自己破産（管財事件）の持分所有の自宅処分について

質問

管財事件としての自己破産について、持分所有の自宅がどのような処分過程を
たどるのか、ぜひ教えてください。

＜前提＞
私の実家は親戚との二世帯住宅であり、土地は持分所有になっています。
このたび親戚は自己破産手続きを行いました（ギャンブルなどの原因ではなく、
自宅資産があるため管財物件となっている）。
みな田舎住まいの年寄であり、土地に慣れているため、親も、親戚も家を離れる
ことはできない状況です。
また、私の実家（親）は年金ぐらしで資産もなく、親戚分の家と土地を買い上げる
ことも難しい状況です。
※家は築10年強ですが、一般的市場価格では上物で約1000万円、土地も数百万円
　 の価値はあるようです。

直近の状況を確認したところ、裁判所に出頭し、管財人との面接があったよう
ですが、近々裁判所（管財人？）から鑑定人がきて、家の資産価値を見にくるとのこと。
これは、換価の段階かと思われます。

親戚の説明では、このままいっても家の形態から買い手がつくのは難しいだろうし、
仮に売れなければ、そのまま自己資産として残る、とのこと。

＜教えていただきたいこと＞
自宅の処分については、管財人の裁量で行われるということですが、
　(1) 管財人の判断で競売にかけることなく処分が完了することがあるのか。
　(2) 管財人が「価値なし」と判断した場合、家はだれのものになるのか。
　(3) (2)の場合、債権者が不服として低価格で買い上げる可能性はないか。
　　 （直接債権者ではなくてもその債権を渡された悪質業者など）
　(4) 持分、二世帯という理由だけで、自己破産なのに自宅を確保することが許されるのか。
　(5) (3)や競売にかけられ、市場価格から相当額引き下がった場合、その筋のプロが
　　 買い取り、わたしの実家部分に対して法律に触れない範囲で嫌がられなどを行い、
　　　 立ち退きせざるを得ない状況を作り出し、その後実家部分もふくめ売却する
　　　 （＝市場価格で売却可能）、などのリスクはないか。

ネットなどでかなり調べましたが、上記のように管財人が「価値なし」とするケースや、
競売で買い手がつかなかった場合などの「その後」がよくわかりません。

一番危惧しているのは(5)であり、最終的な売却利益がみこめれば、法に触れない
範囲で老人世帯に圧力をかけ、うまくやるプロの業者はいくらでもいるかと思われます。
私でも思いつきます。
また、自己破産をする以上、そんなに簡単に（うまく）家という資産をとどめておける
とも思えません。

上記によって自分がどういう行動をとるべきか判断しなければいけないと
思っております。
（競売に参加するのか、管財人と相談して価格を決定することがありうるのか、私が借金
して代わりに家を購入しなくてもなんとかなるのか、私の老親を守ってあげられるのかｅｔｃ.…）
ぜひアドバイスいただけると幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

回答No.1

ramsaysama

経験からお話しますが、破産管財人は裁判所から選任された弁護士さんのはずです。その弁護士さんが判断し、裁判所の許可を得た上で財産を処分し、債権者に分配していきます。つまり、

　(1) 管財人の判断で競売にかけることなく処分が完了することがあるのか。

　裁判所が認めれば有り得ます。

　(2) 管財人が「価値なし」と判断した場合、家はだれのものになるのか。

　破産した人から「財産としての価値が無いので弁護士が返して寄越した」という田舎の建物を貰うことになったんですが、多分、同じような状況だと思います。登記を見ても何も動いていないので、そのままということだと思います。

　(3) (2)の場合、債権者が不服として低価格で買い上げる可能性はないか。
　　 （直接債権者ではなくてもその債権を渡された悪質業者など）

　無くは無いですが、悪質かどうかはともかく、業者の立場としては儲かるならともかく、儲からないならやらないと思います。

　(4) 持分、二世帯という理由だけで、自己破産なのに自宅を確保することが許されるのか。

　自己破産は破産した人をイジメル制度ではないです。財産を債権者に公平に分配する制度です。公平性が確保されれば裁判所は文句言いません。

　(5) (3)や競売にかけられ、市場価格から相当額引き下がった場合、その筋のプロが
　　 買い取り、わたしの実家部分に対して法律に触れない範囲で嫌がられなどを行い、
　　　 立ち退きせざるを得ない状況を作り出し、その後実家部分もふくめ売却する
　　　 （＝市場価格で売却可能）、などのリスクはないか。

　不動産の値段からして私の住んでる田舎とそう変わらないような感覚だと思うんですが、半分くらい想像を交えて書きます。大雑把に考えて土地５００万、建物１０００万とします。持分がその半分として７５０万ですが、共有持分の競売ってかなり安く競売に出されます。落札してもその土地建物を当然に利用することが出来ないためです。しかも競売ですからそれだけでも市価から数割引で出ます。多分、１００万とか２００万とかです。もちろん、競売の手続きにもウン十万円の費用がかかります。
　しかも、入札者が居ないと数ヵ月後にさらに値段を下げて出されます。どんどん下がって、ウチの地裁では８０万円台というのを見たことがあります。こうなると手間隙かけて競売かけても債権者としては何も面白くありません。

　破産した人にも迷惑ですが、債権者にとっても迷惑な話となります。債務の総額がいくらか分かりませんが、分配額が少々増えるよりも早く終わった方が債権者の利益になる、と裁判所が判断すば、競売はやりません。

　法律にのっとった嫌がらせも出来ますけど、手間隙の割りにそれほど儲からないと思います。純粋な商売以外の話が絡んで居るなら別ですが、その筋のプロならもっと簡単に儲かる物件を買うと思います。

お礼

改行など見にくくなってしまい、煩雑な内容にもかかわらず、
丁寧なご回答いただき本当にありがとうございました。
わかりやすく、大変参考になりました。安心しました。

そういうものなのですね。
一応親戚ですし、6月に裁判所判断があるらしいので、
いい結果がでるよう祈ります。

回答はこないとあきらめていましたので、質問に答えて
いただいただけたことだけでも元気がでました。
感謝いたします。

本当にありがとうございました。