接道不良・再建築不可の借地更新 更新料相場

質問

いくつも問題のある土地なのですが、表記に絞って質問させてください。
今まで、父が地主と相対で更新手続きを行ってきたのですが、今回から不動産屋が仲介する事になりました。

現在借りている土地は、6mの公道に間口2.34m・奥行12.39mの私道の奥に2戸ある内の1戸で、広さは私道を含め約40坪あります。
この辺りの路線価はm2あたり30万円で、借地権割合は60％更新割合10％です。

この更新料が251万円だと言うのです。驚いています。

更新料の計算は『更地価格×借地権割合×更新割合』だったと思います。
私が疑問に思うのは更地価格で、接道不良・再建築不可の更地価格が、請求された更新料だと高いと思うのです。一般的に、再建築不可の土地は二束三文だと聞いています。

借地では、そんなの関係ないのでしょうか？建て替えもできない土地なのに、周りと同じ相場は納得いきません。

祖父の時代から借りていて、私で三代目になろうとしていますが、新築もできない土地じゃ相続しても辛いだけです。

回答No.7

agboy

誠実なレスをありがとうございます。

『更新料の値下げ』で事態を収束されたいのは理解しました。
私の実家の事例も含めて、今後予想される諸問題について…

・再建築について　
　私の実家は東京都区内ですが、昭和４７年に建物を建てようとしたときに、問題が一つありまして、『接面している道路が道路として認定されていない』事でした。実家は突っ込み道路の一番奥で、道路認定されていたのは実家の２軒手前まででした。しかも隣家が道路状部分に越境して建っており、接道2ｍも確保できていない状況でした。ここで、地主が『上申書』を出してくれ（実家が再建築できるように都合の良い内容でした）たので、建築することができました。地主との良好な関係があったからでしょうね。

ただし、こんなこともありました。後年、一人暮らしを始めたときに、アパート裏の一軒家が取壊され、再建築されようとしていました。その土地には、当時住んでいたアパート横の３尺幅の通路を通ってしか行けない場所であったので、職業的好奇心から区役所に電話を掛け、『何で建築できるんですか？』と聞いてみました。結果は『当該建物については建築許可は出してませんが、建築指導ということで、軒下等を不燃材にするよう指導しています。』ということでした。かれこれ２０年前のハナシですが…。

・値下げの指標について
『更新料の指標』自体が無く、地主さんの胸先三寸なのですから、これを検索するのは無理でしょう。
　私があなたの立場であれば、協議が整わないのであれば、あと数年頑張って次の更新時期まで粘ることを宣言（次の更新時期になれば、現在の法定更新は完結します）し、『デモ、そこまではやりませんから、今回の更新料と、次回の更新料は安くしてくださいね』と言ってみることでしょうか。

再三繰り返しますが、『更新料は払わないとイケナイ』と考えている段階で、相手の思う壺に嵌っていると思うのです。
また、不動産業者は地主側の意向しか汲んでいない、と言うことを考えてください。

不動産業者が『ここらは坪○○円の評価ですね』と言うのなら、『じゃあ、それで売ります。買主を見つけて下さい。専属専任媒介だしますから』と言ったとして、彼等の返答は『いやぁ～、ソレとコレとは違います』てなもんです。法律では勝ち目が無いからこそ、アノ手コノ手で納得させようとしているんです。
不動産業界でもイロイロな人物にあっていますが、誠実な人もいれば『言ったが勝ち』の度胸だけで生きている者がいるのも事実です。
不誠実な不動産業者の口車に乗せられないよう応援します。

