登記と住宅ローンについて

質問

妻が結婚前に購入したマンションを賃貸に出そうと考えていますが
ややこしくてどのようにしたらよいのか困っています。
どうかお知恵を貸してください。

よろしくお願いいたします。

１．不動産登記の変更についてどうしたらいでしょうか？

２．住宅ローン名義についてどうしたらよいでしょうか？

３．新姓で賃貸募集をすすめると、問題があるでしょうか？

　不動産業者に賃貸に出す業務を依頼しますが、名義が全てにおいて旧姓のままのため
　契約関係は旧姓で行おうと思っておりました。

　しかし、不動産業者からは、書類は全て新姓で書くよう言われました。
　さらに不動産登記も新性に変更するよう言われています。

　となると、住宅ローンを組んでいる金融機関にも届け出ないといけないのでしょうか？

　世間の実態としては、居住しない不動産を住宅ローンを組んだまま、賃貸に出すということが多いと聞きました。
　転居届を出し続けて、年末残高の案内や固定資産税の案内は現住所に届くようにすればいいようです。
　全く別の不動産業者から教えられました。

　そのように進めていましたが、登記関係を変更するとなると、金融機関にもバレますよね？
　であれば、所有権登記名義人の住所及び氏名変更のみしておけばよいのでしょうか？

　しかし、確定申告をするとなると、新姓での収入明細と旧姓でのローン残高証明が
　存在することとなります。問題ないでしょうか？確定申告ではローン控除など使わない
　ということであれば、残高明細は不要ですか？であれば、収入の証明が新姓で存在するだけで
　問題ないように思います。

賃貸に出すことになったのは、理由があります。

　・結婚を機に引越しをすることとなったこと
　・妻所有のマンションがすぐに売却できる見込みがなかったこと
　　（売却のための修繕の資金が大きかったこともあります。）
　・であれば、賃貸に出そうという話になり、進めていましたが、
　　賃貸に出すための補修を行って、不動産会社に話を聞き始めたところで
　　居住しない不動産のローンは問題だと知ることになりました。
　　そこで、上記抜け道（？）を聞くこととなり、そのまま賃貸の話を進めていましたが
　　ややこしくなってきました。

一括返済となっても、別の不動産ローンへ借り換えということになっても、
売却となっても損が出てしまう可能性が高いです。

どうかよろしくお願いします。

回答No.2

oska · ベストアンサー

＞不動産登記の変更についてどうしたらいでしょうか？

原則論で言えば、法務局で１０００円を支払って苗字変更を行う必要があります。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/fudousantouki.html
例外論で言えば、何もする必要はありません。
苗字ではありませんが、転勤族は「転勤毎に、住所の変更登記」を行っていません。
私自身、現住所と（不動産）登記上の住所が異なっていても賃貸にしていましたよ。
もちろん、転勤毎に「固定資産税を徴収する市町村税務担当部署に、住所変更」を届けました。
※住所変更を届けていないと、固定資産税の未納（脱税）となり最悪競売になります。＾＾；
マンション管理組合にも、住所の変更を届けています。
※管理組合からの連絡事項は、大事です。
つまり、法務局には一切届けていません。（変更登記をしていません）
質問者さまの場合、婚姻の結果苗字が変わっただけですよね。
１００％本人確認が出来ますから、気にする必要はありません。
所有者本人と正式に確認・証明出来る訳ですから、不動産屋でも気にしないハズですがね。
質問者さまが依頼した不動産屋さんは、例外を認めない堅物？

＞住宅ローン名義についてどうしたらよいでしょうか？

原則論では、金銭消費貸借契約書の規則通り変更届けを出して下さい。
例外論では、何もしない事です。
但し、住所変更は行って下さい。郵送での返済計画書が届かないと、金融機関は調査します。
そうそう、本人が居住しない物件の住宅ローンでも、今まで通り住宅ローンを継続する事が出来ますよ。
先に書いた通り転勤族は、対象物件に住んで居なくても住宅ローンを継続しています。
もちろん、物件を賃貸にして住宅ローンを返済しています。
また、複数の住宅ローンを組む事も出来ます。
私自身、本籍地の一戸建てと転勤先でのマンション購入で同時に住宅ローンを返済していた時代がありました。
もちろん、各種減税は一方の住宅に関してだけ有効ですが・・・。
質問者さまの場合、嫁さんの減税は諦めましよう。
まぁ、居住していない住居の住宅ローン減税は利用出来ませんから同じ事。
下手に利用しようとすれば、突付いた藪から蛇が出ます。

＞新姓で賃貸募集をすすめると、問題があるでしょうか？

何も問題ありません。
賃貸契約所に「旧姓で大家の名前を書いて、括弧内に新姓を書く」事で契約書はＯＫです。
※貸主：豊臣朝日（徳川朝日）
家賃収入は、徳川朝日で受け取る事。豊臣朝日で受け取ると、脱税と看做されます。
まぁ、支払利息は経費計上出来ませんから銀行は無関係。
先に書いた通り、固定資産税・マンション管理費などを真面目に支払えばＯＫです。
徳川朝日名で、確定申告が必要です。もちろん、家賃収入額で不要の場合もあります。
くれぐれも、税金・住宅ローン返済事故は起こさない事が大前提です。
※税金は、払えば良いのです。品川で登録した自動車を、住民登録先の鹿児島で払っている後輩がいます。
※品川区役所税務担当部署に「自動車税に関する住所変更届け」を出しています。
※固定資産税納付書も、届出を出していれば変更先に届きます。
手続きが面倒だと思ったら、素直に変更登記を２０００円払って行う事です。
法務局に行けば、無償で書類の書き方指導および提出前の書類チェックを受ける事が出来ますよ。
わざわざ、司法書士に依頼する必要はありません。
既に登記済みの物件の「苗字変更・住所変更」ですから、非常に簡単です。
自分で、ワープロをするか先に書いた法務局のＨＰから書式「登記名義人の住所等変更」をダウンロードして作成して下さい。

回答No.1

ymzimss

正論を申し上げれば、例え損が出ても売却するしかないのではないでしょうか。

登記等の煩わしさを回避するために、夫婦別姓を名乗るということも考えられますが、夫婦別姓は、現在わが国の民法において採用されていません。民法で、婚姻の際必ず夫婦同姓を義務付けられています。現在、改正配偶者は９７％以上が女性です。いっそのこと、奥様の姓になさるとか。

確かに改姓することによって強いられる不便不利益は少なくありません。本件においても、そう感じておられるのでしょう。だからこそ夫婦別姓を望む意見が多くなっているのは事実です。

しかし、一時的に賃貸に回しても何れは売却されるおつもりでしょう。その為に、夫婦別姓にしたり、奥様の姓を使ったりは馬鹿げていると思いましたので、冒頭に結論を申し上げた次第です。

また、新姓で不動産を登記し、ローン名義を新姓とし、新姓で確定申告をするのもやり方の一つではありますが、家庭に入る奥様に事業をさせるよりも、貴方が養うのだという意思表示を示す意味でも損を負担してでも売却した方がよろしいのではないでしょうか。