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住宅ローンの繰り上げ返済について

住宅ローンの繰り上げ返済について教えてください。 今年2月に住宅ローンを組みました。 金額は500万円です。 10年返済です。 金利は最初の5年間は1.5%です。 残りの5年は変動金利です。 現在、繰り上げ返済をすべきか迷っています。 全て完済できるだけの資金は用意できます。 ただ、家の余裕資金がなくなります。 家の余裕資金というのは、 だいたいどのくらい備えておけばいいのでしょうか? 目安でもよいので参考にさせてください。 現在31歳会社員。 年収600万です。 妻、子供が一人おります。 2~3年後には、建て替えをする予定です。 この時の頭金を用意しておくべきでしょうか? また、来年あたりには車も購入予定です。 車のローンを組むのは金利が高そうなので、 今、繰り上げ返済をするのであれば、 その資金は車の資金に残しておいた方がいいでしょうか? また、住宅ローン控除は受けられないと思います。 床面積が50m²以上(登記簿面積)ないので…。 なので、ローンのメリットがなく、 返せるお金があるのに、利息ばかりを支払っているようで、 返してしまった方がいいのでは??と思っています。 ただ車の購入のこともあり、悩むばかりです…。 どのようなアドバイスでもよいので、 御教授お願い致します。 どうぞ宜しくお願い致します。

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  • 回答No.6
  • Domenica
  • ベストアンサー率76% (1060/1383)

住宅ローン審査経験者です。 > 家の余裕資金というのは、だいたいどのくらい備えておけばいいのでしょうか? それぞれのご家庭の状況にもよりますので、一概には言いかねますが、私は「最低でも200万円、『流動性資金』を余裕資金として用意されておかれるとよろしいかと思います。」とアドヴァイスしていました。 だって、「いざ」という時、年収が多かろうと少なかろうと、必要になる額は同じでしょう? ですから、給料何か月分とかではなく、「サラリーマンの平均年収の半分程度」である200万円を目安にお話をしていたんです。 一応、FP(2級技能士どまりですが)なので、面談しての住宅ローン相談の場合は、それぞれのご家庭の状況に応じて、変えていましたけれどね。 お子さんの年齢、非同居家族についての将来の介護の必要性、車の買い替え頻度などなど、条件はさまざまに異なりますから。 > 2~3年後には、建て替えをする予定です。 「建て替え」ということは、現在の住宅ローンの対象となっている建物を、この時に「滅失」することになる訳ですよね? 住宅ローンの対象となっている建物を「滅失」させるのならば、結局、この時に全額繰上返済することになる訳ですね。 今から2年後ならば残債は385万円程度、今から3年後ならば残債は330万円程度になれりますね。 > 全て完済できるだけの資金は用意できます。 > ただ、家の余裕資金がなくなります。 手元にある資金総額が500万円程度…ということですね。 (手元のお金がゼロになることを覚悟すれば、住宅ローンを借りる必要がなかった…ということですよね?) ならば、ご質問者さまは「1年間でどれだけの『余裕資金』を作れましたか?」 それによって話は違ってきます。 ですが、建て替えまでにある程度の『自己資金』を蓄えられた方がよろしいかと思います。 住宅の建て替えの場合は、業者によっては、「頭金」の支払いを求めることが多いと思いますので、全額ローンとはいかないと思いますよ。 また、「建て替え」の場合に必要となるのが『除却費』。 今の住居を壊し、その廃材を処分してもらうための費用です。 これが結構な額になることをご存じない方が多いんです。 ですから、不動産の滅失にかかる諸費用、住宅の新築にかかる諸費用、住宅ローンの借り入れにかかる諸費用のほかに、現在の住宅の『除却費』を計上して、資金計画を立ててくださいね。 そして、『除却費』を「頭金として先に払ってほしい」と言われることが多いんです。 まあ、『除却費』を先に払っても、上乗せして借りることができる住宅ローン商品もありますから、必ずしも用意しなければならない…ということはありませんが、用意できる『自己資金』が少なければ、それだけ「借りなければならない資金」が増えることになります。 「借りなければならない資金」が多くなれば、その分だけ、返済負担率が上がることになり、返済負担率が上がれば、その分だけ、審査が厳しくなります。 また、保証料が債務者負担であれば、返済負担率が高い分、保証料率が上がることもあります。 金融機関によっては、住宅ローンを借りていると「車のローン」の金利について優遇が受けられることもあります。(私の家の近所の某金融機関は、夏のマイカーローンキャンペーンとかで、返済期間が5年以下ならば、住宅ローンの金利とほぼ同程度の1.70%が提示されています。低公害車ならばさらに0.20%優遇だそうです。) 現在、元金保証の商品を利用して1.50%以上のパフォーマンスでの資金運用は難しいと思います。 ですから、原則は「預貯金金利はローン金利よりも低いので、借りている必要がないのならば返してしまった方がいい」となりますが、ご質問者さまが借りていらっしゃる住宅ローンの「繰上返済」の条件は、どのようになっていますでしょうか? 現在、固定金利期間中ですが、その間に繰上返済はできますか? 繰上返済手数料が高かったりしませんか? ご質問者さまの場合、ご質問文を拝見する限りでは、必ずしもセオリーに従って「繰上返済してしまった方がいい」とは言い切れないと思います。

