銀行の不動産の根抵当権の扱いについて

質問

中小企業の社長です。昨年、自宅不動産の住宅ローンを会社の取り引き銀行（地銀です。）に借り換え、さらに２番目に根抵当権を設定して、会社の運転資金を借りました。
１年が過ぎて順調に返済していましたが、年末に少し借り入れをしたいので銀行に根抵当権設定しているのでその範囲内での借り換えを申し入れたところ、「いったん残債を全額返済してくれたら同日に増額して貸せます。」という答えでした。
あれ？　不動産の根抵当権の設定してるんだから、その範囲なら「いったん全額返済」なんかしなくても借り換えできるはずでは？？　と思いました。

一般論で構いませんが・・・・金融機関が不動産に根抵当権設定をして会社に融資した場合、いったん全額返済なんかしなくても、その担保余力の範囲で融資は可能なはずですよねえ？
もちろん決算内容はＯＫ、という前提での話しです。
それとも銀行によって違うのでしょうか？

追加で・・・・政府系金融機関が社長所有の不動産に「第３位の抵当権設定」をつけて融資はしてくれるものでしょうか？（もちろん一般論としてご存知の方が回答していただければ良いです。「決算書次第でしょ」といった「当たり前の回答」はご遠慮下さいね。）

回答No.2

fujic-1990

> その範囲内での借り換えを申し入れたところ

　「借り換え」を申し入れたんなら、「残債を全額返済してくれたら」と言われるのは当然なのでは？

　「借り換え」とは前の借り入れを返済してナシにして、新たに借りることですから。

　「借り換え」を『新たに借りて前の借金を返す』という順に説明している辞典もありますが（広辞苑）。その辞典は「借り換える」の説明として、『前の借りを返して新たに借りる』と説明しています。返済と借り入れの順番を自覚しないで書いている辞典だということがわかります。

　新たな借り入れをして、前のを返済する、という順番だと、「理屈的には」一時的に２倍の貸付けをすることになりますから、銀行は怖がります。もちろん契約書は銀行が作りますので、自由に対策はとりますけど、前のを返してもらって（力を見せてもらって）新たに貸すほうが安心です。

　借り換えの時注意しなければならないのは、『同日に増額して貸せます』という約束が履行されるかどうか、です。「貸し剥がし」が厳しい銀行の場合、その口約束を信じて返済したら「上司がダメだと言うのでお貸しできないことになりました」とか、「金利アップを御願いします」とか言われることがありますから。

　そういう貸し剥がしが行われるのは、抵当物の価格が下がっている（担保価値の下落）場合とか、借主の経営状態が思わしくない場合などに多いのですが、借主側になんの問題もない場合でも、銀行内の事情で行われる場合もありますので、注意が必要です。

　よって、私の結論。
　「借り換え」を依頼したのなら当然そのように言われるだろう。追加融資を依頼したのなら、違う対応になったかも（同じかも）、です。

　政府系金融機関の場合の件

　取引したことが１度しかない（一番抵当だった）ので分かりませんが、それこそ「借り換え」要望した時の応対は傲慢でした

　担当者には、物件の価値を評価するノウハウがありません。３番抵当にしても大丈夫な価値があるのかどうか、評価できないのです。そういう彼らにとって「三番」という数字ダケが問題のような気がします。

　「大事な税金が絡んだお金を、三番抵当ごとき担保でお貸しすることはできません」とか言われそうな気がします。

お礼

なるほど理解しました。ありがとうございました！

回答No.1

177019

「根抵当権と借入枠」とは全くの別ものです。根抵当権の空き枠があるからといって、借り入れが出来る訳ではありません。根抵当権を設定した事により、借り入れの審査が通りやすくなっただけの話です。ですから銀行が言うように、「一旦残債を全額返済」してから次を借入です。但し、不動産の価値というのは変動します。建物は特に価値が目減りします。今の評価額が根抵当権の設定額以下である事も考えられます。つまり以前借りた時よりも審査が厳しくなる場合もあります。

お礼

ありがとうございました！

補足

不動産評価額はむしろ上がっている物件なんですよ。だから会社自体の評価が問題なんでしょうが、何せ不動産担保ですから、こちらは固いはずなんですが・・・・