お礼

ありがとうございます。

当初から我々は、まともに相手の土俵で更新をしよう等と考えていません。
不本意ながら法定更新になってしまった状況を利用して、再建築不可の実態に合った更新契約にする事で、今後の金銭的安心を得たいと考えています(今私を邪魔しているのは、地主がご近所という事と、父と地主の先代が仲が良かった事です)。
当然物別れに終われば、法定更新で朽廃するまで住むだけです。当然地代はお支払いしますが、受け取り拒否をすれば供託にするだけです。朽廃し住めなくなれば取り壊す、取り壊したら当然契約も消滅。我々はこの地を引き払います。
これをやられて困るのは地主です。更地で返されては、建築は不可・リノベーションも出来ず・・・土地だけ浮いた状態になります。宅地からの地目変更も審査は大変だと思います。『住んでてくれてありがとう！』と言う事になるでしょうか？私的にはなると考えています。

＞『更新料の指標』自体が無く、地主さんの胸先三寸なのですから、これを検索するのは無理でしょう。
借地権は『建物の所有を目的とする地上権および建物の所有を目的とする土地賃借権』(借地借家法二条一号)の通り、再建築が出来ない借地そのものが根本的に間違っています。要するに賃借に値しない土地です。通常更新料の計算は更地価格から算定します。これが基である以上、所有権なり借地権なり再建築不可の土地売買(古家付)を根拠に、更地価格を算定させたいと思います。その為に、補足にも書きました資料を、仲介業者に提示した訳です。これを覆すには、これ相応の算定根拠が必要です。
さらに拘りたいのは、今後起こりうる自然相続です。借地権も立派な資産です。三代目となる私が、相続するに足りる物なのか？交渉の結果次第で、私は『こんな場所相続しない！』と言った場合、両親は合意更新をする意味がなくなります。これも一つの交渉手段だと考えています。
また、後継ぎに託す意味では私も中継ぎに違いありません。この事からも、中継ぎとして根拠のない契約を後世に残す訳にはいきません。

＞不動産業者が『ここらは坪○○円の評価ですね』と言うのなら、『じゃあ、それで売ります。買主を見つけて下さい。専属専任媒介だしますから』と言ったとして、彼等の返答は『いやぁ～、ソレとコレとは違います』てなもんです。
これは考えていました。更新手続きの案内に、仲介業者が作成した更新料算定根拠が乗っていました(ご丁寧に社名に社判付で)。嫌味のつもりで『こんなに(査定が)高いなら、あなたに売ります』若しくは、『売りに出すので、仲介をお願いします。専属でも専任でも構いません・・』と。当然レインズに仲介業者の名前も載りますので、いい笑いものです。しかも1週間(専属)or2週間(専任)に1回の報告・・見ものです(笑)

相続の話が私から出ましたが、今の建物は昭和52年に建てられました。再建築不可なので残る道はリノベーションですが、それすら私の代では出来そうにありません。そうすると四代目がリノベーションをする事になると思いますが、私も設計をやっていた時期がありまして、強度の所で？が付きます(業界の方ごめんなさい)。
計算上の強度は保てても、経年的に強度が保てるか？は、新築の比ではないと感じています。
そんなことを考えると、四代目に相続することは酷と言うものです。

＞不動産業界でもイロイロな人物にあっていますが、誠実な人もいれば『言ったが勝ち』の度胸だけで生きている者がいるのも事実です。
解かります。今回担当した仲介業者は、不誠実そのものです。事ある毎に『地主の先代と、父が仲が良かった』『対応は丁寧に頼むと言われています』と話す割に、更新後の新契約書はトラップの嵐です。よくまぁー考えたなぁ～と感心します。

＞不誠実な不動産業者の口車に乗せられないよう応援します。
ありがとうございます。仲介業者の回答は即答はせず、毎回お持ち帰りしています。
また、交渉の冒頭、必ず私からの質問で始まります。当然この返答次第で私の攻撃が変化するのですが、最近は仲介業者も警戒してきました(笑)

agboy様、貴重なご意見ありがとうございました。自分としては些か疲れが出て来ましたが、現契約者(父)が健やかに暮らせるよう努力していく所存です。今後ともよろしくお願いいたします。

また、この場を借りして・・・
引き続き、この案件の情報・ご意見を承ります。よろしくお願いいたします。