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  • 回答No.5

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  • 回答No.4
  • oska
  • ベストアンサー率48% (4105/8467)

>家の余裕資金というのは、だいたいどのくらい備えておけばいいのでしょうか? 私の場合「月収の3か月分は、若しもに供える資金」だと、住宅ローンを組んだ銀行から聞きましたね。 もし、住宅ローンを組み・返済するべき者が入院しても(暫くは)安心が保てます。 >2~3年後には、建て替えをする予定です。この時の頭金を用意しておくべきでしょうか? 建て替え画がある場合は、1日でも早く既存の住宅ローンを完済するべきです。 建替え時に、現金一括で支払う場合は問題ありませんが・・・。 それよりも、対象物件は500万円借入の担保に入っていないのですか? 担保に入っている場合は、手続きが非常に複雑です。 >その資金は車の資金に残しておいた方がいいでしょうか? 車の購入は、いつでも出来ます。 建替えの計画が既にあるのですから、先ず1円でも借金を減らす事です。 >返せるお金があるのに、利息ばかりを支払っているようで、返してしまった方がいいのでは??と思っています。 その通りですね。 たぶん「元利金等」で借りていると思います。 そうだとすれば、現在の返済金額の70%は利息の支払で消えています。 元本は全く減っていません。 ですから、早期に繰上返済を行なって無駄な利息の支払を止め、1円でも元本を減らした方が良いですね。 私の場合、4000万円の住宅ローンを組みました。 14回の繰上返済+2回の借換で、約20年で完済しました。 貯蓄よりも、先ず借金が無い事が重要です。 繰上返済で早くローンを完済し、それから建替え用資金を貯めた方が無難です。

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  • 回答No.3

600万円の収入が有り、ローン返済の金も手持ちがあるなら、繰上げ返済を行なう方が断然お得です。 車の購入ですが、お子様は身体障害者でしょうか。車が無いと買い物にも行けない山の中にお住まいでしょうか? 私は車の購入はずっと先に延ばすことをお勧めします。 私の経験ですが150万円ぐらいの車に五年間乗ったとして計算すると、車のローン、駐車場代、税金保険、ガソリン代、車検費用も含めで、五年で五百万掛かります。 車が無いと通勤が困難とか、車で営業をするとかで無かったら車を所有するのはお止め下さい。どうしてもと言うなら10万円ぐらいの中古で十分です。

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  • 回答No.2
  • 86tarou
  • ベストアンサー率40% (5094/12699)

家の余裕資金というのは、だいたいどのくらい備えておけばいいのでしょうか?> 生活費の半年分以上というのが一応の目安です。 2~3年後には、建て替えをする予定です。この時の頭金を用意しておくべきでしょうか?> 土地があるので必須ではないですが、年収における返済額の割合(~25%)が高くなるようであれば、頭金を貯めるか建築費用を抑えるかです。 また、来年あたりには車も購入予定です。車のローンを組むのは金利が高そうなので、今、繰り上げ返済をするのであれば、その資金は車の資金に残しておいた方がいいでしょうか?> そうです。車のローン金利より住宅ローン金利の方が低いですから。 余裕資金を残した上で、車を現金で買い残りを繰上返済です。家の建て替えは今のローンを完済した後、頭金が必要な建築費用なら頭金を貯めてからですね。 目安としては、年収の25%までの返済になる定年(繰上返済を前提に+5年)までの全期間固定金利(変動金利の選択もありですが、試算は3%程度で…)ローンで借りられる借入金額か算出すれば良いでしょう。 http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

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  • 回答No.1
noname#185422
noname#185422

はじめまして、よろしくお願い致します。 >なので、ローンのメリットがなく、 返せるお金があるのに、利息ばかりを支払っているようで、 返してしまった方がいいのでは??と思っています その通りです。一括で返済してしまいましょう。

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