父（身障者1級）名義の土地の名義変更

質問

諸般の事情により父（身障者1級）名義の土地を名義変更する必要が生じました。
父には妻（私の母）が健在で父の介護を行なっています。

土地の名義は姉（父と同居）と姉の子供2人（共に成人）に変更するつもりです。

しかし、父自身の判断力の有無によって名義変更ができない場合、又、仮にできても相続税や贈与税が発生したりと聞きました。

しかし必ず名義変更はしたいのでその進め方を教えて頂きたいと思います。

(1)父の判断力の有無を「判断」する基準はどの様な方法で、誰の判断が必要なのでしょうか？
(2)資産規模は1千万円程度と考えますが、相続税、贈与税の額の概算はいくらでしょうか？
(3)そもそも名義変更は可能でしょうか？又、名義変更する為にはどの様にしたら良いのでしょうか？

※父の状況は全盲、左半身麻痺による歩行障害（壁つたいでの単独歩行は可能）、言語障害（私の主観では多少の難儀はあるが、五感や良否の判断もある程度出来て、私たちとの会話も可能レベル）です。

よろしくお願い致します。

回答No.4

hekiyu · ベストアンサー

(1)父の判断力の有無を「判断」する基準はどの様な方法で、
　誰の判断が必要なのでしょうか？
　　　　　↑
医師の判断を基に、裁判所が判断します。

(2)資産規模は1千万円程度と考えますが、相続税、贈与税の額の概算はいくらでしょうか？
　　　　　↑
生存中なら、相続は問題になりません。
亡くなった場合は相続税の問題がありますが、１千万では
相続税はかかりません。
申告も不要です。
贈与税は４０％ぐらいですが、色々な例外が
ありますので、専門家に相談した方がよいでしょう。

(3)そもそも名義変更は可能でしょうか？又、
　名義変更する為にはどの様にしたら良いのでしょうか？
　　　　　↑
ア、判断能力があるなら、本人がやる他に方法は
　ありません。
イ、判断能力が無い場合には、後見人などを裁判所に
　選んでもらって、その後見人などの権限でやる、という
　ことになります。
　ただ、後見人などは本人の利益を害することは出来ません
　ので、名義書換は難しいですよ。
　本人の看護にお金が必要で、それで不動産を売る、とか
　本人の為になる、という条件が必要です。
　人の財産を、親族だからと勝手に処分することは出来ません。
ウ、親族が勝手にやったりすると、犯罪になる可能性が
　あります。
　専門家に相談しましょう。

お礼

ご返答ありがとうございます。状況や背景に関しても具体的な説明で感謝致します。

回答No.3

kimamaoyaji

１．精神科の医師の診断で判断されます、だめなら後見人が付く事になります（後見人は利害関係がある人間はなれません、良くあるのか、市長とか）。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji17.html
http://www.seinen-kouken.net/
２．相続は所有者が死亡しないと成立しないので、生前贈与になりますが、受け取る側が支払う物で、受け取った土地の評価額で税率が変わるので概算など不可能です、情報が無さすぎます、その年の公示評価額に基づきその土地の条件、接道や朱幹線道路からの位置なや、所在地によって、算出されるもので、それが情報無ではできません、そして、贈与の分割割合で金額が変わる訳ですからそれに見合った税率となります、しかも子供と言っても２０歳未満がどうかで変わりますし、現在住居しているかで、相続税などは変わります。
http://www.zouyo.jp/zouyo_zeiritsu.html
厳密には、会計士、税理士でないと判りません、税務署は登記されたものに対しての税額は教えてくれますが、節税のための回答をいちいちしてくれません。
３.名義変更が可能かどうか、また名義変更は、司法書士に相談するしかないでしょう、ただ生前贈与以後、3年以内に所有者が死亡した場合、贈与財産の加算と税額控除（暦年課税）の対象となります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4161.htm

お礼

精神科医の判定なのですか・・・。ご回答いただきありがとうございます。

回答No.2

momo-kumo

>(1)父の判断力の有無を「判断」する基準はどの様な方法で、誰の判断が必要なのでしょうか？
誰の判断というのは難しいですね、親族などの周囲の人間が問題にしないなら、法務局の知るよしも無いですから、書類さえ整っていれば所有権移転登記は可能です。

>(2)資産規模は1千万円程度と考えますが、相続税、贈与税の額の概算はいくらでしょうか？
相続税はお父様が死亡していないので関係ありません。
資産が1千万円程度なら、無くなれてからでも相続税はかかりません。
>土地の名義は姉（父と同居）と姉の子供2人（共に成人）に変更するつもりです。
なぜ、姉の子供にも名義を移すのでしょう？
姉だけに名義変更するなら「相続時精算課税」の利用が可能です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4103.htm

>(3)そもそも名義変更は可能でしょうか？又、名義変更する為にはどの様にしたら良いのでしょうか？
お父様の判断能力に問題があるとお考えなら、成年後見人制度を利用されると良いでしょう。
http://www.courts.go.jp/tokyo-f/saiban/koken/index.html

お礼

ご返答ありがとうございます。姉の子供も対象者とするのは、姉の希望であり他意はありません。

回答No.1

kitakaze9

素人では難しすぎます
司法書士とか弁護士に相談したほうがいいでしょう

お礼

ご返答ありがとうございます。