住宅ローンについて

質問

弟名義のマンションがあります。

父は高齢だったのと審査が通らないので
弟の名義で、ローンは父が払い、父母が住んでいました。
（父の仕事先の関係で仕方なく買わないといけないマンションだったようです）

父が亡くなってローン支払いができなくなりました。

弟もそんなマンションはいらないと言います。

誰も住まないマンションに年金生活の母がローン支払って
きましたが、もうきついと言い出しました。

こういうことは銀行に相談に行けばいいのでしょうか？
それとも住宅売買の不動産関係に相談にいけばいいのでしょうか？
ご存知の方、教えてください。お願いします。

回答No.5

oska · ベストアンサー

＞こういうことは銀行に相談に行けばいいのでしょうか？

相談しても、「弟名義の不動産を、弟名義で住宅ローンを組んで購入した」に過ぎませんよね。
「住宅ローンが、払えない」と相談すれば、弟が「目出度くブラック殿堂入り」の可能性があります。
今回の場合、俗に言う「名義貸し」ですよね。
返済が順調な場合は問題ありませんが、返済に問題が生じると「名義を貸した側が、大火傷」を負います。
金融機関は、原則「名義貸しでの融資は、認めない」のです。
例外的に「父親の信用では融資出来ないので、息子の名義で借りるかい？」と、営業する銀行員も（現実的に）存在します。
が、正式な（裁判所でも証拠採用される）金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約書）には「一切、この記述は無い」ですよね。
違法行為ですから、融資を行なった銀行は「１００％名義貸しは、無い」と主張します。
今回の場合「住まなくなったので、ローンを払いたくない」は、通用しません。
出来る事は「毎月の返済額を、少なくしたい（借入期間延長）」と、相談する事だけです。

＞それとも住宅売買の不動産関係に相談にいけばいいのでしょうか？

住宅ローン返済不能と同じ状況ですから「任意売却」を扱っている不動産屋に、相談した方が良いでしようね。
但し、１円も手元には残らない可能性が高いですが・・・。
それよりも、このマンションを「賃貸物件」にしましよう。
家賃収入を、住宅ローン返済に充てれば楽ですよ。
「家を買うと、転勤する」という、ジンクスは金融機関も知っています。
住宅ローンという性格上、本当は駄目なのですが「暗黙の了解で、金融機関も認めて」います。
転勤族のサラリーマンは、多くが「家賃収入＝ローン返済」としています。
折角手に入れた城を、みすみす手放す事はしません。^^;

お礼

ありがとうございます。
このマンションには愛着もない（父の仕事関係で手に入れたので）
母も住みたくないようです。
弟夫婦も県外ですのでいらないようです。
人に貸して家賃収入にするということも視野に入れることを
伝えたいとおもいます。ありがとうございました。

回答No.4

1964orihime

＞こういうことは銀行に相談に行けばいいのでしょうか？

　住宅売買の不動産関係に、ローン返済中の売却として相談すればよいと思います。
　マンションがどのくらいの価格で売れるかなど、概算見積もりしてもらわなければ、売るか、売るのを辞めるか判断できないと思います。
　話がある程度決まってから、担保設定の解除など銀行に相談すればよいと思います。
　たぶん、不動産屋も同じような案件（ローン返済中の買い替えもあるでしょうから）もあるので、手続き等については、ある程度のことまでは相談に乗ってくれると思います。

　銀行に先に相談に行くと、弟さん自身が住んでいないので、契約内容によっては一括返済を求められる可能性もあります。

＞弟の名義で、ローンは父が払い、父母が住んでいました。

　ただ、マンションを売却してしまった場合、お母様はこれからどちらで生活をされるのでしょうか？
　貴方か弟さんと同居するのであれば良いのですが、新たに家を借りるとなると、年齢的にも難しいかもしれません。

お礼

ありがとうございました。
詳しいお話が聞けて良かったです。

とにかく査定してもらうしかないですね
早急に動くことを弟に伝えてみます。

回答No.3

Big-Torakichi

まあ、他の人と同じく売ればいいだけの話に見えますが.....

ただ、ちょっと注意が必要だと思います。

まず、お父さんがそのマンションの為に払っていた年間返済金額（ローン、管理費、修繕積立金など）は、弟さんへの贈与になる訳ですから、贈与税が発生しない程度の金額だったのでしょうか？
もし、申告もせずオーバーしているなら、弟さんはいわゆる脱税していることとなります。

マンションの登記は、お父さんが勝手にやったという理由は通りません。登記の時、弟さんが実印を押しているはずです。実印を押しておいて、勝手になんて言い訳は通りません。

そして、お父さんが亡くなってどのくらい経ちますか？４，５年なら多分相続の税務調査はもう入らないと思いますが、今が亡くなって２年以内なら、これから相続に関しての税務調査が入る可能性があります。
お父さんは、事業でもされていているとその可能性は大きくなる。

調査が入ったとき、購入時のお金の流れなどを調査され、ローンが払えない現実を掴まれると当然、返済できない人ができていたとなり、そのマンションは事実上お父さんの物だと言われる可能性がある。
となると、相続申告漏れとなり、さらなる相続税と重加算税が課せられる可能性があります。

売って済むなら、売ってしまいますが、ローン残高と売値の差がマイナスになる場合、そのお金は弟さんが被らないとなりません。

もし、まだ相続税の申告をしていないなら、マンションはお父さんの物として申告をして、マイナスを起こし、他で発生する相続税を軽減させることが可能かもしれません。

つまり、名義を貸すなら、そういうリスクもかぶることを念頭に置いて行ないとなりません。

お父さんがもし事業をされていたなら、税理士なり会計士に決算や確定申告を頼んでいませんでしたか？
そういう人がいれば、その人に相談をした方がいいと思います。

お礼

ありがとうございます。
色々な問題が出てくるようで悩みます。
なにも考えないで父に実印を預けたようです。

回答No.2

NNori

うーむ何を悩んでいるのかがわからないなぁ。
弟さんのマンションなんだから弟さんがいらない、と言っているのであれば売ればいいだけでしょう。
売れなかったら被るしかない。

お礼

被るしかない・・・
どうにかしないと毎月管理費等が発生していきます。

売れるものなんでしょうか・・・心配です。

回答No.1

佐藤 志緒（@g4330）

貴方の弟名義なんですよ。
つまり弟の持ち物。
弟が不要なマンションだと言うなら売れば良いだけ。
不動産会社に行き売却の話をすれば解決ですよ。

お礼

ありがとうございます。
のらりくらりと母の年金をあてにしている弟が
許せなかったので・・母も弟に負い目があるし何も言えないようで
弟は母の面倒は見ないと言いますので嫁に行った私が口出すのも
と思って悩んで入ました。