土地、建物の貸借について
- 土地と建物の貸借に関して契約書を作成する方法や内容、賃料についての相談です。
- 亡き夫の母が居住している土地と建物について、将来的な貸借契約について検討したい。
- 申込者が所有する土地と建物について、将来的な賃貸契約の手続きについて相談をしたい。
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土地、建物の貸借について
自分で出来る限り調べてはみたのですが、今ひとつ理解できない部分があるのでご相談させて頂きました。 現在、ある土地とその土地上に家屋があります。 持分は以下の通りです。 土地 私 100％ 建物 私 ３/４ 亡き夫の母 １/４ 夫は１５年ほど前に他界し、建物には２０年ほど前から亡き夫の母が一人で居住しております。 賃料等は受け取っておりませんが、亡き夫の母が亡くなった後にそのご家族が使用を希望するのであれば、有償の賃貸契約にしたいと思っております。 念のため書面で現在の関係を確認しておきたいのですが… (1)土地と建物を別に契約書を作成すればいいのでしょうか？ (2)契約内容は使用貸借でいいのでしょうか？ (3)建物の持分に対しても使用貸借契約を交わすことは可能なのでしょうか？ (4)建物の持分に対して賃料を科すことは可能でしょうか？ 金銭的に弁護士等に相談する余裕が無く、本当に申し訳ないのですがよろしくお願い致します。
- tasuke99
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質問者が選んだベストアンサー
分かる範囲内でお答えします。 まず、建物は亡き夫の母が共有持分を持っていますので、所有権（共有ですが）に基づいて使用しているので、あなたから亡き夫の母に建物を貸すということは法律上は考えられません。 ただし、賃料相当額の不当利得金ないし損害賠償金の支払を請求することは可能です。 「不動産の共有者は、当該不動産を単独で占有することができる権原がないのにこれを単独で占有している他の共有者に対し、自己の持分割合に応じて占有部分に係る賃料相当額の不当利得金ないし損害賠償金の支払を請求することができる。」（最高裁平成12年4月7日判決） 土地についても、土地の所有者と建物の共有者が同一人物である以上、土地を貸すということができないのではないかと思います（あまり自信はありませんが）。 結局、建物の共有持分（及び土地）を買い取ってもらうか、もしくは相手の建物の共有持分を買い取って建物を明け渡してもらう、というのが一番いいのではないかと思います。
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- yasutomo12
- ベストアンサー率59% (52/88)
まず現状についてですが、建物は夫の母が自己の持分に基づいて使用している。 土地は建物の共有者が土地の所有者から無償で借りている（使用貸借）。 そしてこのまま夫の母が亡くなったときには、建物の共有持分は、その相続人に相続される。 土地に対する使用借権は相続されない（民法５９９条「使用貸借は、借主の死亡によって、その効力を失う」）（また、使用借権は「借地権」に該当しないので借地借家法の適用はない）。 なので「土地に関する権利」は相続されないので、法的には土地の所有者は夫の母の相続人に出て行けということはできます（土地の所有権の時効取得が成立すれば結果は異なりますがそのようなこともまずないでしょう）。 「金銭的に弁護士等に相談する余裕が無」いということですが、市役所などで無料の法律相談などもあると思いますので、利用されてはいかがでしょうか。
- angiras
- ベストアンサー率16% (56/333)
(1)土地と建物を別に契約書を作成すればいいのでしょうか？ → 別 (2)契約内容は使用貸借でいいのでしょうか？ → 可 (3)建物の持分に対しても使用貸借契約を交わすことは可能なのでしょうか？ →私の持分なら可 (4)建物の持分に対して賃料を科すことは可能でしょうか？ → 使用貸借なのでは？？ お金がからむと難しいです。以下のことも考えておいて下さい。 質問中の母が生存中にどなたかが同居を始めると、同条件での相続問題が生じます。 質問中の母が無くなられたら、一旦リフォームの後、持分部分を有償契約にしたら如何かと思います。 そのままではクレームつくでしょう。身内は避けたほうがいいと思います。
お礼
アドバイスありがとうございます。。 その土地の向かいに母の娘が住んでおり、同居される可能性があるため今のうちに母の生存中のみという条件をつけておきたかったのです。 契約書内に相続不可という条件をつけておくことは不可能なのでしょうか？ 母から賃料をとるつもりは全くないのですが、その娘とは折り合いが悪く、借地権のような強い権利を相続されては問題が大きくなるだけと予想されるため、なんとしても阻止しておきたいのです。 しかし、やはり母との仲をこじらしたくないです（涙） 両立させる良い案はないものでしょうか？
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お礼
お返事ありがとうございます。 Ｎｏ．１の方にもお願いさせてもらったのですが、共有持分又は土地の売買も含めて、夫の母との金銭のやり取りは避けたいと思っております。 しかし、少なくとも土地に関する権利は相続されたくないのです。 わがままな望みなのでしょうが、なんとか両立させるいい案はないものでしょうか？重ね重ね申し訳ありません。。