民事上の問題における大家の対応策とは
- 民事上の問題に絞って、仲介業者が他人名義の賃貸契約を作成し、別の第三者が入居している場合の大家の対応策について解説します。大家が入居に対して問題にできるかどうかや、契約の無効性などについて確認しましょう。
- 大家として、無権代理人が作成した賃貸借契約書や追認の有無について判断する必要があります。また、入居者に対しては、契約関係がない場合は不法行為に基づく損害賠償請求権を行使することが考えられます。具体的な請求方法や退去要求についても確認しましょう。
- 賃料振込みや契約物権に関して、大家側と入居者側の主張が異なる場合もあります。物権の状況や現地調査の結果を踏まえ、適切な対応をする必要があります。郵便物や内容証明の送付によって事態を進展させることも考えられます。
- ベストアンサー
民事上の問題
民事上の問題に絞って、そこから解決の糸口を探らせてください。仲介業者Aが他人名義Bの賃貸契約を作成して別の第三者Cが入居している場合の大家Dの対応策について、民事上の大家が入居に対して問題にできるかどうかを教えてください。 BD間の賃貸借契約は、無権代理人AがB名義で賃貸借契約書を作成したものであり、後にBは追認を拒絶しているの無効が確定していると判断していいでしょうか。Cに対しては、契約関係がないので民法７０９条の不法行為に基づく損害賠償請求権を行使することを検討することでよろしいいでしょうか。具体的には、内容証明郵便で、「民法７０９条に基づき家賃相当額である５月から８月までの２８万円を平成１５年８月末まで〇〇銀行〇〇支店〇〇名義口座番号〇〇〇〇に振込みの方法で支払うよう請求します。併せて、物権に基づく妨害排除請求権に基づき平成１５年８月末までに退去するよう要求します。」との文言で通知したらいいと思いますが、文面はあっていますでしょうか。よろしくご教授願います。なお、賃料はAからDに４月分まで振込みがあり、AはDに対して契約物権にはBが入居しており、契約は有効と主張。しかし、Bもその保証人も契約を否定。Bは同じ仲介業者で紹介された別の賃貸マンションに住んで、そちらの分を遅れなく支払っていると主張。契約上の物権を現地調査したところ、郵便受けや表札には名前がかかれていない。鍵は錠前ごと取り替えられており鍵は使えない。 しかし、郵便物がたまたま見つかり名前が確認できた。そこで、内容証明を送るとの経緯。
- ururai
- お礼率11% (68/568)
- その他（法律）
- 回答数1
- ありがとう数1
- みんなの回答 （1）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
要するに、(1)保証人がたてられていない、 (2)家賃が支払われていない、 ということでしょうか？ それならば、不法行為ではなく、債務不履行 だと思います。
関連するQ&A
- 民法366条、民事執行法155条の「取り立てることができる」とは
「取立てる」の意味がわかりません。 考えられるのは （Ａ）第3債務者の家に上がって財布に手を突っ込んでお金を取ってくる （Ｂ）第3債務者の家に行って「お金払ってください」と口で請求する の２つだと思うのですが （Ａ）は自力救済なのでダメだと思います。 とすると（Ｂ）と言うことになると思うのですが、 それならわざわざ民法366条、民事執行法155条で「取立てることができる」 なんて規定しなくてもいいと思うのです。 口で請求するだけなら条文がなくても出来るはずです。 民法366条、民事執行法155条というのは単なる注意的規定なのでしょうか？ 「取立てる」という言葉には「腕力で取る」的な意味があるように思うのですが 自力救済は禁止されてますので、「口で請求する」しかないと思うのですが、 それだったら何で「取立てる」なんていう言葉を使ったのか、意味がわからないのです。 「請求することができる」と書くべきではないでしょうか？ よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 大学の法学の問題です。
