住宅ローン返済か運用か

質問

こればかりは個人の判断に尽きると思いますが、
「回答者様だったら」という意味でお尋ねします。

私４７歳男で妻・中学生の子供1人います。
現在住宅ローン残額が１２００万円、残り７年残っています。
変動金利のため、現在は1.48％の利率です。（団信加入）
毎月の返済が厳しいという事はありません。また住宅ローン以外の借金はありません。
一方貯蓄は１３００万円あります。

この状況を踏まえ住宅ローンを全額繰り上げ返済をしますか。

自分としては引き続き借金は残るものの、下記の理由から急いで返済しない考えなのですが・・・

・返済はせず、貯蓄をうまく運用できればローン金利以上のリターンが可能。
　但し通常の定期預金ではペイできないので、外貨預金・投資信託・株式投資等で運用。ヘボ素人で自信は半々。
・返済しない場合、ローンは団信付きなので自分が死んだらローンは自然消滅。
　貯蓄も温存される（もちろん自分は使えないが）
・返済しない場合、僅かながらローン控除を最後まで受けられる

回答No.2

funoe · ベストアンサー

同世代で同じく住宅ローンがあります。

私なりに論点を整理すると、ポイントはたったの一つ、「運用見込み」です。

変動金利＜１．４８％over＞－僅かながらローン控除＜０．５％ですか＞＝０．９８％over
として、０．９８％＋変動金利の上昇見込み分以上での運用の見込み（想定利回り＆リスク）
を考えましょう。大丈夫そうなら「運用」でしょう。
（もちろん、手元にいくばくかの資金(200万位)を温存するのはあたりまえとしてます）
（ところで「残り７年」なのにローン控除、受けられるのですか？）

なお、ご心配になっている「ローンは団信付き、、、、自然消滅＆貯蓄も温存」に
ついて、しばしばそのことを変に悩む方がいますが、たかだか「掛捨ての生命保険」ですよね。
実際繰り上げ返済したら保険返戻金が戻ってきますよね。
繰り上げ返済した時には、別途「掛捨ての生命保険」に加入すれば同じことですね。
万一のときには
・繰り上げ返済で無くなったはずのお金が保険金として手元(ご遺族)に戻ってくる。
・もちろん、ローンも終わっているので資産（土地、建物）も手元に残る。
と考えればすむことです。

お礼

ありがとうございます。
やはり論点は1％以上の運用をできるか
という事でしょうね。
そう高いハードルではないのですが悩むところです。

（なおローンは10年で組んだものなので控除を受けています）

回答No.3

take-cc

預金連動型住宅ローンへの借り換えをお勧めします。

ローン残高から預金残高を引いた額に利息がかかるという仕組みです。
ローン残高≦預金残高の場合は金利はほぼ０％です。
※金融機関により異なります。預金金利も０％となります。
借り換えの際の手数料が必要ですが、住宅ローン控除も受けられますので取り返せます。

ローン返済口座に入れた預金は完済まで毎月自動引き落としとなりますので塩漬け。
毎月のローン支払い分が完全に浮きますので、浮いた分を別の貯蓄や運用に回しましょう。

いざ資金繰りに困った場合はローン返済口座から引き出せます。
ローン残高＞預金残高となった場合の金利は高めに設定されていますから要注意です。

東京スター銀行
北日本銀行
関西アーバン銀行
愛媛銀行
HSBC
あたりが取り扱っています。

預金連動型住宅ローンについては過去にも何回か回答していますので
そちらもあわせてご覧ください。

お礼

ありがとうございます。
このタイプの商品も当初検討したのですが、
私の場合ローンの残期間が短く、借換に伴う手数料、抵当権変更費用、実質負担中利率
（現状約1.5%-ローン減税0.5％＝1％から預金等により稼げる利率0.7％程度を差し引きすると現状は実質0.3％程度）
などを考慮すると必ずしも得策ではないようです。

回答No.1

jk39

全額の繰上返済は薦めません。

お子様の進学資金、質問者さんの失職のリスクに
一時的とはいえ、100万では対応できないと思うからです。

私なら300万から500万くらいの繰上をします。
FPとしてもう少し突っ込むなら、
老後資金と教育資金を差し引いた額を繰上にまわす候補の資金と考えるとよいかと思います。

お礼

ありがとうございます。
全額返済はやや危険ですか？

結果的にどうなるかは別として何が起こるか分からないから
安全側に考えた方がよいのかもしれませんね。