詐欺に成りますか？

質問

現在不動産会社との私の所有の不動産の賃貸借契約を結んでいるのですが、相手から大幅な減額がありました。そのさい、弁護士など専門家にリーガルチェックを受けた内容なので間違いないと念押しをされた上で、賃料を供託すると言われました。他の人とも同じ内容で裁判に成っていて決着がつく迄所有者には賃料が入らず自己資金で借入金の返済をしなくては成らなく成るぞと言われました。減額は嫌だったのですが、法人ではなく個人の資金では高額な返済に耐える事が出来ないと思いサインしました。

後日知り合いの不動産屋に相談したところ、そのような事には成らないはずと言われました。契約を取り消して改めて賃料の交渉をしたいのは当然ですが、こういうやり方は詐欺に成らないのでしょうか？あるいは相手の思い違いだと言われれば詐欺には成らないのでしょうか？会話は全て録音してあります。

どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.4

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　はなはだ遺憾でありますが、詐欺にはなりません。

　以前、住友不動産がY倉庫という会社に、「不景気で空きリスクは我が社（住友不動産）が負うから」と言って家賃を保証し建物を建てさせたのですが、不景気になって、家賃に耐えられなくなって値下げを求めるという事件がありました。

　当然ですが、Yはこれを拒否。

　家賃の増減について当事者間の意見が合わない時は、裁判所が新家賃を決めることになっていますので、訴訟になりました。

　その訴訟で、最高裁は、「　」内の発言があったと認めましたが、借地借家法による家賃値下げ請求はプロにも認められる、として住友不動産の値下げ要求を認めました。

　以来、類似の最高裁判決が続いています。下級審は新聞で報道されませんので知りませんが、もっと多いでしょう。

　プロ中のプロたる、歴史アル旧財閥系の不動産会社でも、さらに、リスクはこちらが負うと約束していても、約束した家賃の値下げ要求は認められるのです。もちろん、要求に根拠があれば、ですが。

　家賃値下げ請求権は、借地借家法によって全ての賃借人に認められた権利だ、ということらしいですねぇ。

　したがって、まったく不快な話ですが、変心しての値下げ要求は、詐欺には該当しません。

　（最初から、いつか値下げさせようと目論んでいれば別でしょうが、契約当時本気で自社がリスクを負うつもりだったとすれば該当せず）。

　Yが刑事告訴しなかったところから見ると、詐欺"罪"にもならないのでしょう。

　家賃保証とは、なんらかの家賃を払う保証であって、特定の額の家賃を払うことの保証ではないのだそうです。

　家賃の「額」をどんなに厳重に契約しても値下げ要求できるという点では無効ですので、不動産賃貸をする者は、「家賃保証」を謳う○○や××との契約のさいは、値下げ要求を覚悟すべきです。

　ただ、報道によると、Yも一面において喜んだのだそうです。

　それは、最高裁が、新家賃を決めさせるために高裁に差し戻す際に、新しい家賃を決めるとき考慮すべき事柄としていくつかあげたのですが、その中に「その建物を建てるためにした借金の残りを、その新家賃で返済できるかどうか」というような言葉があったからです。

　質問者さんも残債がかなりあるようですので、裁判所に決めてもらえばよかったのに残念です。

　いま自宅で借地借家法の条文を確認できませんが、たしか値下げ要求の場合・・・ 新家賃を当事者間で合意できないなら、テナントは合意できるまで旧家賃を払い、裁判等で新家賃が決まったら、差額に利息をつけて大家がテナントに返還せよ、という条文だったはずです。

　この記憶が正しければ、つまり、テナントは家賃の供託など、できませんでしたのにねぇ・・・ 。

　この点も、できると思った、と言われれば詐欺にはならないでしょう。

　法律って、知っていた方が得の場合と、知らないほうが得の場合があるんですねぇ。

お礼

ありがとうございます。
お礼が遅く成り申し訳有りませんでした。

回答No.3

patent123

回答の補足を拝見しました。

人を欺いて財産上不法の利益を得た場合には、詐欺罪が成立します（刑法２４６条２項）。

具体的には、欺もう行為、相手（質問者さん）の錯誤、相手（質問者さん）の処分行為が詐欺の構成要件に求められます。補足を一見すると、欺もう行為、錯誤、減額を認めた処分行為があるようにも思えます。

しかし、賃貸料の減額による利益が、「財産上不法の利益」に該当するとは思えないのです。

刑法２４６条２項の詐欺の例は、お金を持っていないのにお金を持っているとホテルの受付にいる人を欺いて、宿泊し、宿泊代金に相当する金額の不法の利益を得る場合（無銭宿泊）とか、タクシーの無銭乗車などです。

賃貸料の減額は、無銭宿泊、無銭乗車と似ていないですよね。賃貸料の減額は、一定の手続きを経ることにより、法律上認められているので、「財産上不法の利益」とは言えないのですよ。

ところで、民法９６条１項は、詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる、と規定しています。

賃借人は、質問者さんに対して、欺もうをして、質問者さんが錯誤に陥りました。そして、質問者さんは、賃貸借契約にサインするという意思表示をしました。そこで、民法９６条に基づいて、質問者さんは、賃貸借契約に同意したという意思表示は取り消すことができると思われます。

また、賃借人が質問者さんに供託して、借入金の返済ができなくなる可能性を告げたとは一種のおどしであり、民法９６条に規定する強迫（脅迫ではない）に該当すると主張することができます。賃借人の強迫行為のために、質問者さんが畏怖を生じてなした意思表示をした、即ち、賃貸借契約にサインした、と主張することもできます。この主張でも、民法９６条に基づいて、質問者さんは、賃貸借契約を取り消すことができます。

この意思表示の取消は、通常、話し合いでなく、裁判を通じて実現することになります。したがって、弁護士に依頼することが必要になると思われます。

ご参考までに。

お礼

お礼が遅く成りました。
大変参考に成りました。

ありがとうございました。

回答No.2

patent123

刑法の詐欺罪には該当しないと思われます。

財産に対し害を加える旨を告知して脅迫し、人に義務のないことを行わせ（例えば、賃料を減額）、又は権利の行使を妨害した場合には、強要罪が成立します（刑法２２３条）。

しかし、賃料を供託すると言うことが、財産に対する害悪の告知であり、脅迫であるとは思えません。

また、不動産関係の法律では、賃料の減額交渉を認めています。

お礼

ありがとうございます。

補足

まず、法は減額の請求を認めていますが、調停、裁判、話し合いによる合意の有る迄は従前の金額を支払う事を義務付けています。
また、供託は家主が受領を拒んだ時にのみ可能と定めています。

つまり、減額の請求がされていても、調停は減額を求める賃借人から起こさなくては成らず、賃貸人が通常従前の金額の受領を拒む事は考えにくい上に、現在は通常銀行振込によって支払われていると思います。

我が家もその状況です。よって、サインしなければ裁判に成り、長引かせればその間のローンの支払が出来なく成り、自己破産しかありませんよ、という説明が虚偽の無いようであると後から分かりました。

よって偽りの説明で賃料の一部（本来賃貸人が受け取る分）を取得する行為ではないかと思った次第です。

回答No.1

ntmtm1

不動産が専門の弁護士に相談するべきでしょう。
法律相談は高くありません。
その結果で依頼するか考えてはいかがですか。

お礼

ありがとうございます。
当然そうすべきでしたね。