住宅ローンの繰り上げ返済について

質問

住宅ローンの繰り上げ返済について教えてください。

今年2月に住宅ローンを組みました。

金額は500万円です。
10年返済です。
金利は最初の5年間は1.5％です。
残りの5年は変動金利です。

現在、繰り上げ返済をすべきか迷っています。
全て完済できるだけの資金は用意できます。

ただ、家の余裕資金がなくなります。

家の余裕資金というのは、
だいたいどのくらい備えておけばいいのでしょうか？
目安でもよいので参考にさせてください。

現在31歳会社員。
年収600万です。
妻、子供が一人おります。

２～３年後には、建て替えをする予定です。
この時の頭金を用意しておくべきでしょうか？

また、来年あたりには車も購入予定です。
車のローンを組むのは金利が高そうなので、
今、繰り上げ返済をするのであれば、
その資金は車の資金に残しておいた方がいいでしょうか？

また、住宅ローン控除は受けられないと思います。
床面積が50m²以上（登記簿面積）ないので…。

なので、ローンのメリットがなく、
返せるお金があるのに、利息ばかりを支払っているようで、
返してしまった方がいいのでは？？と思っています。

ただ車の購入のこともあり、悩むばかりです…。

どのようなアドバイスでもよいので、
御教授お願い致します。
どうぞ宜しくお願い致します。

回答No.6

Domenica

住宅ローン審査経験者です。

> 家の余裕資金というのは、だいたいどのくらい備えておけばいいのでしょうか？
それぞれのご家庭の状況にもよりますので、一概には言いかねますが、私は「最低でも200万円、『流動性資金』を余裕資金として用意されておかれるとよろしいかと思います。」とアドヴァイスしていました。
だって、「いざ」という時、年収が多かろうと少なかろうと、必要になる額は同じでしょう？
ですから、給料何か月分とかではなく、「サラリーマンの平均年収の半分程度」である200万円を目安にお話をしていたんです。

一応、ＦＰ（２級技能士どまりですが）なので、面談しての住宅ローン相談の場合は、それぞれのご家庭の状況に応じて、変えていましたけれどね。
お子さんの年齢、非同居家族についての将来の介護の必要性、車の買い替え頻度などなど、条件はさまざまに異なりますから。

> ２～３年後には、建て替えをする予定です。
「建て替え」ということは、現在の住宅ローンの対象となっている建物を、この時に「滅失」することになる訳ですよね？
住宅ローンの対象となっている建物を「滅失」させるのならば、結局、この時に全額繰上返済することになる訳ですね。
今から２年後ならば残債は385万円程度、今から３年後ならば残債は330万円程度になれりますね。

> 全て完済できるだけの資金は用意できます。
> ただ、家の余裕資金がなくなります。
手元にある資金総額が500万円程度…ということですね。
（手元のお金がゼロになることを覚悟すれば、住宅ローンを借りる必要がなかった…ということですよね？）

ならば、ご質問者さまは「１年間でどれだけの『余裕資金』を作れましたか？」
それによって話は違ってきます。

ですが、建て替えまでにある程度の『自己資金』を蓄えられた方がよろしいかと思います。
住宅の建て替えの場合は、業者によっては、「頭金」の支払いを求めることが多いと思いますので、全額ローンとはいかないと思いますよ。

また、「建て替え」の場合に必要となるのが『除却費』。
今の住居を壊し、その廃材を処分してもらうための費用です。
これが結構な額になることをご存じない方が多いんです。

ですから、不動産の滅失にかかる諸費用、住宅の新築にかかる諸費用、住宅ローンの借り入れにかかる諸費用のほかに、現在の住宅の『除却費』を計上して、資金計画を立ててくださいね。

そして、『除却費』を「頭金として先に払ってほしい」と言われることが多いんです。

まあ、『除却費』を先に払っても、上乗せして借りることができる住宅ローン商品もありますから、必ずしも用意しなければならない…ということはありませんが、用意できる『自己資金』が少なければ、それだけ「借りなければならない資金」が増えることになります。

「借りなければならない資金」が多くなれば、その分だけ、返済負担率が上がることになり、返済負担率が上がれば、その分だけ、審査が厳しくなります。
また、保証料が債務者負担であれば、返済負担率が高い分、保証料率が上がることもあります。

金融機関によっては、住宅ローンを借りていると「車のローン」の金利について優遇が受けられることもあります。（私の家の近所の某金融機関は、夏のマイカーローンキャンペーンとかで、返済期間が５年以下ならば、住宅ローンの金利とほぼ同程度の1.70％が提示されています。低公害車ならばさらに0.20％優遇だそうです。）

現在、元金保証の商品を利用して1.50％以上のパフォーマンスでの資金運用は難しいと思います。
ですから、原則は「預貯金金利はローン金利よりも低いので、借りている必要がないのならば返してしまった方がいい」となりますが、ご質問者さまが借りていらっしゃる住宅ローンの「繰上返済」の条件は、どのようになっていますでしょうか？
現在、固定金利期間中ですが、その間に繰上返済はできますか？
繰上返済手数料が高かったりしませんか？

