事業内容のFX投資業は、融資審査に不利？

質問

近々、個人事業主としての開業をしようかと思っております。
事業内容として、
(1)WEBサイト運営業
(2)FX取引による投資業
を考えております。

また、将来融資を受けての不動産貸付業も考えておりますが、
この場合、この時の融資審査において(2)の「FX取引による投資業」は
不安材料とみなされて不利になってしまうのでしょうか？
FXの取引の仕方にもよるのかもしれませんが、（自分はデイトレでリスクをなるべく抑えた取引数量、取引スタイルです）
不利になるのであれば(2)は書かないでおいて事業所得としてではない形で確定申告しようと思っています。
どうかどなた様か教えていただけないでしょうか？

回答No.3

Scotty_99

No1です。

＞個人でFXでの利益で外車や家などを買い、それを法人での経費とすることによって赤字申告する、ということでしょうか？

FX以外にちゃんと事業実態があることが条件です。
入金があったり、自宅を事務所として稼動させましょう。

＞私の場合は将来融資を受けることを考えておりますので、赤字経営ということにはしたくないですね。

おっしゃることわかります。
「私の場合」、というかすべての経営者がそう考えます。
ただ、実状はちがいます。

融資というのは不動産ローンと考えてよろしいでしょうか？

そのケースの融資条件ですが、法人として借り入れるのは厳しいです。
まず３期以上黒字達成です。FX以外で。
また、銀行員の匙加減によって大きく変わります。
なぜかというと、不動産融資も銀行は躊躇するからです。
不動産投資はFX同様のリスクと考えられています。

しかし、借りられる条件があります。

その方法を伝えますが、いずれにしても不動産投資として借りるのは不可です。
もし不動産取得のために借りたいのであれば、事業目的でなければいけません。
クリーニング業なり、飲食店なり、れっきとした事業があって、売上が十分
たってないと不動産取得のために借りることはできません。

さらに法人への貸付は金利が高くなります。
また、法人への貸付期間は一般的に５年です。
長くて１０年です。
不動産ローンを１０年で返すのは厳しいです。

というわけで、小さな法人が融資を受けるのは厳しいと思ってください。

でも、Freecさんの不動産投資という要望をかなえる方法があります。

Freecさんはいまサラリーマンですか？
法人の代表者はお金が借りられないと思ってください。
法人の代表者が不動産を借りる場合は、キャッシュ一括か儲かりすぎて
現金が余っているケースがほとんどです。
融資を借りられません。

しかし、個人（サラリーマン）だと借りられます。
サラリーマンで最低２期以上、同一会社で源泉徴収があることが条件です。
場合によっては、こちらも３期分です。

所得が低すぎると、買いたい物件に見合うローン額を借りられません。
所得がある程度あることも条件です。
ただし、この場合もFXの収入は除外です。
サラリーマンとしての収入のみ評価されます。

これで個人住居用に自宅を購入します。
スタートはまずここからです。
不動産賃貸業を個人で営んでいる方は自分の自宅をまず持ちます。
これのメリットは低金利、かつ住宅ローン減税の恩恵があります。

次に個人でセカンドハウスローンを組みます。
ここからは銀行との交渉です。
セカンドハウスローンは最初に買った自宅を抵当に入れ、不動産賃貸
として新たに住宅を購入する条件で銀行とさしで交渉します。

それが成功すると、その収益で２軒目、３軒目と拡大していくのです。

率直なところ、FreeeCさんが法人として起業したい理由がありません。
WEBサイト製作も個人（自営業）でできますし、不動産賃貸業も個人の方が有利です。
もちろん減価償却もでき、ほとんど税金払うこともないでしょう。
法人にするなら、WEBサイト製作なり、不動産賃貸業が年商３０００万円超えて
からすると、税金的にもお得です。
初期の法人成りは赤字でもお金取られるのでおすすめしません。

