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建物の賃貸借契約について

現在、知り合いの人のご好意で、小学生向けの保育所に使うという目的で住宅を賃貸してもらっています。ところが、こちらの手抜かりもあり、当初の賃貸借契約書に記載された賃貸期間を過ぎても契約期間延長の手続きをしないまま現在に至っています。その間、当方の責任者も代わっていることから、代表者の変更に伴う変更契約を締結する中で、賃貸借期間の延長も記載するか、または別途協議書として取り交わす必要があるのではと考えています。ネックになるのが連帯保証人なのですが、当初の契約時に連帯保証人を立てている場合、変更契約時や協議書を交わす際にも、連帯保証人を立てないといけないのでしょうか?

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 建物の賃貸借契約には,法定更新という制度があって,契約期間の満了前に,後進拒絶の意思表示というものをしない場合には,従前の契約が更新されて,従前と同一条件(ただし賃貸借期間は定めがないものとされる。)で賃貸借契約が継続するという仕組みになっています(借地借家法26条)。  今の状態は,当初の賃貸借契約が法定更新されて継続しているという状態にあるわけです。  この場合には,連帯保証人は,法定更新後の賃貸借契約についても保証の責任があるというのが最高裁判所の判例です。  ですから,今の状態で特に問題がないのであれば,借りた方から慌てて契約の更新を申し入れる必要はありません。  ところで,質問の文章からすると,賃貸借の借主は,代表者のいるグループのようですね。そうであれば,いわば会社の社長が替わったようなものなので,貸主に代表者が替わったことを通知しておけば,法律上は用が足ります(代表者を明らかにするのは,例えば賃料を滞納したときや,解約したいときに,誰に連絡すればよいか,誰に連絡すれば法律上の効力が生じるか,ということを明らかにするものです。)。  法律上はそのようなことで,協議書も新しい契約書も要らないということになります。ただ,貸し主としてはそれでは済まないという場合もありそうです。そのような場合には,契約書を新しく作り直す必要がありますが,今までの賃貸借契約も法律上は有効に継続してきていますので,期間は新しい契約をするときから起算するものとして,前にさかのぼる必要はありません。  ただ,問題は,連帯保証人で,これは,放っておけば継続して保証人となりますが,契約を一からやり直したとなると,保証人ではなくなりますので,貸し主の要求で新しい連帯保証人を立てる必要があります。

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質問者からのお礼

詳しく教えていただきありがとうございます。重ね重ね素人質問をするのですが、当初の契約書で置かれている「敷金」の規定は、新たに契約書を締結するときには、記載しなくてもいいのですか?

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その他の回答 (2)

  • 回答No.3

 No2です。  敷金については,新しく契約をし直す場合で,元の契約で納められていた敷金を継続するのであれば,「元の契約で貸主に預託した敷金○○万円は,本契約に引き継がれるものとする。貸主は本契約終了時に,同敷金を○○に返還する。」くらいの文言を入れておけば足りると思います。  この文言は,ひとつは,新しい契約においても敷金が納付されていることを確認すること,もうひとつは,貸主が敷金を誰に返還すればいいかを取り決めることにあります。元の契約と新しい契約では,表面的に借主が変更されたように見えますので,元の借主(代表者)が,自分の払った敷金を返せだとか,賃貸借の終了時には自分に敷金の残額を返せだとか言って貸主を混乱させるトラブルを避ける方策です。もちろん,そのことは元の代表者と新しい代表者の間できちんと話を詰めておく必要があります。

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質問者からのお礼

再々ありがとうございます。大変助かります。

  • 回答No.1

連帯保証人に保証を継続してもらえないということは、借主は個人名義で賃貸借契約を結んでいたわけですよね だとすると、あとは貸主次第じゃないでしょうか? 借主の地位の譲渡を認める賃貸借契約なんて無いでしょうから、要するに新たな借主が新たに契約を結びたいということでしょう? 貸主が新たな借主に保証人は要らないと言えば要らないでしょうし、貸主が新たな借主には貸さないと言えば契約自体が結べないんじゃないかと思いますけど

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質問者からのお礼

どうもありがとうございました。何せ、素人の集まりなもので、何事も手探りでやっている始末です。今後ともよろしくお願いいたします。

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