ご質問者さまの場合、ご質問文を拝見する限りでは、必ずしもセオリーに従って「繰上返済してしまった方がいい」とは言い切れないと思います。

お礼

大変参考になりました。
どうもありがとうございました。

回答No.5

balancer

償還表みたいなものありませんか？

５００万円の借入、金利年１．５％、返済期間１０年

５年後の変動金利がどうなるかによりますが・・・。
取り敢えず１０年間１．５％なら

月額４万５千円弱で、返済総額は約５３８万円程度、利息分は３８万程度ですよ。

３８万を１２０ケ月の月割りすれば３千円ちょっと。
差し当たって大きな利息ではなさそうです。

敢えて言えば、建て替えがはっきりした時に再検討（一括返済含め）
でいいのでは？

お礼

大変参考になりました。
どうもありがとうございました。

回答No.4

oska

＞家の余裕資金というのは、だいたいどのくらい備えておけばいいのでしょうか？

私の場合「月収の３か月分は、若しもに供える資金」だと、住宅ローンを組んだ銀行から聞きましたね。
もし、住宅ローンを組み・返済するべき者が入院しても（暫くは）安心が保てます。

＞２～３年後には、建て替えをする予定です。この時の頭金を用意しておくべきでしょうか？

建て替え画がある場合は、１日でも早く既存の住宅ローンを完済するべきです。
建替え時に、現金一括で支払う場合は問題ありませんが・・・。
それよりも、対象物件は５００万円借入の担保に入っていないのですか？
担保に入っている場合は、手続きが非常に複雑です。

＞その資金は車の資金に残しておいた方がいいでしょうか？

車の購入は、いつでも出来ます。
建替えの計画が既にあるのですから、先ず１円でも借金を減らす事です。

＞返せるお金があるのに、利息ばかりを支払っているようで、返してしまった方がいいのでは？？と思っています。

その通りですね。
たぶん「元利金等」で借りていると思います。
そうだとすれば、現在の返済金額の７０％は利息の支払で消えています。
元本は全く減っていません。
ですから、早期に繰上返済を行なって無駄な利息の支払を止め、１円でも元本を減らした方が良いですね。

私の場合、４０００万円の住宅ローンを組みました。
１４回の繰上返済＋２回の借換で、約２０年で完済しました。
貯蓄よりも、先ず借金が無い事が重要です。
繰上返済で早くローンを完済し、それから建替え用資金を貯めた方が無難です。

お礼

大変参考になりました。
どうもありがとうございました。

回答No.3

塾長（@ty470620）

600万円の収入が有り、ローン返済の金も手持ちがあるなら、繰上げ返済を行なう方が断然お得です。
車の購入ですが、お子様は身体障害者でしょうか。車が無いと買い物にも行けない山の中にお住まいでしょうか?
私は車の購入はずっと先に延ばすことをお勧めします。
私の経験ですが150万円ぐらいの車に五年間乗ったとして計算すると、車のローン、駐車場代、税金保険、ガソリン代、車検費用も含めで、五年で五百万掛かります。
車が無いと通勤が困難とか、車で営業をするとかで無かったら車を所有するのはお止め下さい。どうしてもと言うなら10万円ぐらいの中古で十分です。

お礼

大変参考になりました。
どうもありがとうございました。

回答No.2

86tarou

家の余裕資金というのは、だいたいどのくらい備えておけばいいのでしょうか？＞
生活費の半年分以上というのが一応の目安です。

２～３年後には、建て替えをする予定です。この時の頭金を用意しておくべきでしょうか？＞
土地があるので必須ではないですが、年収における返済額の割合（～25％）が高くなるようであれば、頭金を貯めるか建築費用を抑えるかです。

また、来年あたりには車も購入予定です。車のローンを組むのは金利が高そうなので、今、繰り上げ返済をするのであれば、その資金は車の資金に残しておいた方がいいでしょうか？＞
そうです。車のローン金利より住宅ローン金利の方が低いですから。

余裕資金を残した上で、車を現金で買い残りを繰上返済です。家の建て替えは今のローンを完済した後、頭金が必要な建築費用なら頭金を貯めてからですね。
目安としては、年収の25％までの返済になる定年（繰上返済を前提に＋５年）までの全期間固定金利（変動金利の選択もありですが、試算は３％程度で…）ローンで借りられる借入金額か算出すれば良いでしょう。
http://www.eloan.co.jp/simulation/index.html

お礼

大変参考になりました。
どうもありがとうございました。

回答No.1

noname#185422

はじめまして、よろしくお願い致します。

＞なので、ローンのメリットがなく、
返せるお金があるのに、利息ばかりを支払っているようで、
返してしまった方がいいのでは？？と思っています

その通りです。一括で返済してしまいましょう。

お礼

大変参考になりました。
どうもありがとうございました。