債務不履行と遅延損害金

質問

数年前に建物の請負契約を結びましたが、引き渡し日前に瑕疵に気付き、補修工事の交渉をしてきましたが、決裂し請負代金請求で訴えられました。結局、残金から補修代金を差し引いた額を支払うことで和解しました。

瑕疵が軽微でなければ代金支払いを拒否でき注文者に遅延損害金は発生しない判例があり、私の事件もそのようになったのですが、約款をみると完成予定日に完成引き渡しができなければ請負人は注文者に遅延損害金を支払うことになっており、それを主張すると裁判長から代金を支払っていないから引き渡しができず、損害金は発生しないといわれました。建物の状態は完成予定より若干遅く完了検査を受け検査書は発行されました。法律では私の場合は同時履行の抗弁が認められたことになりますが、請負人の債務不履行と遅延損害金の関係がよくわかりません。例えば瑕疵があっても住める状態であれば支払い義務はないが、遅延損害金は発生しないのでしょうか。

回答No.2

fujic-1990

建物の状態と、契約書の内容を見てみないとなんとも言えないのですが、

> 瑕疵があっても住める状態であれば支払い義務はないが、遅延損害金は発生しない

　ということであれば、作りかけだろうがなんだろうが引き渡すと「言ってしまえば」、業者に引き渡し遅延による遅延損害金は発生しないことになって、常識に反します。

　引き渡し遅延の損害金規定はいったいなんのための規定なんだかわからないことになります。

　その裁判官は、引き渡しできなかったのはあくまでも質問者さんが受け取りを拒否したからであって、業者の意思ではない（悪いのは引き渡しを拒否した質問者さんである）と考えたのだろうと思いますが・・・ 。

　なにか不当な内容の、あるいは過激な方法で、クレームでも付けられませんでしたか？

　まあ、私も、家賃半年くらい払わないので賃貸借契約を解除したうえで、未納家賃や契約に定められた違約金（賃貸に際して相手の要望を入れてかなりの改装を施したので違約金規定を入れた）の請求をしたら、裁判官から「あなたが契約を解除したんだよね」「契約を解除したんなら、違約金の規定も無効になるから請求できないでしょ」と言われたことがありますので、裁判官にも専門バカのような人間がいるのだと承知はしていますが、いちおう、確認する必要があると感じました。

　正当なクレームであっても、裁判官を相手に争ってもしようがないので、以来私は（改装などをする場合の）契約書のなかには、「解除」「解約」の定義を入れて、違約金の規定が無効にならないように工夫しています。

　質問者さんの場合も、約定に基づくものではなく、実際にかかった損害金の賠償として請求するなどの手もあったかなぁと思います。

　関係ないのかもしれませんが、そう言われたのは本人訴訟の時で、弁護士をつけた類似裁判（違約金請求）では同じようなことは言われませんでした（最終的には、長引くよ～という弁護士の勧めで違約金は請求せずに和解したのですが）。質問者さん、弁護士を付けられましたか？

　同時履行の抗弁を裁判上で主張したことはないので、「通常どうなるはずだ」とは言えませんが、なんのための遅延損害金規定なのか、と言わざるをえませんね。変な裁判官に当たってしまったように思います。

　控訴費用を超える違約金額をもらえるはずなら、控訴したらどうかと提案するところですが、請求せずに和解してしまわれたのでもうどうしようもありませんね。

　質問者さんが正しいので、そう思って1日も早く忘れたほうが心の平和のためだろうと思います。残念ですが。

お礼

ご回答ありがとうございます。

補足

遅延損害金については完成部分を除いているので額が少ないようなので（裁判が長引けば高額になりますが）、それよりは予定通りの引き渡しを受けた場合の利益の見込みで主張したら裁判長に残金未払いを理由に認めてもらえませんでした。弁護士も付けましたが、やはり認めてもらうことは難しいといって、別の戦術をとりました。幸い、私をクレーマーと見るような心証は裁判官になかったようで、瑕疵についてはすべて認めてくれたわけではなかったですが、認めてくれた瑕疵の補修の費用については全額認めた和解案を出されました。もし拒否すればその後の証人尋問や鑑定等で費用がかかることが予想され、業者側ももし競売になったら利益が減り、判決になったら瑕疵補修代に延滞金が上乗せされることも恐れたかもしれなかったので、和解が成立しました。

回答No.1

doraemonhimitu

建築請負契約書を見なければ判断は難しい。建物の引き渡しと同時に残金を支払うのが通常の取引です。その後に瑕疵が発見され、住むことができなければ遅延損害金は発生するものと考えます。今回のケースの場合は建物の完成遅延に伴う、賃貸住宅の家賃、管理費等の損害金として請求すれば、裁判所も請求を認めることも考えられます。
この建設会社の手法は若干悪質と思われますが、支払う意思があるのであれば、その時点で法務局に残金を供託しておけば何ら問題は発生しなかったと考えます。

お礼

ご回答ありがとうございます。

補足

約款は完成予定日に完成していなければ、出来形を控除した金額の何分の１を１日当たりで支払うことになっており完成予定日は着工から何日以内の形になっています。追加変更はあったのですが、完成予定日変更の協議はなかったです。完成予定日を過ぎてから瑕疵補修を協議しましたが、決裂し簡裁の調停も不調で結局、提訴されました。残金はローンで支払うつもりでしたが、完成していなければ融資金は振り込まれないので供託金は不可能の状態でした。また賃貸住宅に住んでいなかったので、損害金の根拠のほとんどは約款です。もしローンを使わず自分の所持金を業者に振り込むのであれば債務不履行は業者だけなので、引き渡しを受けられなければ遅延損害金は発生しますが、実際瑕疵を補修しないで残金を全額支払うことは現実的にありえないことで、軽微でない瑕疵ならば支払い義務が発生しない判例もあるようです。私の事件も瑕疵は軽微でないと認められたので、私に対して遅延損害金の義務はなかったのですが、役所から完了書の発行を受けたので、住めない家でなく引き渡しを受けることも可能であると裁判所は判断して業者に対する遅延損害金は認めなかったということでしょうか。