不動産と借金に詳しい方教えてください。

質問

父（６３）の住宅ローンの残り３０００万、（保証人あり）月々６０万づつあと五年で返済予定ですが、すぐにも焦げ付きそうです。
銀行と相談して、借り換えをしようと思っておりますが、高齢なので無理だったら、義母が、別の不動産を担保に１０００万を貸してくれるといったので、それで繰越返済し、残り２０００万を息子二人で長期ローンに借り換えしたらどうかと思ってます。
でもそうすると名義変更とか、贈与とかの手続きって必要になるのですか？
そしたら、名義変更とか、税金でお金ってかかりますよね？借金だらけの家の借金を払うんでも、贈与税とられるのかしら？
手続きにはどれくらいの費用がかかるものなんでしょうか？
しかもその住宅売りに出したいのですが、そうしたらまたまた、お金かかるんですよね？
それはどんな名目のお金でいくらぐらいかかるものかわかりますか？
査定は一般売りで、３５００万前後、不動産屋買取ですと２０００万前後といわれました。
一般売りにしたいので、弟たちが借り換えをしたほうがいいのかと思ったのですが、手続きや税金があまりかかるようですと、かえってメリットないですかね？
教えてください。
来月末のローンが払えないのでいそいでます。

回答No.2

chakuro · ベストアンサー

先日の質問にも回答させていただいたchakuroです。
　まず息子さんが、自分の名義で住宅ローンを組むことに賛同しているなら、それはとてもいいアイデアだと思います。
　というか、義母さんに借金をさせる必要はないのでは？
　不動産屋がおっしゃるに時価3500万円程度の家に残高3000万円にもかかわらず、月60万円のローンとは、現時点で、ずいぶんいびつな状況です（前回の質問には書かれていたように、もともとが億単位の融資だからそうなるのですが・・・）。
　万が一最終的にはお父さんが自己破産されるような場合でも、時価相当額で売却するのであれば、買主が息子でも後々の手続に差し障りはないので、中途半端な繰り延べ返済はせずに、3000万円＋お父さんの諸費用（仲介手数料など）＝売却価格に設定して親子間で売買します。
　このとき息子さんがこの家に住民票を移すことが可能であれば（自宅として購入するのであれば）、築11年の家ということなので、各種税金は格段に安くなります（居宅兼・店舗ということですが、廃業してしまうのであれば、家の実体・登記簿の体裁、ともに純然たる居宅にしてしまえば一番いいのですが・・・）。それでも登記費用など時価から推測すると30万円で収まるかなぁ・・・という感じですが、いま３千数百万円で住宅ローンを組んだら、月々の支払が60万円なんていうことは当然なく、十数万円のローンに変わってしまうのですから、1ヶ月の返済分で取り返してしまいます。
　しばらく営業を継続して、ローン負担の差益で諸費用くらいは取り戻せそうです。
　売却なので、たかーい贈与税はかかりません。義母さんは経済力がありそうなお話ですが、不動産を担保にしてまで借金してもらわないで、定期預金かなんかで、100万、200万というレベルで諸費用を援助していただけるくらいにしておくと、かえって贈与税の問題なんかもあまり気にしなくていいです。

　質問にある方法はずいぶん回りくどく感じてしまうのですが、ローンを2000万円に落して3000万円で売れば1000万円あまるので、それで残りの負債をと考えているのでしょうか？
　結局義母さんに1000万円借りたままです。
　ちゃんと時価で息子名義にして、そのあとお父さんは自己破産して借金1000万はチャラにして、息子名義の3000万円のローンは家を売却ではなく賃貸に出して負担を軽くして・・・、というのではだめなのでしょうか？
　踏み倒すわけに行かない借金があるというのなら、それだけ（破産手続後に）義母さんに援助してもらえばいいとも思います。

補足

chakuroさんいつも貴重なご意見、本当に感謝いたします。確かにそれですと、一番うまくいくような気がします。
なぜ１０００万を義母にようだててもらおうと思ったかといいますと、長男が自分だけ３０００万の負債を負うのはいやなので、兄弟３人で１０００万づつだったらいいといいだしたからなのです。
ちなみに長男も次男も実家に住んでいまして、仕事も実家です。そして独身です。実質お給料はありません。会社に貸してる状態です。
店は父、母、長男の三人でやってます。
ですから、長男が、店を継ぐというのが、一番いいと考えたのですが、本人にそのつもりはまったくないといわれたので、３人で割ったような、ややこしい相談になってしまいました。しかし、かなり面倒且つ効率がわるい方法とアドバイスいただけたので。
また別の方法を考えますね。
最悪の場合お金持ちの保証人の方がいるので、一般人の義母のほうに迷惑を広げるのも考えて見れば大変なことだと今、思い直しております。
とりあえず、父の名義のまま、支払いを延ばせるよう交渉してみて、どうしてもだめだったらまた相談させてくださいませ。
いろいろお知恵を貸してくださって本当に本当にありがとうございます。
是非また助けてください。

回答No.3

noname#11476

私も司法書士のchakuroさんのご意見に大賛成。

父から子供たちへの売買の場合、父は自分の居住していた住居を売るので、3000万円＋諸費用までは非課税になります。（不動産を譲渡すると譲渡益に課税されますが、その特別控除枠がちょうど上記の金額になるからです）
父はちょうどその３０００万円でローンを完済するわけで、抵当権も抹消できます。
うまい具合に負債額と税金の控除枠が同じですね。

かかるお金は所有権移転登記料、それに新たに息子が組むローンの諸費用ですか。
もしかしたら新たに組むローンで査定が厳しくて全額借りれない場合は義母の土地も担保として拠出する必要があるかもしれません。義母の協力はまずはそのくらいでよいかと。

次に息子たちはローンを返済しながらゆっくりと買い手がつくのをまって３５００万円で売れれば、譲渡益はその５００万円にだけかかってきますから（きちんと前回の売買金額がわかる契約書などを保管しておくこと）、それほど税金も高額にはなりません。それにローンは３０００万円で完済してしまうから、＋αの部分は土地を売るまでに要したローンの支払分に充当できて、損害もないように思われます。

悪くないですね。

お礼

mickjey2さんこんにちは、わかりやすく説明していただきましてありがとうございました。
とてもよく理解できました。

回答No.1

teinen

ローンの目的である住宅を売却されるのであれば，ローンを借り換えたり，そのために名義を変更するというのは，登記のための経費やローン事務手数料，不動産取得税や贈与税などなど，お金の無駄遣いです。
　幸い，御義母様が１０００万円融資してくださる（又は担保物件を提供してくださる）とのことですので，住宅を売却するまでのつなぎになると思います。
　不動産は売り急げば，売買価格がどんどん下がります。足下を見られるわけです。一般売りにされるのであれば，売れるまでの間は御義母様から借りたお金をローン返済などに充て，売れた時点で住宅ローンを完済し，御義母様からの借入も返済されるのが宜しいのではないでしょうか。

お礼

やはりお金の無駄遣いですか、とりあえず保証人がしっかりしているので、銀行に今の条件のまま借り換えを粘ってお願いしてみます。
どうしてもだめだったら、またアドバイスよろしくお願いします。
本当にありがとうございます。