不動産収入と経費に関して

質問

以前に住んでいた家をそのままでは勿体ないため、人に貸すことを考えています。

この時、必要経費の関係でわからないことがあるため教えてください。

賃貸を始めるにあたり、古い家であるため、
お風呂、キッチン、壁などの修理を行うことを考えています。
費用は150万程度になりそうです。

この時、この150万円は今年の必要経費として全額を計上することができるのでしょうか？

色々なサイトをみていると、原価焼却という考え方もあるようで、
一度にすべてを経費とみなすことはできないようにも思えます。

素人質問で申し訳ありません。

よろしくお願いします。

回答No.2

mukaiyama

＞色々なサイトをみていると、原価焼却…

原価焼却？
何を燃やすのですか。
ネットは乱れた情報のデパートでもありますよ。

＞この時、この150万円は今年の必要経費として全額を計上することができる…

1点が 10万円を超える買い物は、原則として、取得年に一括して経費になるわけではありません。
「資本的支出」として、その建物のもともとの減価償却費に上積みです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2107.htm

10万以上でもその年の経費になるのは、固定資産税と損害保険料、また賃貸開始後の修繕でおおむね 20万以下程度のものに限られます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　判断する税務署員次第という側面が強いのですが、質問者さんにとって最悪なケースでは、「質問者さんが壊した分を補修するだけ。貸すために必要ではない」と認定されて、その修理費は一切「支出」と認められないでしょう。

　実際には支出していても、税務上は「支出なし」にしなければならないのです。

　「だって、あなたが貸すかどうかは貸してみなければわからないじゃないですか」「自分のためにやったのとどう違いますか」というようなことを言われたこともあります。

　そこまで不運でない場合でも、この場合、全体が「ひとつのリフォーム工事」とされて、全額が「減価償却」の対象となることでしょう。

　施工業者を別々にしてもダメでしたねぇ。暦年課税なので、年を変えればいいようですが、作業に時間がかかって、その間賃貸できませんので私はやったことがありません。

　ということで経験上、質問者さんのケースは一切必要"経費"にはなりません。というか、「必要経費にして申告してはいけません」ということになります。

　税務署員も、事情を知らされればそう言うだろうと思いますよ。

－－－－－
　余談ですが、問答無用で経費計上にできるのは、独立した物への支出で10万円以下の支出の場合だけです。年ごとに特例が設定されたりして、30万円くらいまで経費にできたりします。

　また、例えば地盤沈下して傾いた賃貸物を、あるべき姿（傾いていない状態）に戻すのは百万円を超えていても経費になったりしますが、本件の場合、質問者さんが住んでいて質問者さんが異常に汚した・壊した物を元に戻すので、適用されない。

　壊した賃借人に原状回復費を負担させるのと同じく、質問者さんが弁償すればいいだけだ、原状回復費を経費にして税金を減らしてはなりません、ならぬことはならぬものです、と税務署員は言いそうな感じがします、私の体験を当てはめると。