住宅ローンの金利期間について

質問

35年の住宅ローンを組み、銀行より借り入れする予定で、
事前審査は通っています。
住宅ローンの本申し込みに当り、
２年固定1.4％
10年固定2.3％
のどちらかにしようと思っています。
利率の低い今のうちに長めの固定金利にしたほうが
良い気もするのですが、
2年固定だと月の支払いが1万円ちょっと低くすむので
迷っています。
　とりあえずは2年固定にすべきか、10年固定にすべきか
どちらがいいでしょう？

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

補足にお答えします。

それですと２年固定の推移を、
１．２％，２％，２．５％，２．８％，３．２％
とすると、１０年後の総支払額＆元金残高は、
２年固定：\7,109,965円支払い、\10,363,442円残高
１０年固定：\6,853,243円支払い、\10,200,330円残高
となり、１０年固定のほうが\419,834円得になります。

次の２年では０．６％優遇がないということはつまり現時点でも１．８％ですよね。これは固定の１．９５％と大差がありません。
また１０年後も３．２％の低金利にとどまると考えるのはかなり楽観的な見方で、これ以上に金利が上昇すると考えた方がよいと思われます。
そうすると１０年固定の方が得になる可能性はかなり高いと思われます。

ちなみに
１．２％，２％，２．２％，２．２％，２．５％
というとんでもなく楽観的と思える金利推移でようやく同等位です。

なお、上記は金利の推移を勝手に私が予想した上で出した結論ですから、確実ではないので、最終的にはご質問者自身でお決めになって下さい。

回答No.2

noname#11476

２年固定金利の１．４％が１０年続くのであればもちろん２年固定の方が良いわけです。
で、２年固定金利が今後上昇すると仮定しましょう。
いま二年単位で、
１．４％，２．０％，２．３％，２．５％，２．８％
と変遷すると考えましょう。
これは今の異常低金利時代ではないけどかなりの低金利が今後も続くと考えた場合の金利水準とみてよいと思います。
（過去の変動金利水準でも平均は５％程度であったことを念頭に置いています）
２０００万円を３５年ローンという条件で借りるとします。
１０年固定金利の方は毎月返済\69,373円です。

２年固定の毎月の支払額は２年単位で、
\60,262，\65,932，\68,721，\70,510，\73,077
と変遷します。

１０年後の損得を計算すると、

２年固定での総支払額は\8,124,025円、元金残高は\15,753,582円
１０年固定での総支払額は\8,324,775円、元金残高は\15,816,543円

となり３０万円位２年固定の方が得になります。
もし金利の上昇がもっと大きいとこの関係は逆転します。

たとえば２年固定金利の推移が、
１．４％，２％，２．５％，２．８％，３．２％
とすると８万円強１０年固定金利の方が得になります。
また２年固定の場合８年目から１０年目の毎月支払金額は７６，８７３円となります。

ただ、もし繰り上げ返済費用も同時に月５万円程度貯蓄して行き、２年単位で繰り上げると考えると、上記条件でもやはり固定２年の方が得になります。
つまり、短期固定や変動金利を選択する最大のメリットは、当初数年間の金利が非常に安いことであり、その間に出来るだけ繰り上げ返済費用をためて繰り上げを実施する場合には固定金利よりも結果として安くなると言うことなのです。

私ならどうするかという選択を考えると、１０年固定といえども１０年以降も返済を続けないといけないことから、やはり早めに返済を進めて行く必要性は高いわけなので、この場合は２年固定を選択してどんどん繰り上げ返済を続けるという選択を選びたいですね。
ただ、あまり繰り上げ返済にお金を回せない（たとえば月１～３万円が限度）のであれば、固定金利を選択します。

ご参考になれば。

お礼

レスありがとうございます。
極端な金利上昇じゃなければ２年固定の方が徳なんですね。
具体的な金額を例示して頂きましてありがとうございます。
ちなみに、最新の金利を銀行に確認したところ、

２年固定で１．２％。１０年固定で１．９５％でした。
ただし、それぞれ金利優遇で０．６％優遇された利率です。
この優遇金利というのが、最初の金利期間しかつきません。
つまり２年固定なら０．６％優遇は２年間のみ、
１０年固定なら０．６％優遇は１０年間です。
　この辺りを考慮するとどちらがおすすめでしょうか？

回答No.1

dinor

５年前に住宅を購入した者です。最近借り換えを考えて色々と研究したのでコメントさせていただきます。
ズバリ、10年固定がベターでしょう。今日日５年固定でも2.5%を下回る金利で済むのならGOだと思います。確かに月の払いが安いのは魅力だと思いますが、金利も今は少し上がり基調ですから、２年経った後が怖いですよね。
もっともこれは各家庭の事情を考えずにいっているだけで、例えば２年先に収入増とか逆に何かのローンが終わって支出が減るとかのプラス要素があれば２年固定を選択する意味もありそうですが・・・。

お礼

レスありがとうございます。
とりあえず２年は安い恩恵を受け、
２年後に極端に高くはなってないでしょうから、
その時また考えるのとどちらが損得なのか、、、、
金利って難しいですね。。。