お礼

さらにご丁寧なご回答をありがとうございます！！

＞Freecさんはいまサラリーマンですか？
実は今、学生です。大学３年生です。

現在、大学院に進学するか就職するかで迷っています。
もちろんローンを組んでの不動産投資をいち早く始めるには就職するという選択がベストであることは承知ですが、大学院で非常に興味のある学問分野があり、未だどうするかは決まっていない状態です。働きながら、大学院に通うという方法もあるようですが、それは一切考えておりません。
どちらに転んだとしても、３年後には融資を受けて不動産投資を始めたいと思い、
今個人事業主になることを考えておりました。
そうすればもし大学院に進学した場合、事業である程度の収入があれば、(大学院卒業後の就職してから２、３年後ではなく)就職前に融資を受けることができるのではないかと思ったからです。

＞ただし、この場合もFXの収入は除外です。
サラリーマンとしての収入のみ評価されます。

FXの収入がプラスだとしても、FXをやっているだけで危険因子扱いされてFX収入除外どころか悪く評価される場合はあるのでしょうか？
つまりは、評価が
サラリーマン収入だけ(FXしない) ＞　サラリーマン収入　＋　FX収入（プラス収支）
ということはあるのでしょうか？
FXをやっているというだけで、評価を下げられてしまっては困ります。　

＞セカンドハウスローンは最初に買った自宅を抵当に入れ、不動産賃貸
として新たに住宅を購入する条件で銀行とさしで交渉します。

賃貸目的でセカンドハウスローンを組むことは可能なのでしょうか？
「最初は貸すけど、後から自分が住むよ」などと言えば可能なんですかね？
それとも、本当はダメだけど交渉次第でなんとかなるということでしょうか。

＞率直なところ、FreeeCさんが法人として起業したい理由がありません。

今のところ、個人でやっていきたいと考えております。
そして、不動産賃貸業として上手く拡大できたのち、融資の限界を感じたら法人化しようと思っております。

ちなみに実は私、大学で返済有りの奨学金を最大額借りており、今現在一銭も使っていないのと今後使う予定もないので、大学卒業時には手元に４３２万残ることになります。
借りた理由はといいますと、
・金利が低い（固定金利３％）
・返済期間が長い（返済期間30年）
・奨学金による借入なので、次にどこかで融資を受けるとき審査に影響しない
・学生のうちは返済不要、金利0%

学生を卒業しますと、月々の返済額が約２万６千円となります。
この４３２万を丸々使って不動産投資をした場合、一般的な利回りの貸し方をすればキャッシュフローはプラスになります。
万が一不動産投資をしないということになれば、学生のうちに一括返済してしまえば損失はゼロ、いう理由で奨学金を借りました。

３年後の融資申込より前にこの自己資金（といっても奨学金ですが）で区分所有マンションを購入し、賃貸しようと思っているのですが、「いつ」購入すればよいか迷っています。
そこでお聞きしたいのですが、例えば事実として家賃収入が過去3ヶ月分あるのと過去2年分あるのとでは、融資審査において差があるのでしょうか？
あまり差がないのであれば、FX取引の関係上マンション購入はできるだけ後回しにしたいと考えております。

回答No.2

oska

＞「FX取引による投資業」は、不安材料とみなされて不利になってしまうのでしょうか？

ＦＸ取引云々は、別問題ですね。
質問内容からは「いったい、何の会社？」「何を目的とした会社？」と、先ず判断され門前払いです。
ＦＸ取引・ＷＥＢサイト運営。将来は、不動産屋・・・。
起業する場合は、何かに特化した専門業務が必要なんです。
この業務で５年前後成功が続いていれば、次の業務拡大と進みます。
事業計画が、不安材料となります。

