公庫の住宅ローンが残る不動産の親子間売買

質問

公庫の住宅ローンが残る不動産（分譲マンション）の親子間売買

親から子へ売却し、借入年数を35年にできると金利の影響もあって
月々の支払合計額が現在の半額以下になります。

が・・・親子間売買では融資を受ける事が難しいようなので以下の
ような方法は可能でしょうか？

▼条件
・公庫の住宅ローン残額が3000万、銀行の住宅ローン残額が1000万
　で、いずれも35年借入で15年～20年程の返済期間が残っています。
・現在の不動産市況価格：2500万
・現在の所有者：Ａ　/　Ａの子：Ｂ　/　Ａの義弟：Ｃ
・融資審査における所得の問題はクリアしている前提です。

１）ＣがＡより不動産を2500万（現金）で購入
　→Ａは住宅ローン3000万の全額返済

２）数カ月後、Ｂが住宅ローン申込（売買価格2500万）100％近い融資を希望
　→ＢはＣより不動産を購入

▼質問
・（２）実行時、Ｂはフラット３５の審査に合格できますか？
　希望は35年の固定金利です。
・節約の為（１）実行時の名義変更や抵当権抹消の登記をＡが行う
　ことは可能ですか？（地目変更や相続による名義変更の経験はあり
　ますが、抵当権抹消は金融機関が絡むので無理でしょうか？）
・融資が可能な場合、注意点などのご意見をお聞かせ願います。

支払総額は増えますが、毎月の余剰資金を有効に活用する予定です。
業界関係者様や借換、親族間売買ご経験者様のご教示をお願いいた
します。

回答No.3

oska · ベストアンサー

＞親子間売買では融資を受ける事が難しいようなので以下のような方法は可能でしょうか？

先ず、誰もが認める「正当な理由」がないと融資は不可能です。
色々と小細工を考える前に、質問時に正当な理由を書いた方が色々な意見を得る事が出来ますよ。
正当な理由とは？
例えば、現在の債務者が事故・病気で生活保護受給者になった。
例えば、現在の債務者が自己破産寸前である。
簡単に言うと、現在の債務者が「安定した継続した収入確保が出来なくなった」場合です。
たた「親子間売買での融資」と言っても、色々な条件で色々なパターンが存在します。
結局、質問者さまは「何が目的で、親子間売買を望む」のでしようか？

＞Ｂはフラット３５の審査に合格できますか？

必要な情報が無いので、誰にも分からない。
ただ、不合格の可能性が高い。

＞実行時の名義変更や抵当権抹消の登記をＡが行うことは可能ですか？

融資が実行され、公庫にローン残高完済という前提だと可能です。
が、同時に新たな融資元が抵当権を設定しますよね。
一時的に「無抵当権状態」が発生するので、新たな融資元は拒否する可能性もあります。
新たな融資元も「抵当権は、１番抵当でないと担保価値を持たない」事を知っています。

＞融資が可能な場合、注意点などのご意見をお聞かせ願います。

余剰資金を有効に活用するのであれば、ローンを組まないで「現金一括で、親から住宅を購入する事」です。
親は「所得税申告」が発生して税金が増えますが、質問者さまが払う住宅ローン金利よりも安いです。
余剰資金の有効利用は、１円でも有利子の借金を無くす事なのです。^^;
ですから、住宅ローンを借りている方も「余剰資金ができると、繰上げ返済」で支払い利息を抑えるのです。

お礼

ご教示ありがとうございます。

>質問時に正当な理由を書いた方が
理由があまり正当とは言えないので書く事ができませんでした^^;

質問させて頂きながら色々と調べなおし、頭の中もまとまり始めました。
いろいろとご教示ありがとうございました。

回答No.2

ROMIO_KUN

まず、A→Cへは単純な売り買い、となると
ここで、登記をしておくべきものです。
これを行わないままC→Bへの単純な売り買いでしょうか。
まず、登記をBに移しましょう。これを行えば本質的には可能と思います。
これを行わないと、単純に親族間売買によるローンの引き伸ばし策に
見えますが犯罪ではありません。OK-NGは金融機関が決めることです。

結局金融機関に聞くしかなでしょう。
かかれてない事情があると思いますし。

補足

最初の質問で「節約の為（１）実行時の名義変更や抵当権抹消の
登記をＡが行うことは可能ですか？」と質問させて頂いておりま
すように、司法書士に依頼するか自分でするかは別として、名義
は変更します。

最終的には金融機関でのＯＫが必要だということも理解しており
ますが、単純な親子間売買の場合でも、金融機関によっては審査
をパスしたり、パスしなかったり・・・と金融機関の技量や同様
案件取扱経験の差によって公庫の融資を受けれるかどうかが変わ
るようです。

似通った案件を実行した経験者様や有識者様のアドバイスを頂け
ましたら幸甚です。

回答No.1

shintaro-2

>が・・・親子間売買では融資を受ける事が難しいようなので以下の
> ような方法は可能でしょうか？

それを決めるのはOkwaveの回答者ではありませんので、
融資を受けたい金融機関の窓口でご相談ください。

こんなところで質問しても時間の無駄です。

補足

住宅ローンセンターや銀行窓口に行く時間がなかなか取れず、時間を無駄に
しない為の事前相談として有識者様や経験者様にお尋ねした次第です。
メールで金融機関に尋ねもしましたが、窓口で詳細をお聞かせ下さいと数行
から返答が参りました。

本件に関する有識者様のご教示、よろしくお願いいたします。