回答 受付中

土地の値段と造成費用について

  • すぐに回答を!
  • 質問No.9497660
  • 閲覧数62
  • ありがとう数0
  • 気になる数0
  • 回答数3

お礼率 0% (0/8)

埼玉県に約700坪の土地を保有しています。
地形は、北側傾斜で高低差6m程、北側のみ道路に接道しており、西東南は住宅に囲まれています。
この度この土地を売りに出すため、複数の会社に見積もりをお願いしたところ、数社から買取金額が提示されました。
しかし、造成費用の関係で想定はるかに下回る金額となり、売りに出すかどうか迷っています。
どなたか土地の造成などに詳しい方がいればご教授願います。

<近辺の売買基準値> 40~50万/坪
<買取例1> 6,000~8,000万円 (造成費用=約1.8億円以上を想定)
<買取例2> 10,000~12,000万円 (造成費用=約1.5億円以上を想定)

造成費用が想定できないなどの理由から見積もりできない会社も複数あるなか、金額を提示して頂いた会社の結果が上記の数字となっている状況を考えると、これ以上の金額が出てくるかどうか?
通報する
  • 回答数3

回答 (全3件)

  • 回答No.3

ベストアンサー率 67% (217/321)

・・・前回回答の続きです・・・
(1)16区画であれば、1区画32坪
  700坪「2310m2-道路600m2」÷16区画=106m2「32坪」
(2)街並み状況
  1区画32坪であれば、窮屈な建物になることでしょう。ミニ開発。
  周辺の住宅地がどのような住宅地でしょうか。
  周辺とマッチして、最低でも200m2が、今時の住宅地です。
  高級感を出し付加価値をつけるのであれば200m2が普通です。
  業者の考え次第と行政の指導もあります。開発許可造成許可。
(3)1戸あたり土地建物で
  32坪×40万=1280万+建物1500万=2780万
  32坪×50万=1600万+建物1500万=3100万
(4)実質の売値は建物とも3500万~4000万で売り出すでしょう。
  但し建築費で儲けを出すため4000万~4500万で売り出すこと
  もあるでしょう。
(5)土地価格業者売り出し土地総額「相場」
 「1280万+1600万/2」×16区画=2.4億
(5)工事費1億の場合。売り出し土地2.4億
 仕入れ土地1.0億で業者は0.4億の儲けでしょう。
(6)ゆえに業者の土地買入価格は「売り出し2.4--工事費1.0億-利益0.4億」
 =1億でしょう。但し建築費は1500万としていますがもっと高くなり
 業者利益も上乗せされるでしょう。
(7)結果、1.0億が土地売却の価格になるのではないでしょうか。
OKWAVE 20th Be MORE ありがとうをカタチに
  • 回答No.2

ベストアンサー率 67% (217/321)

1.現況図の想定
 面積700坪、(50m×46m=2310m2)想定図より
 北側へ既設道路、北側へ傾斜、だんさ6m
2.造成計画
 区画数9区画(1区画59坪)
 新設区画道路2本幅員6m、長さ50m(延長100m) 
3.売り出し金額(土地)、総額
 59坪×50万=2950万、59坪×40万=2360万
 ※建物1500万/棟で4500万~4000万(外溝植栽駐車場除く)
 平均2700万/区画×9区画=24300万
4.造成工事費
 土工事    1300万(32.5万×40日)
 擁壁工事   2000万(400m3×5万)
 道路工事   1500万(500m2×3万)
 給排水電気工事1500万
 共通仮設費   800万
  小計    7100万
 諸経費    2400(設計、申請、現場経費、一般管理費)
  合計    9500万(訳1億)  
5.検証(土地の売値、業者の買値)
 A業者
   収支差額=収入・売り出し価格2.4億- 収出・工事費1.0億 
       = 1.4億 
   土地仕入れ=1.4億 -A業者利益
        =1.4億 -0.2億(2000万が業者利益、増減)
        =1.2億
   1.2億くらいが業者の素地の買取・貴方の売り値段でしょう。
補足コメント
hiyuhatama

お礼率 0% (0/8)

提示した情報が少ない中で非常に詳細な内容で、大変勉強になりました。
回答者様の想定通りであれば、先方の買値はある程度妥当であると考えられます。
ただ、先方から直接聞いた話ではないのですが、16区画を予定していると仲介業者から聞いています。
当然区画が多くなれば1区画辺りの面積は小さくなるので、建物もそれに見合う大きさになると思われますが、業者の売値は2倍弱になり、工事費を1.5倍にして、単純計算で業者利益が1.5億ぐらい? 少なく見積もっても1億ですか。
売るのに躊躇してしまいます。
再度検討してみたいと思いますので、その際は宜しくお願い致します。
投稿日時 - 2018-05-15 12:46:00
  • 回答No.1

ベストアンサー率 28% (734/2573)

やり方が間違っています。
土地の価格と造成費は別です。
高低差が大きいので、造成工事の中でも擁壁の方式やサイズでマック違う金額になりますが、2mを超える高さの擁壁は構造計算などで安全性を確認して工作物の確認申請が必要です。
ただ見積を取っても図面が無ければ大きめのサイズで概略で出しますからどうしても高い値段になります。
先ずは建築設計事務所などにお願いして、現ぢじっそくで正確な高さ測定などの上構造計算をしてしかべき擁壁の構造計算の上で詳細図面と排水計画図などを作ってもらい、その図面で数社の工事業社に見積もりを取れば確実な金額が出ます。
その値段を掴んだ上で不動産屋等に土地価格の提示を求めれば良いと思います。
その際の造成費をどうするかも相談次第です。
ただ設計料としての数十万円は自己負担ですし、実際に工事をする事になれば工作物の申請や工事監理の費用も自己負担で別に支払う事になります。

ある意味、造成費が分からないから見積もりが出来ないと言う会社ほど信頼できるように思います。

本気でやる気なら順を追って進めるべきです。

概略費用で業者を決めても構造計算や申請の段階で、全く違う価格になる可能性は有りますが、足りなければ追加を言ってきますし、安上がりなら差額は業者の懐に入ってしまいます。

専門業者が素人を丸め込むなんて簡単な事ですが、間に設計監理者の専門家を入れれば、ごまかす事なんて出来なくなります。
  • 回答数3
このQ&Aのテーマ
このQ&Aで解決しましたか?
AIエージェント「あい」

こんにちは。AIエージェントの「あい」です。
あなたの悩みに、OKWAVE 3,500万件のQ&Aを分析して最適な回答をご提案します。

関連するQ&A

その他の関連するQ&A、テーマをキーワードで探す

キーワードでQ&A、テーマを検索する

特集


より良い社会へ。感謝経済プロジェクト始動

ピックアップ

ページ先頭へ