＞FXの取引の仕方にもよるのかもしれませんが、（自分はデイトレでリスクをなるべく抑えた取引数量、取引スタイルです）

ＦＸを行なっている方及び業者の方は、多くが同じ事を言います。
が、成功している者・業者は少数です。
業者の場合、顧客からの手数料収入の方が儲けが大きいはずです。

面白い話・・・。
眞鍋○おりは、月収４７０万円です。
数年前から突然現れたお笑い若手コンビは、月収３００万円です。
彼女彼らには、銀行は「融資を行なわない」のですよ。
何故だか分かりますか？
安定した継続した収入が無い！からです。
「期間２０年で、住宅ローンを組みたいのですが？」
「２０年後も、仕事がありますか？」
これで、お終い。

デイトレーダーは、数千万設けていても信用はありません。
何故、有名なデイトレーダーが「いつもニコニコ現金払い」なのかの理由です。
一度に１０００万円の預金をする客よりも、毎月２万円の預金をする客の信用が高いのです。
ＦＸだと、安定しない継続しない収入と判断されるでしようね。

＞どうかどなた様か教えていただけないでしょうか？

起業する事は、決して悪い事ではありません。
むしろ、多くの方が起業した方が良いです。
が、もう一度「事業計画」を見直した方が良いです。
ＷＥＢサイトの単金は、ご存知ですよね？
バブル崩壊後、デフレスパイラルが２０年も続いている国です。

お礼

回答ありがとうございます！！

＞起業する場合は、何かに特化した専門業務が必要なんです。
この業務で５年前後成功が続いていれば、次の業務拡大と進みます。
事業計画が、不安材料となります。

確かにその通りですね。書類上はウェブサイト運営を専門業務ということにして、数年間安定して収入を得れるよう努力したいと思います。

＞面白い話・・・。
眞鍋○おりは、月収４７０万円です。
数年前から突然現れたお笑い若手コンビは、月収３００万円です。
彼女彼らには、銀行は「融資を行なわない」のですよ。

そうなんですか！？初めて知りました！！
眞鍋○おりさんのリアルな収入にもびっくりしました！！笑

＞もう一度「事業計画」を見直した方が良いです。

確かにその通りですね。ただ、将来的には事業拡大し、不動産屋をメインにしたいと思っております。
そのための最初の融資をより有利に進めるため、事業内容を改めてよく見直してみようと思います。

回答No.1

Scotty_99

定款にいろんなことを載せていいからといって、あらゆることを
載せたがる起業家がいますが、それをやると法人取引のときに信用を
失います。

このケースも同じです。

FX取引といった会社の業績が定まりにくい事業を定款にのせて
融資してくれる会社はありません。

また、FX取引の税率は個人だと10％ですが、法人だと40％近くなり
事業にすると不利です。

FXは個人取引で、儲かったら赤字申告して、外車や家などを購入すれば
一番お得です。これなら法人税をまったく払うことなく、常に赤字のまま
事業を継続できるからです。

お礼

回答ありがとうございます！！

>定款にいろんなことを載せていいからといって、あらゆることを
載せたがる起業家がいますが、それをやると法人取引のときに信用を
失います。

なるほど、いっぱい事業内容を載せるだけでも不利なんですね。
将来本当にやる可能性のある事業だけに絞って書くようにします。

>FX取引といった会社の業績が定まりにくい事業を定款にのせて
融資してくれる会社はありません。

やはり、そうですか…。FX取引の収入自体は、全収入をそこまで大きく左右するものではないので軽率に考えていましたが、書くのはやめておいたほうが良いですね。

>FXは個人取引で、儲かったら赤字申告して、外車や家などを購入すれば
一番お得です。これなら法人税をまったく払うことなく、常に赤字のまま
事業を継続できるからです。

なるほど、個人でFXでの利益で外車や家などを買い、それを法人での経費とすることによって赤字申告する、ということでしょうか？
確かに節税したい場合はそれがベストな方法ですね。
ただ、私の場合は将来融資を受けることを考えておりますので、赤字経営ということにはしたくないですね。