この問題を解いてください。 第1問 私法の基本原理を5つチェックしなさい。 （5～5つまで選択必須です。） 私有財産制 国有財産制 共有財産制 私的自治の原則 公共の福祉の原則 私的所有権の保障 公的所有権の保障 共有 所有権の保障 意思自治の原則 地方自治の原則 自己責任の原則 第2問 私法の基本原理の例外として適当なものを2つチェックしなさい。 （2～2つまで選択必須です。） 私権は公共の福祉に遵う（民法1条1項） 信義誠実の原則（民法1条2項） 権利の濫用を許さない（民法1条3項） 個人の尊厳と両性の本質的平等（民法2条） 権利能力の保障（民法3条） 第3問 物権の特徴を示しているものを選びなさい。 物権とは物を支配する権利である。その権利の性質として対世的な効力をもつ。 物権とは物を支配する権利である。その権利の性質は特定の者にしか効力が及ばない。 物権とは特定の人に請求する権利である。その権利の性質として対世的なコよ効力がある。 物権とは特定の人に請求する権利である。その権利の性質は特定の人にしか及ばない。 第4問 債権の特徴を示しているものを選びなさい。 債権とは物を支配する権利である。その権利は対世的な効力をもつ。 債権とは特定の人に請求する権利である。その権利の効力は特定の人にしか及ばない。 債権とは物を支配する権利である。その権利の効力は特定の人にしか及ばない。 債権とは特定の人に請求する権利である。その権利は対世的な効力をもつ。 第5問 物権の客体うち不動産の権利の公示方法を選びなさい。 占有 登録 登記 請求 第6問 物権の客体うち「動産の即時取得」の公示方法を選びなさい。 占有 登録 登記 請求 第7問 確定期日のある契約において、期日までに債務を履行しなかった者はどのような状態におちいるでしょうか。 履行不能 履行遅滞 受領遅滞 第8問 民法上、確定期日のある売買契約が期日までに履行されなかった場合に次に債権者はどのようなことが出来るでしょうか。もっとも適当なものを選びなさい。 すぐに契約の解除をおこなう。 すぐに損害賠償の請求をおこなう。 まず、催告をおこなう。
- ベストアンサー
- 大学・短大
- 賃貸物件の仲介手数料について
賃貸物件契約の仲介手数料について質問です。 不動産屋Aで物件の契約をしました。 請求の際に不動産屋Bも間に入っている事を知り。 A、B双方から仲介手数料の請求が来ました。 Aに支払った仲介手数料はBとの仲介をしたから、 Bに支払った仲介手数料は大家さんとの仲介をしたからということで、普通のことでしょうか？ また、不動産屋Bと直接契約してれば仲介手数料はBとのみだったと思うのですが、大家さんとの間に他の不動産屋が入らない様な不動産屋Bをなんと言うのでしょうか？見分け方はありますか？ よろしくお願いします。
- ベストアンサー
- 引越し
- 住居用マンションに法人が入居するって有り？
私が入居するマンションに、とある会社(Ａ社)が入居してきました。 賃貸借契約書には、「住居用」となっているのに、 管理会社(または大家)の判断だけで、法人が入居することは可能なのでしょうか。 Ａ社は、私が勤める会社の下請けで、 毎日顔を合わせるため、プライベートが無いな・・・と感じていました。 この４月から、上司がＡ社に転職し、更に私のプライベートが無くなってしまいました。 すぐにでも、引っ越したいです。 違約金などは請求できるのでしょうか。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 占有訴権について、調べていたらちょっと疑問に思ったことなんですが、占有
占有訴権について、調べていたらちょっと疑問に思ったことなんですが、占有訴権は、端的に言えば、実際上は、ある物を他主占有している者（例．賃貸借契約の賃借人）のための権利では、ないのでしょうか？ 民法２０２条で「占有の訴えは本権の訴えを妨げず、また、本権の訴えは占有の訴えを妨げない」とあり、物権的請求権の行使も占有訴権の行使も認めていますが、ある物について本権（所有権等）も占有権も有している者が物権的請求権によらず、占有訴権を行使することが、あるのでしょうか？ あるのでしたら、そのメリットは何でしょうか？ 法律初学者の私に教えていただければ幸いです。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 民法の物権的請求権に関する質問です。
