フラット３５Ｓ 坪単価の審査について

質問

現在、個人の建築事務所にて新築一戸建ての計画を進めています。
建物が３２坪、約坪単価８０万で、土地：８５０万　建物：２..５５０万　計３４００万の借入希望です。

フラット３５Ｓの審査をＳＢＩモーゲージにて依頼しましたが、約一週間後にＳＢＩの方から「坪単価が高すぎる為、仕様の詳しい内容・単価表が欲しい。との連絡が入りました。

建築士に相談した所、「以前も他の施主でＳＢＩのフラットを申請した事があり、問題無かったので私から連絡入れておく。」との事で安心していました。
しかし、本日再度、建築士から連絡が入り、「仕様の説明を詳しくしても納得してくれない、銀行を変えたらどうか。」と言われてしまいました。本日までに、計３回も同じ内容で問い合わせが来てるそうです。

坪単価はハウスメーカーと違い建築事務所だと、多少高くなるのが当たり前だと思っているのですが、こういった例はまれなのでしょうか？
この場合はどんな資料を用意すれば、納得してもらえるのでしょうか？

ちなみに、収入の面で追加の添付資料を請求などは一切されていません。
どなたか回答をお願いします。

回答No.1

ymzimss · ベストアンサー

金融機関の新築建物の評価方法は、机上評価です。
建物の構造により大凡の坪単価を参考に評価をしています。

以下大凡の目安です。
・Ｗ造（木造）坪単価４５万円(主に住宅、アパート等に使用)
・Ｓ造（鉄骨造）坪単価７０万円(主にオフィスビル、工場、アパート等で使用)
・ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）８０万円(主にマンション、商業ビル、学校、庁舎等に使用)
・ＳＲＣ造（鉄骨鉄筋コンクリート造）８８万円(主に高層マンション、高層ビル等で構造上強度が求められる時に使用)

一般住宅であれば、どんなに素材にコストを掛けても(例えば、総檜造りとか、地場有名な瓦を使用しているとか)担保としての評価(処分を前提に考える為)としては、それほど加味されません。また、地盤が弱く基礎工事にコストが掛り、結果坪単価が上がってしまったとしても、評価額としては考慮されません。掛けたコスト＝評価額(融資額)にならないということです。

従って、他の金融機関へ相談しても、ＳＢＩと同様の指摘を受けることが考えられます。一般的な住宅であれば、特別な仕様をしているとしても、倍近い坪単価ですから、簡単に折り合いがつくとは思えません。目安を超える坪単価相当部分は自己資金で賄うか、当該建築事務所に建築コストを引き下げてもらうか、仕様を見直すとか、相見積もりを取り比較検討するとか、業者任せにせずご自身でも多面的な情報を得ることが肝要だと思います。

お礼

早速の回答ありがとうございました。本日、ＳＢＩの方に連絡しました。

坪単価が高いとのＳＢＩからの連絡でしたが、詳しく聞いた所、今回用意した建築契約書（仮）が
簡単な内容すぎて資材などの詳細が確認できず、機構へ審査の提出ができない状態との事でした。

幸い、建築士が再度用意した見積もり明細書にて審査を進めるとの事でしたので、２・３日後には
審査可否の連絡が来ると思います。

連絡が来るまで安心はできませんが、もう少し待ってみます。
お礼が遅くなり、申し訳ありませんでした。
ありがとうございました。