住宅ローン：２件審査落ち：労金とJAで悩んでます。

質問

離婚している４０歳の会社員です：子供３人居ます。
現在元夫名義の戸建てに子供が大きくなるまで養育費の代わりに住まわせて貰ってます。
家を出て子供と４人安心して住める家を中古で買おうと思いました。
販売価格が９８０万円　借入希望９００万円です

年収約３００万　パートで９年勤務後社員に上がり社員３年目
キャッシング約２０万ありましたが審査落ちのため３月に返済　教育ローン５９万残ってます。
他の借り入れは無し
審査に落ちたため　個人情報開示を出して銀行個人情報センター・JICC・CICから取り寄せました。

不動産の懇意の「千葉興業銀行」で４００万円は大丈夫と出た所以外
自分では　「イオン銀行」「東京ベイ信用金庫」の２件は審査に落ちてしまいました。
結果は「総合的に見て」だそうです。信用金庫の方は収入から考えると支払いの事や子供にまだ
お金がかかるからかもしれませんね、と言われました。
２件とも窓口の計算や収入、支払い年数や支払金額で問題ないでしょうと言われましたし
個人情報の用紙も見せました。

無理ならアパートでもと思われるでしょうが、賃貸で親子４人せめて2DKと考えると探しても
家賃６万や７万となってしまうんです。
もし購入できると3万や4万の支払いなので逆に楽なんです。先々子供も大きくなりますし。

ここで考えたのが「労金」と「JA」です。双方とも会員や会費などありますが、借りれるなら組合など
入りますよ！という気持ちなんです。
お聞きしたいのが、どちらか希望のある方を教えて頂くか、もう2件も審査落ちが記録に
あるでしょうから、2社とも審査に出した方が良いか、メリットとデメリット等教えて頂きたいのです。

あとは元旦那がキャッシング（ア○ム）やクレジット（J○○CS）などかなり借入をしていて
住所も現在の家のままのもあるようです。（請求がこちらに来るので）
税金も払っておらず市役所から家を差し押さえられています。
（自分が住めなくなるので仕方なく税金の分割を私が払っています）
家のローンも今支払っていないそうなので差し押さえられる可能性が大きいです。
離婚しているとはいえ、この件が審査に関係するのかも教えて欲しいです。
（子供の手前、名前も元旦那の性のままです）

検索で他の方の質問も読みましたが条件が自分と一緒ではないので新たに質問しようと思いました
意味が分かりずらい文章でしたら申し訳ありません。
宜しくお願いいたします。

回答No.3

oska

＞自分では　「イオン銀行」「東京ベイ信用金庫」の２件は審査に落ちてしまいました。

素朴な疑問ですが、質問者さまは「過去に、イオン銀行・東京ベイ信金と取引があった」のでしようか？
住宅ローンの重要な原則は「既に口座を開設していて、定期的な取引がある事」なのです。
「一度に１００万円を預金する者よりも、毎月１万円を積み立てている者の信用が高い」のです。
何ら取引が無い者に「数百万円を融資する場合は、審査が高く」なる傾向があります。
質問者さまの場合、既に４０歳との事ですからご存知だと思いますが念の為。

＞ここで考えたのが「労金」と「JA」です。双方とも会員や会費などありますが、借りれるなら組合など入りますよ！という気持ちなんです。

これも、非常に甘い考えですね。
ＪＡは、ＴＰＰの関係で既に農業収益を放棄しています。
正組組合員も、過半数に届きません。多くは、非農家が組合員なのです。
既に、農協銀行へ組織替えを狙っているフシも見受けられます。
農林中央金庫との関係を薄め、三菱東京ＵＦＪ銀行との結びつきを強くしていますよ。
（ゆうちょ銀行が、三井住友銀行との結びつきが強まっている事と同じです）
融資に関しても、三菱東京ＵＦＪ銀行から教えを受けている農協も多いのです。
農協だから大丈夫！は、非常に甘い考えです。
じゃ、労金はどうなの？
これも、同様です。
何ら取引も無く・会社の労組の紹介がなければ、審査後に不幸の手紙が届きます。
先ず、何故審査に落ちたのかを考える事が必要ですね。

＞離婚しているとはいえ、この件が審査に関係するのかも教えて欲しいです。

これは、基本的に関係ありません。
住宅ローンは、夫婦・親子でも「赤の他人」として審査を行ないますからね。
同居の嫁さんが自己破産していても、旦那は住宅ローンを組む事ができます。
現実的に、組んでいる方が居ますからね。
そうそう、質問者さまは「旦那の借金に対して、（連帯）保証人・連帯債務者になっていませんよね？

まぁ、金利だけで金融機関を選ぶのでなく「審査に受かる金融機関を選択」する事です。
年収３００万円で９００万円の融資を希望。現在教育ローン残高５９万円。
質問者さまが既に開設している口座の金融機関に、融資を申し込む事です。
給与・賞与入金、公共料金などの引き落としが、毎月定期的にありますよね？
これだけでも、この金融機関では信用構築になっています。
原則６０歳までに完済する必要がありますから、返済期間は２０年。
住宅ローン返済安全額が、年９０万円。毎月７５０００円の返済が可能です。
教育ローンを同時に返済しても、充分問題ありません。
子供手当て全額を、教育ローン返済に充てる事も可能ですしね。
※子供手当ては、ばら撒く事に意義がある。用途は問わない！（民主党実力者断言）