民法の物権的請求権に関する質問です。 Ａの土地上に無断で建物を建築・所有するＢが、建物をＣに賃貸し、Ｃが居住していた場合、Ａは誰に対してどのように物権的請求権を行使すべきでしょうか。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 賃貸物件に大量の粗大ゴミを置く不良入居者に対する法的対応方法を教えてください。
現在、地方在中の両親は、築数十年程度の木造戸建ての 賃貸物件の大家です。 そこの入居者が建物の周りに、粗大ゴミを数年前から置き、 周りからの見た目が非常に悪く、困っています。 粗大ゴミの量は、大型トラック１台程度です。 入居者は古物商をしており、粗大ゴミを鉄くずや、資源ごみとして 売買して、生活の足しにしています。 何度、大家が何度片付けるように言っても、 入居人は今度やる、あとでやると適当に対応し、 片付ける意思はないです。 現状の契約状況 ・建物賃貸借契約書を数年前に2年間だけ、契約しています。 ・その後は、契約書を結ぶことを大家が賃借人に申しでるが、 すぐにもっていく、言われ続けています。そのため、 現状では、契約書の期限が切れた状態です。 ・契約人は、本件建物を住宅にしようするほかは、他の用途に 使用してはならない。と記載はあります。 入居人の状況 ・入居人は無職で高齢であり、今後も古物商を続ける可能性あり。 ・大家に対して誠意ある対応をせず、大家の言うことは聞かない。 ・退去して欲しいならば、高額な立ち退き料を要求してきます。 ・賃料は、毎月末に遅れなく払っています。 大家の現状の考え ・可能であれば、粗大ゴミを置くことは違法であると主張等し、 建物賃貸借契約を解除し、退去してもらいたい。 ・古い建物なので、耐震構造上問題がある等と主張して、 建物は取り壊して更地にしても良い。 ・法的に退去が難しいのならば、大家が入居人に対して、 何を言っても聞く耳を持たないので、 法的な処理により粗大ゴミだけでも、永遠に片付けて貰いたい。 ・裁判所へ行き、立ち退きの内容証明郵便を作成する等？の大家でも できそうなことは、手間が掛かるが大家自身でもやってもよい。 ・そもそも現時点で、建物賃貸借契約書を契約していないので、 今後、新たな契約を結ぶことが必要であと思うが、どのような 契約を結んだらよいか分からない。 質問事項 例えば、現時点で、以下のようなことは、可能なのでしょうか。 １ 今後、内容証明郵便で、立ち退き請求？をし、出て行ってもらう。 ２ 過去数年間にわたり粗大ゴミを置いた土地に対するの賃料の請求と 周りの住民に不快な思いをさせたことに対する慰謝料の請求。 ３ 今後、新たな建物賃貸借契約を結び、法的に、粗大ゴミを 置けない契約を結ぶ。（紳士的な対応をしない入居人には有効？） また、このような状況では、弁護士等の専門家に頼むしか、解決方法は ないのでしょうか。 ご指導、宜しくお願い致します。
- 締切済み
- その他(住まい)
- 177条の第三者に「賃借人」が含まれるかという問題についての考察
177条の第三者に「賃借人」が含まれるか？？ まず、177条の第三者の定義はいくつかあるが、判例は「当事者及びその包括承継人以外で不動産に関する物権の得喪および変更の登記の不存在を主張する正当の利益を有する者」とし、一方で有力説（対抗問題限定説）は「問題となる物権変動と両立し得ない権利関係にたつ者」と定義づけている。 それでは、177条の第三者に「賃借人」が含まれるのだろうか？？例えば、次のような場合である。 Ａは所有する建物甲をＢに賃貸していた。Ａは甲をＣに売却した。Ｃは未だ登記を備えておらず、Ｂに対して(1)賃料請求または(2)明け渡し請求を行った。Ｂは当然Ｃの登記の不備を理由に請求を拒んだが、さてここでＣは登記なしに上記のような請求を為しうるのだろうか。 通説は「Ｃの所有権とＢの賃借権は完全に両立するから、いわゆる対抗問題ではない」とし（内田 民法１ p446）、判例は単に「第三者に当たる」から登記が必要と説く。