住宅買い替えのマネープランを診断してください。

質問

52歳、短大1年と中３の娘あり、シングルマザー。
手取り月収25万円。年間賞与85万円。短大の年間学費105万円。
貯金500万円。現在築35年超えの分譲マンションに居住中。ローンなし。
1100万円の築35年戸建へ買い替えを希望しています。

月当たりの生活費は
仕送り　　　 50000円
食費2人分　 40000円
管理費等　　27000円
固定資産税　 5000円
水・光熱費 　14000円
ペット関連　 10000円
消耗品　　　　 8000円
医療費　　 　20000円
次女教育費　20000円（交通費含む）
携帯３台　　　11000円
固定電話　　　 4000円
ガソリン代　 　 8000円
車検・保険　　　5000円
生命保険　　　10000円
新聞・娯楽　　10000円で、計242000円です。

買い替えると、次女交通費とガソリン代が17000円浮く予定です。
医療費・食費を減らせば、5万円くらいの住宅ローンに耐えられるかと思います。

買い替え計画としては、貯金より頭金250万円、ローン950万円（1.8%、10年固定）で、
当初返済額、63000円。今のマンションを売りに出して手取り400万円とし、200万円を
預金、200万円を繰り上げると、月々ローン返済額50000円。60歳退職時残債450万円を
退職金360万円と預金から一括返済する。

その間、預金より長女学費（賞与で足らない部分）、長女自動車免許取得費で－100万円
次女、大学（国公立予定）進学時に－100万円（甘いかな）。マンション売却までの管理費等
－40万円。退職時のローン返済に－100万円で、退職時預金高は100万円。

退職後は非常勤雇用が65歳まで。80歳の親からの遺産がいずれ700万円は入ります。
もちろん健康に働けてのことではありますし、次女が塾に行かないと仮定し、次女の自動車免許取得費用も計算に入れておらず、ぎりぎりの家計となりますので、親兄弟からは反対されています。
しかし今後マンションの老朽化が進んで、建て替えがうまくいかない場合を想定すると（手出しや住み替え資金がない）、今のうちに戸建へ住み替えて、私の死後も子供たちに土地の形で残せる方がよいのではないかと考えています。

忌憚なきご意見をお願いいたします。

回答No.2

pooh_poko · ベストアンサー

遅くなって申し訳ありません。
No.1です。
間に合っていると良いのですが…。

結論だけ申し上げると、このカテでの限界を超えた相談内容だと思われます。
（だから多分誰も回答しない・出来ない？）
不動産売買については、そのカテがあります。
将来の生活設計だけなら、その部分の資金繰りだけ抜き出して（不動産売買除いて）再質問するか、
不動産売買含めて、教えてgoo+とかFPなどに相談されることをお勧めします。

と言いつつ…ここからは補足を拝読した後の、あくまでも私個人の観点ですので、どうかお許しください。

１．マンションの売買はOK
現時点が売り時だと思います。
長く持ち続けると再建築問題等の大きな問題が発生するので…。

２．戸建の価格についてはOK
建物自体は不動産売買では価格0となるので今の時点で土地の実勢売買価格が1000万以上するなら損はしていないということ。
特別得をしているという訳ではありません。
（ここは個人により捉え方が違うと思います）

３．戸建の状態についてはグレー
現時点の状態ではなく、yuimalさまの居住予定期間（10年？20年？30年？）において不具合が出ないか？
出た場合の予想される補修箇所及び予算が必要だと思います。

不動産の売買については売る時はその時点での価値がポイントですが自己所有の場合は購入時の価値（状態）ではなく保有期間全体に対するコストを含んでの評価が必要だと考えるからです。

４．資金繰りについてはグレー
退職時のローン精算後の貯金残高が200万位になるということだと思います。
ここが一番のネックだと思います。
保険の補償内容が判らないので病気や怪我をした場合の預貯金の必要額が判りません。
相続財産の700万が何時は入るのか？
yuimalさま60歳定年時までに入るなら資金繰りはOKだと思います。
確実に生前贈与とか出来ませんか？
この場合、贈与税対策が必要なのですが700万なので8年かけてランダムに資金移動すればクリア出来ます。

５．yuimalさまの老後のプランはどうなっていますか？
取得した戸建にずっと住み続けるのか
最終的には施設への移動をするつもりなのか
娘さんと同居してみてもらうつもりなのか
これにより、必要条件も変わってくると思います。
施設にはいる積りなら、戸建は売却orリバースモゲージで資金追加が必須になります。
（それでも足りるかは不明ですが…）
この辺りのことをFPへ相談すると良いのではと思います。

６．当該地域の将来性、20～30年後の人口予測が出来るか？
人口が減る要素が多ければ、住宅需要は低くなり土地の価値も下がる可能性があります。
近隣（通勤エリア）に人口増加になりそうな要因（大学が複数あるとか企業があり雇用が多いとか）の有無、
また、その要因からの通勤・通学エリアにライバルとなるエリアの有無
最低でもこの位の要因を考慮して居住期間中の土地の価値を考えなければならないのではないでしょうか？