そうそう、購入希望物件って９８０万円以上の価値があるのですよね？
住宅ローンは、購入物件の評価額（担保価値）以上の融資はしません。

お礼

＞「過去に、イオン銀行・東京ベイ信金と取引があった」のでしようか？
まったくありません、とても納得しました。
＞農協だから大丈夫！は、非常に甘い考えです。
そうですか、やはり厳しいですね。
給与などは「千葉銀行」なのですが、千葉銀行は審査が厳しいと聞き、出してなかったです。
月に７５０００円・・少しきついですね
評価額は大丈夫ですねと言われたのですが不安なので明日不動産に聞いてみます。
1人で考えてて煮詰まっていたので気持ちが少し楽になりました。
皆さま話を聞いていただいてありがとうございます。

回答No.2

86tarou

お聞きしたいのが、どちらか希望のある方を教えて頂くか、もう2件も審査落ちが記録にあるでしょうから、2社とも審査に出した方が良いか、メリットとデメリット等教えて頂きたいのです。＞
既に審査に落ちた情報が載っていますし、これがあと一つ増えたところで状況は変わらないと思います。自行の基本的な審査に通っても、他の金融機関が落とした理由が何かあるのではないかと疑うことはよくあることでしょう。
審査に通すことだけが目的なら、両方に出す方が可能性はありますし時間の無駄もないのでは？

離婚しているとはいえ、この件が審査に関係するのかも教えて欲しいです。＞
あなたが保証人になっているとか連帯債務とかでなければ、基本的に問題となることはありません。

無理ならアパートでもと思われるでしょうが、賃貸で親子４人せめて2DKと考えると探しても家賃６万や７万となってしまうんです。もし購入できると3万や4万の支払いなので逆に楽なんです。先々子供も大きくなりますし。＞
通常、賃貸より購入の方が遥かに多くの費用が掛かります。何か見落としている点はありませんか？
例えば、固定資産税や修繕費用（10～20年毎に100万円単位、築年数が長いともっと高額）を返済に上乗せして試算していないとかです。これらの費用は毎月積み立てるように計上しておかないと、その時になって困ることになりますし、その上で比較検討することが必要です。また、同じく築年数によっては将来建て替えの可能性もあるでしょう。この時にローンを組めない可能性が高いので、その分の貯蓄もしないといけません。買ってしまえば永久に住めるわけではなく、あくまでも消耗品だと思っておきましょう。一生に一度しか買えない経済状態なら終の棲家にする必要がありますし、少なくとも平均寿命程度までは持つ必要があるでしょう。購入すれば古くなる一方で簡単には売買出来ませんし、片や賃貸なら比較的簡単に新築や築浅物件に引っ越すことも可能です。何よりも多額の借金をしなくても良いのですから、破綻することもありません。
あと、変動金利であっても３万円の返済にはならないと思います。定年以上の返済があるのではないですか？この返済が出来るあてがないのであれば、最低でも定年までのローンにしておくべきです。そうでないとリスクの先送りにしか過ぎません。それに本来であれば老後資金の貯蓄もそれまでには完了していなければいけませんので、繰上返済で10年程度は短縮したいところです。変動金利であれば、金利が上がれば返済額が増えることになります。これにも対応出来るよう、全期間固定金利でも無理なく払える試算にしておき、差額は貯蓄して将来の金利上昇に備えないと安心出来ないでしょう（一部は繰上返済）。今払えるとかではなく、定年以降のことも考えてローンを組みましょう。

銀行の審査では、年収300万円とか350万円程度で足切りする金融機関もあるようです。担保価値（頭金）不足でも借りられない可能性もあるでしょう。980万円で販売してますが、物件にその価値があるかどうかは不明です。あくまで売主と買主の交渉で価格は決まるものですので。そのことを考えれば、購入時には一応値切ってみることをお勧めします。特に売りに出して長期間売れない物件なら、かなりの値引きも期待出来るでしょう。人気物件なら価格に拘ると、交渉決裂で次の人に交渉権利が移って買えないこともあるでしょうか。

多額の借金をするのですから、やはり無理はよくありません。払えなくなって破たんでもすれば、家を失った上に借金だけが残ることになりますので。家を購入するには無理のないローンは必須です。少なくとも借金は完済して、頭金も物件価格の20～30％以上は欲しいところです。多くの頭金を用意すればローン残高＞家の価値になり難く、いざという時は売却して清算することが可能ですから。これが逆だと差額を現金で用意しないと売ることすら出来ませんよ。あと、この他に生活費の半年分以上は常に現金で置いておきましょう。不意の出費や減給、失職等にもある程度は対応出来るようでないと、即破綻ということになりますので。

お礼

そうですね、同じことなので両方に出してみる事にしてみます。
審査に落ちて「連帯債務」等の心配があったため情報の開示をしてみましたが
こちらは大丈夫でした。
たしかに税金や修繕費が＋で掛かってくることも含めて考えないといけないですよね
計算も定年後まである35年ローンの計算です。
＞そうでないとリスクの先送りにしか過ぎません
本当にそうなんですが・・まず今なんです
こんなに親身に返事を頂いて有り難うございました。

回答No.1

FCR-ZERO

質問者さんの質問の回答にはならないかもしれませんが、JAは少し審査は甘めだと思います。

私も住宅ローンの申し込みで、某都銀でNGでしたが、JAは通りました。
※ともに取引はまったくない新規でした。

JAは配当もいいし、お得かもしれません。

お礼

参考にさせていただきます
ありがとうございました。

補足

3人様からの回答とても助かったのと同時に聞いてもらえただけでも安心できました。
メインバンクになぜ出さないの？と言われダメもとで出したら、1番ダメだと思っていたメインの千葉銀行に通りまして契約も済み、引越しをして何とか今落ち着いたところです。

お返事いただいた方々に落ち着いてから結果報告して締切をつけようと思ってました。
購入できても指摘いただいている通り、税金や補修予算も考えなくてはいけないこと肝に銘じます。

今やっとゆっくり寝られるようになりました。本当にありがとうございました。