しかし、このような考え方はあまりに包括的で、もっと細分化して論理を組み立てる必要を看過しているといえる。 つまり、賃借権が対抗要件を備えているかどうか（登記されているか、借地借家法の対抗要件を備えているか）を度外視しているといわざるをえない。 賃借権が登記されていなければ、ＡからＣへの売買によって当然には賃貸人たる地位は移転せず、Ａ－Ｂ間の賃貸借契約は依然続いている（特約があれば別）。この時、譲受人Ｃにしてみれば自己の不動産がＡ－Ｂ間の賃貸借の目的物となっているだけで、何の負担も負わないのが当然である（債権には絶対効などない）。逆に、賃料請求も行えない。よって、ＣにとってのＢは自己の不動産上に居座る不法占有者（無権利者）にずぎず、判例・通説どちらの定義を用いたとしても、177条の「第三者」に当たらず、Ｃは登記なくして明け渡し請求が可能である。Ｃに可能なのは債権侵害による不法行為責任と債務不履行責任の追及だけである。 賃借権が登記されていたならば、ＡからＣへの売買によって当然に賃貸人たる地位の移転が生じる。結果、Ｂ－Ｃ間で賃貸借契約が結ばれたことになり、賃借権を否定することなど出来なくなる。では、登記なしに賃料請求は可能であろうか。この点、判例は上記のように対抗関係にたつとし、通説は本来の対抗関係ではない（「Ｃの所有権とＢの賃借権は完全に両立するから、いわゆる対抗問題ではない」）が、賃料の二重払いを避けるために権利保護要件としての登記が必要と解す。確かに、賃料請求の場面においては「Ｃの所有権とＢの賃借権は完全に両立するから、いわゆる対抗問題ではない」ということは可能であろうから、結果的に登記が必要だという点では共通する。 それでは、明け渡し請求の場合はどうか。この場合、明け渡しといっても新賃貸人たるＣが賃借人たるＢに対して明け渡せなどということは賃貸借契約によりできないはずだから（合意解除は別）、Ｂに出て行ってもらうには契約が期間満了かつ不更新で終了するまで待つか、Ｂの賃料不払いによる債務不履行を原因とした解除をするしかないであろう。そして、賃料不払いという状態が生じるには上記のように登記を備えて賃料請求できる立場にある必要にあるから、結局明け渡してもらう（債務不履行解除）には登記が必要となろう。 余談だが、178条の第三者に賃借人が含まれるかどうかについて少し述べる。 動産の賃貸借の場合、対抗要件は備えられないから、動産が第三者に譲渡された場合、賃借人は譲受人にしてみれば無権利者であり、何の負担も負わない。この結論は不動産の賃借権が対抗要件を備えていないのと結論は同じである。 畢竟、やはり賃借権が対抗要件を備えているかどうかというのは重要であると解する。 このように私は考えるのですが、どこかおかしいところがあるでしょうか。多くの基本書を読みましたが、このように分析しているものはなかったので不安におもっています。とんでもない思い込みのような気もしないではないのです。 皆様のご意見を伺いたいと思います。よろしくお願いします
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 二重譲渡を民法94条2項類推適用の問題と捉えることができるか
はじめまして。民法初学者です。 現在、民法総則を勉強中なのですが、質問があります。 譲渡人をA、第一譲受人をB、第二譲受人をCとします。登記はまだAに残っている状況です。 二重譲渡は通常177条の問題として処理され、BとCの物権取得の優劣は、登記の先後によって決まります。 ですが、この状況を94条2項類推適用で処理できないでしょうか？ つまり、Aはすぐに登記をBに移転させるべきであったにもかかわらず、それをしなかった。不実の登記を作出したAの帰責性、そして、不実の登記を信じたCの保護の必要性から94条2項を類推適用して、Cを保護するとできないでしょうか？
- 締切済み
- その他（法律）
お礼
京都の弁護士に依頼して無事解決しました。お騒がせしました。
補足
(1)保証人がたてられていない・・・債務者もいません。 (2)家賃が支払われていない・・・契約が無効ですから家賃としては請求できず、家賃相当額になります。