７．今のマンションに住み続けるならのこと
・建蔽率・容積率に余裕があるか？
余裕があれば建て替え時にそれらをMAXまで活用することにより立て替えられるケースがあります。
・隣接区画との共同再開発などが可能な地区か？
区画統合により建蔽率・容積率の緩和を受けられるケースがあり建替え可能が高まります。
国内の分譲マンションの立て替え実例はが上手くいった例の大半はこの2点のどちらかの条件を有しています。

因みに我が家は築14年のマンション（新築購入）に住んでいますが、
隣接地区の再開発によるメイン道路の拡張により建蔽率が1.5倍、容積率が2倍になることが決まっている場所でした。
更に、震災などの倒壊の場合に隣接区画が少ない（北側が社会福祉法人所有、他3方公道に面す）場所です。
震災などで境界線が不明瞭になった場合は隣接する所有者が少ない方が助かりますし…。
まあ、他にもポイントは有りましたが、転勤族なので自分が住みたい所ではなく需要がある場所・価値が残りやすい場所を優先して選びました。
購入条件として夫にこれらの話をした時には「お前は変わっている」と言われましたが（笑）

現在所有のマンションの条件はどうでしょうか？

８．蛇足
ご長女さまが就職すれば、仕送り無しになりますし、携帯も本人に負担をしてもらえると思います。
またご実家に戻られた場合は少しの生活費位は入れてもらえるかと思います。

ご次女さまについては、受験情報の取得としてピンポイントで塾が必要になるかもしれません。
yuimalさまもご存知だと思いますが、ここ数年は毎年入試制度が変更されています。
最近は国公立でも推薦枠が増えていますし…（おかげで学生の質が…）
私（44歳）自身も塾べったりでは無かったですが、学校よりも塾の方が情報が早い部分があるのでピンポイントで利用してました。
でも、資金繰りが80万ちょっと楽になっている様なので何とかなるのかな…とも感じます。

最期に、最初に述べたとおり、これはあくまでも私個人（ただの子無し専業主婦）の偏った見方です。
本当は複数の方の見解を得られれば良かったのですが…。

改めて、別の場所での相談をお勧めします。
yuimalさまにとって良い選択が出来ることを祈っています。

お礼

何度も親身にアドバイスくださり、感謝に堪えません。

１．マンションの売買について　
は、信頼できる不動産業者も同様に、「すぐに値下がりする状況ではない」が、「戸建に住み替えるなら早いほうが良い」との意見でした。
２．戸建の価格について　
も聞き回り、市場に出たらすぐ売れる物件だと判断しました。中古物件が不足しているようなので、今回見送ったら後悔するだろうと思っています。
　「損はしていない」というのは、住み続けるわけで、投資物件ではないからですね。
３．戸建の状態について　は、
今すぐはなくても瓦と外壁の塗装が定期的にあると心積もりしておきます。リフォーム業者にも概算で聞いてみました。保有期間全体のコストと言う考え方、大変よくわかりました。
４．資金繰りについて　は、
生前贈与が望めない状態なので、定年時に退職金で一括返済せずに返済を続け、充分な貯蓄額を保とうと考えています。そうなってもローンは月々賃貸の賃料程度ですので、マンションの老朽化で住めなくなり賃貸に移るよりましだと考えました。
生命保険は団信以外にも、掛け捨てで充分な補償を得られるものに掛け替え予定です。
５．老後プラン
ですが、戸建に住み続けるつもりでいます。買い物や病院も近い場所なので、介護保険サービスも利用しやすいと考えています。独身の子供が同居すれば、生活費を入れてもらいます。
６．当該地域の将来性
　は、大学等がないので、若い人の数は減っていくだろうと不動産業者も言っていました。しかし、近くの大企業は日本有数の企業と、景気の影響をあまり受けていない製薬大手なので、県内のコンビナートの中でも比較的安定しているかと考えています。
７．今のマンション　ですが、
　建蔽率・容積率に余裕はあります。また2面は道路、1面が公園です。しかし、（新幹線の駅があるだけの）さびれかけた地方都市なので、先々マンションの需要があるとも考えにくく、また年寄りが多いので建替え決議も否決されるだろうと考えられ、老朽化したマンションが娘たちのお荷物になるのは忍びないです。
８．蛇足　について
　長女携帯代金8000円は、長女が奨学金の中から出すことに決まりました。月額5万円借りていますが、3万円近く余るようですので。
　また、生命保険を定期保険にし、固定電話をなくすことで１万円浮かせることにします。
　次女の塾については、大した塾がないことと、進学予定（あくまで予定）の高校でも塾程度の進路指導が得られるようなので、○会でいいかと考えています。長女の塾にお金をかけた甲斐は、全くありませんでしたので。

お忙しい中、何度も詳しいアドバイスを戴き、本当に有難いことと思っております。
pooh　pokoさまにお会いでき、とても幸運でした。
無料FP相談も利用しましたが、やはり無料には限界があり、かといって近くに独立系のFPもおらずという状況ですが、住宅診断士などにも電話相談し、物件・ローン・家計について　できるだけの検討ができたと思います。

