だって、当初予算より1000万高くても頼む人なのですからね。

どうしても、家を建てて引っ越さなければならないと、貴方が言っているのですから、そりゃ足元見ますよ。

だいたい、急いで買う人は、後で後悔しますしね。

今まで見てきた中で、親との関係、お金の関係なんかで、急いでとなってる人は、多くが
失敗して居ます。
一度しかない大きな買い物なんだからと、なんやかんや増やして高い買い物にして、失敗する人が多いんです。

家を建てるのに成功している人は、あるプランで家を買い、それに自分たちを合わせる人の方が、失敗して居ない人が多いですね。

それを買い替えながら。と言う方が、トータルの出費なども現実的に少ないようです。

贅沢したのが100万くらいじゃなく、他に900万くらい自分の都合でプランを変えているわけだと思います。

そんなのは普通でしょ。と、思われた時点で、金額が大きいことによる、金銭感覚が、通常状態で無くなってきているわけなんです。

まあ、冷静に読めず、単に批判だと考えられるんだろうなぁと思いますが、こう言う状態になっている人だと、仕方ないのかもしれません。

もう一度、プランを最初から見直して、必要、不必要を考えた方が良いかもしれないのですけどね。

そう言う時間もない！
なら、本来、非常に買うべきじゃない時期。
とも思ってしまいますが。

役所が作ったものを壊せばその復元費用は、壊した側の負担での復旧です。
役所が負担することはありません。
これくらいは、交渉する前からわかっている話ですか、ボーズとしては、取らないと、施主から何もやってくれないと、言われますからね。
言ってもダメなのはわかってるけど、一応言ってみてるだけですし。

銀行は、土地と建物を分けてるのなら、すぐに建てろとは制限しません。
ただ、再審査が必要になるとしか言いません。
そもそも再審査で落ちるのなら、そんな金額借りるのは危ないと言うことになります。

建築会社が用意した土地の場合、建築条件で、その会社となって居ても、現状でお金が作れないから建てられないといえば、法的に強制させることはできませんし、土地を買い戻すと言うのなら、違約金なしで買い戻してもらうことも考えればいいわけです。

再度書きますけど、
建築会社は、新築で買う人が、土地建物の他に100万や200万くらいは持っている。借りて来られる、貰える。などは、当たり前。と、思っています。

焦っている人ほど冷静さがないので、無駄なものを追加で買ってくれるし、土地を買わせれば、どうせ無理してでも買ってくれると思ってる。

批判だと思われるのでしょうが、まあ、あとでわかる話になってしまうのでしょうけどね。
経験上で、建築会社も知っていますので、そう言う人を多くみていると言うだけの話ですけどね。

お礼

だいぶ時間が経過してからのお礼のお返事で申訳ありません。

「建築会社は、新築で買う人が、土地建物の他に100万や200万くらいは持っている。借りて来られる、貰える。などは、当たり前。と、思っています。」
とハッキリ言っていただいて、自分を建設会社の立場から見れるようになりました。
これは、建設会社とやりとりする際に、とても大事な要素となりました。
この言葉を言ってくださり、本当に感謝しています。

わが家が土地を購入したのが半年前でなのですが、1年経つまでに建物が建っていなければならないと思い込んで焦っていました。しかし、こうした事情があれば銀行側も待ってくれるということがわかりました。見直しのきっかけを作ってくださり、ありがとうございます。

その後、中堅と大手の建設会社に見積と図面を作ってもらいましたが、内容はよくなったものの、金額は同じように高くでてきました。外部の一級建築士や銀行担当がみても、これだけの建物内容なのに「高すぎる」ことが判明。
もしかすると、うちの主人の職業が高収入ではないけれど、公務員なので、いくらでも銀行が融資してくれるだろう、という足元をみられているような気がしてきました。これは憶測ですが。

またまたご破算であらたな他社で見積直すつもりです。
今度は銀行が紹介してくれた提携の建設会社で見積を出すことにしました。

まだまだ気が抜けません。
質問締め切りの時期がきてしまいました。
またどこかで質問させていただくことがあるやもしれません。
その際はまたどうぞよろしくお願いします。

補足

早速のご回答を誠にありがとうございます。
何度も繰り返して読ませていただきました。

そうですね、やはり足元を見られていますね。
先方には、「子供の夏休みまでに引っ越したい」というのはわが家のほうで半年前から伝えていました。
今は賃料の発生する仮住まいに住んでいるので、早く出たいという気持ちはあります。
ただ、重大な引っ越さなくてはならない理由はありません。

銀行のほうで、建設業者を替えてもローンの審査をやりなおせば、組んでもらえるものなのでしょうか？

そして、さらにまた業者を探さなくてはならないとなると…、また次が不安です。
実は今回の施工業者は2社目です。銀行との土地のローン契約のときに、直前になって施工業者をキャンセルしました。図面の完成間際になって、いきなり額を数百万も値上げしてきたからです。今回も同じようなことになっています。

現状の場合、業者を探しなおすのと、現業者と交渉してまともな金額（ローン申込額）に抑える、というのとではどちらが失敗・後悔が少ないといえるでしょうか…。

重ねての質問で恐縮です。お知恵をいただけると大変有難く思います。