入居者への退去誘導のアドバイス

質問

弊社の自社物件に事業用テナントがあり、約8年前から入居してもらっている方がいます。
契約当時、相場からかなり安い金額で契約しており月15万円です。
昔の相場は現在はわかりませんが、今の同じ程度の条件の物件だとだいたい25万から高いと35万位でも他の物件も募集に出ていますが

その物件ですが、この度新しい事業を始める上でその店舗の立地や条件的にもそこを利用して開始したいと思っています。
そこで、現在入居していただいている方に退去もしくは、家賃の値上げをお願いしたいと考えています。
もちろん円満な形で、とは思うのですが　相手方もそこで事業をされているし初期開業するときにある程度の内装工事に費用をかけていると思いますので、
退去することは望んでいないと思います。
1番は、半年前予告などで退去をしていただければそれが理想ですが
家賃が30万円程度で納得していただければ、弊社がほかを探すことも考えてもいいかなと思っています。
ですが、その店舗の場所が自宅に近い上、駐車場やリッチなどの総合的に考えても、値段のことを置いておいたとしても他にいい物件がありません。
たまたまないのでなく、そのエリアにテナントがあまりないので、待っていてもいい物件がでるとも思いません。
相手方の美容院の方も、他を探せば安い事はすぐにわかると思うのでおそらく月20万円であればそれでも安いし、まだ納得するのではないかな？
と思っています。
ですが、20万であればやはり退去をしてもらいたいなというのが本心です。

上記の理由から、
(1)退去をお願いする（時期は相談にのることができます）
(2)家賃の値上げをお願いする

ことを、入居者にお願いしたいのですが
(1)の場合は、おそらく立ち退き費用としていくらが妥当な額か？

(2)の場合今まで15万だった家賃を、仮に相場と同等だとしても不当な値上げとされるのか？
が知りたいです。
ちなみに、8年前から、値上げも値下げの交渉もなく、家賃の滞納も1度もありませんでした。

事業をしているため、相手方の気持ちや事情も理解できるのですが
できるだけ揉めない形で、費用負担を少なく済むよう
法律の専門の方、不動産のお仕事をされている方、同じような経験された方に
アドバイスをいただきたくおもいます。
どうぞよろしくお願いいたします

回答No.2

noname#184449

不動産業者です

まず、どんな持って行き方をしても「円満解決」なんて無いでしょう。
なので事務的に粛々と交渉するしかありません。

で、回答ですが

＞(1)の場合は、おそらく立ち退き費用としていくらが妥当な額か？

立ち退き料に「妥当」などというものは存在しません。
賃貸借契約上、今回のケースでは貴方からの「一方的な要求」ですから、相手が「1億持って来い」と言えば貴方は1億用意する必要があるのです。

一般的に相場は「賃料の6ヶ月～」とありますが、それはあくまで「6ヶ月分で出てくれたらラッキー♪」ぐらいのものとご理解ください。

＞(2)の場合今まで15万だった家賃を、仮に相場と同等だとしても不当な値上げとされるのか？
が知りたいです。
ちなみに、8年前から、値上げも値下げの交渉もなく、家賃の滞納も1度もありませんでした。

結論から言うと相手の了承が無い限り「不当な値上げ」です。

不動産賃貸借契約に限らず、法治国家である我が国において一旦締結した契約は当事者がその内容を遵守する事を義務付けています。
なので、どちらか一方からの「契約内容の変更」はできません。

それが出来るのは

●公序良俗に反する契約
●一方に契約内容の不履行
●一方が「未婚の未成年」「裁判所が認めた契約能力の無い人」による契約

だけです。

今回のケースは上記のどれにも該当しないので、当然ながら貴方からの要求全てを相手は拒否できます。

ではどうするか？
これはもう「司法の場」でしか解決できません。

民事の揉め事に「判断・命令」を下せるのは裁判所だけです。

ただ、民法は基本的な考え方として「弱者救済」がありますから、もし裁判となったら過去に滞納等が全く無い「善良な借主」が有利なのは明明白白。

ただ、過去に「賃料値上げ」が認められたケースもあります。
なので「絶対」とは言いきれません。勿論「敗訴」のリスクは常に付き纏いますが。

後はこれらの状況を貴方がどう判断されるかです。

繰り返しますが「円満」はあり得ません。
ましてや昔と違い現在はネットで検索すれば、私が回答させていただいたような内容は簡単に調べることができますからね。借主さんも「それなりの」知識は当然備えているでしょうから。

お礼

ご回答ありがとうございました。
不動産業者様からのご意見、とても参考になりました。

契約書には、半年前予告と書いてあっても、そこに立退き料等の請求をしないとかいてあっても
借主が嫌だと言えば、契約書通りにスムーズに退去してもらうことは難しいんですね。

話し合いの中で、両者の納得できる落とし所を見つけるか、
諦めて、正当な値上げ交渉に留める

というところでしょうか。

入居者さんと、不動産業者さんを間に入れて話し合いをしながら
協議したいとおもいます。
ありがとうございました

回答No.1

373Ryu

どの様な形でも相手側から不満が出ます。

穏便になんてきれい事を言っても無駄です。

次の更新から家賃を相場の３０万にしますと通知しましょう。

嫌なら退去してくださいと。

文句言ってきたら、今まで相場の半額で儲けたんだからと言えばいいのでは？

お礼

早々にありがとうございました。

そうですよね・・・
どう言っても、出てって　か　値上げして　ということには変わりないですもんね。
とりあえず、家賃を相場の30万にします　というのは、今までの金額の2倍になりますが
不当だと言われて、裁判などになるという心配はないのでしょうか・・・？
出てってと言っている訳ではないので、立ち退き費用を請求されることもないのでしょうか・・？
その辺が、心配です