実家の反対はありますが、決断する気持ちが固まりました。どちらにせよリスクがあるのなら、確実に来るマンションの建替え問題は避けたいと思います。もちろん決断の責任は自分で引き受ける覚悟です。
本当にありがとうございました。心より感謝いたします。

回答No.3

pooh_poko

No.1,No.2です。

一つ忘れたことがあるので…。

購入予定物件（戸建）はバリアフリー化されていますか？
NOなら、居住期間中にバリアフリー化のリフォーム（水回りが入ってくる）が必要になるので、その費用の準備も必要です。

何度も、申し訳ないです。

失礼しました。

お礼

重ね重ねありがとうございます。中古戸建は７０代のご夫婦が7年前に内部をフルリフォームされたものなので、
バリアフリーとまではいかずとも、お風呂も引き戸で手すり付き、トイレも介助者が介助できる程度の広さがあります。
家の中を車椅子で移動するまでは無理かもしれません。が、寝たきりとなればリビングにベッドや簡易トイレを置き、介護を受けるのでもよいかと思っています。
デイサービスやデイケアが利用できる程度なら、入浴はそのときでよいですし。

ケアマネを持っていますが、自宅介護の実情については知識不足で、上記のような考えは甘いのかもしれませんが。

いろいろと細かいことまで考えて下さって感謝いたします。

回答No.1

pooh_poko

若輩者のただの主婦ですが…

一応、実家が不動産賃貸をしております。

気付いた点だけ。

自動車免許の取得は20万前後なので30万程の予算で足りると思います。
勿論合宿ではなく普通の公認の所です。
次女さんの分も捻出出来ると思います。
その分の差額40万を次女さんの大学進学時の費用に組み入れれば良いと思います。
塾の費用は難しいですね。

物件について、具体的に物件を決めていらっしゃるのでしょうか？
築35年のマンションの老朽化が心配なら、築35年の戸建の老朽化は心配ではないですか？

戸建築35年は既に寿命が尽きかかったor尽きた物件だと思うのですが…。
売値もほぼ土地だけの値段で古家付きに近い状態ではないですか？
基礎などの部分はチェック出来ているのでしょうか？

ご質問者さまの資金計画だと、リフォーム無しだと大丈夫そうですが。
購入後少なくとも20数年は住むと思われますので、リフォーム済物件であっても1度はリフォームが必要になってきます。
入居前の水回りリフォームがなされていなければ、居住予定期間中に一番費用が掛かる水回りもリフォームが必要になります。
その費用を考えるとどうかな…、という気もします。

マンションは基礎などを含めた共用部分に関しては積立金があります（それも不足気味のケース多し）ので、
リフォームは内装だけになります。
でも戸建だと基礎や屋根・壁と言ったものを含んだ建物全て自己負担になります。

また、場所が分からないので一概に言えないのですが、築35年のマンションは直ぐに売買出来ますか？
お住まいのマンションの売買はスムーズに行われていますか？
記載内容から、購入者の充てがある様子ではなかったので。

私ならですが、購入戸建が築20年以内でなければ買い換えしないと思います。（申し訳ありません）

将来は人口減少は決定事項ですし、今よりも不動産市場が活発になるでしょう。

FPに資金繰りとその後の生活などを含めてご相談されてみてはどうでしょうか？

若輩者の素人が失礼を申し上げました。

補足

詳しいご回答をありがとうございました。
少し訂正と新たな情報を得ましたので補足します。

現在のマンションは昨年550万円を450万円で購入し、リフォームしたもの。
新幹線の駅から徒歩圏内の文教地区のため、需要が供給を上まっている状況で、値下がり傾向もなく、500万円で出して400万円前半で売れるのではないかと、気の知れた不動産業者何軒からか聞いております。

希望の戸建の内部は7年前に水回り、給排水、電気関係までフルリフォーム済み。本日知人の建築士同伴で確認をしてきましが、内部には問題なく、外壁や屋根の塗装もまだ大丈夫なので、屋根の下部分の木部を塗装するのみでよいそうです。
基礎は鉄筋が入っていない可能性があるけれど、平屋なので重さが少なく、壁も四隅にあるので、耐震的にはそう悪くはないということです。
土地代だけで1000万円以上と考えられる好立地の場所なので、お買い得なのではないかと建築士は言っていました。

また、ローンシュミレーションに、間違いがありました。（当初1000万円で計算したため）
マンションが売れるまでのローン月額60000円、マンション売却後47000円、
60歳退職時ローン残債370万円で、退職金360万円でほぼ返済です。

pooh　pokoさまは、築20年以内でなくてはとお考えなのですね。私もその程度が一番コストパフォーマンスがよいと考えておりますが、そうなると大変不便な場所か、あと500万円は高くなってしまいます。検討中の物件は、新○鐵の門前町のような場所なので、交通・買い物・病院などの便も問題なく、土地の値段分の価値を保ち続けることができるのではないかと考えています。

自動車免許の取得費まで教えて下さりありがとうございました。
次女の塾は行かせないつもりでいます。通信添削で充分ではないかと考えています。