着工日について

質問

はじめまして
住宅の着工日はこちらで決めることはできないのでしょうか？
工務店側は７月中旬から着工したいらしいのですが、わたしたちは１０月着工で年明けてからの引き渡しにしてほしいと言ったのですが、年を越すと銀行の方が厳しく、最悪ローンの審査をし直すことになるかもといわれました。土地の名義変更を７月中旬にする予定です。
正直、１月着工でもいいと思っていたので困惑しています。
主人が自営なため審査が厳しかったらしいです。
今は仮審査が終わったところで本審査は来週する予定になっています。
まだプランが決まっただけで他の打ち合わせはできていません。
１０月に着工するのであれば土地のつなぎ融資の金利もかかるといわれました。着工日を指定するのは無理なのでしょうか？
地鎮祭の準備もできてないし、せかされてばかりで困っています。
本審査の結果を待って土地の名義変更などするのではないのでしょうか？まったくの素人で申し訳ございませんがよろしくお願いいたします。

回答No.8

salineroya · ベストアンサー

再々の情報提供です。建て売り住宅でなく、売り建てとする場合、土地の決済を先に済ませて、その後請け負い契約という形になるそうです。土地の決済済ませた後（名義書換後）、一般的には土地分の融資額に対する返済を、建築工事に先立って開始するというのが普通なのですが、金融機関によって、土地分の返済を建築工事分と一緒に開始するケースもあるようです。相談者の方が、土地の融資に対する返済を先に開始したい、建築工事分に関しては、事前準備、時間かけて行いたいという方向性を示してみてはいかがでしょうか。そうすれば、借りた分は、返済始めているので、先ほどの回答にありましたように、つなぎ融資という問題は存在しなくなります。がんばってみて下さい。

補足

度々のご回答ありがとうございました。建売ではなく土地を探してもらい住宅をたてるといった感じです。ローンの開始は建物ができてから銀行から支払われるといわれてましたのでそこからローン開始になります。これが通常の方法だと思っていたのですが、土地の支払いを先にしないといけないのでしょうか？つなぎ融資の意味がいまいちわからず利息をはらわないといけない理由もわかりません。工務店は不動産仲介手数料の固定資産税の月割り分、登記費用、土地代金利、地盤調査代約８０万を用意できれば土地に関するつなぎ融資はいらないとかいってました。いまいち意味がわかっていない状態です。

回答No.9

jjplus000

No１です
しょっぱなから大雑把な回答ですみませんでした。
「No６」への解答補足について。
＞・・・その費用を担保する
これは建築した建物の欠陥等（法では「瑕疵」という）について10年の期間は責任を持つことが義務付けられている。これを具体的に「金銭」で事前に備えると言うものです。（備えるのは工務店です）
つまり、それ専用の「保険」に入るか、それなりの「金額を用意」しておきなさいと言うこと。
本日、弁護士とお話しする機会があったのでちょびっと聞いてきました。

お礼

わざわざ聞いていただいたんですね。本当にありがとうございます。
難しい言葉や耳慣れない言葉ばかりで内容を把握する前に圧倒されてしまいます。ご親切にありがとうございました。

回答No.7

salineroya

確認したいのですが、土地の名義が変わるということは、土地部分の融資が既に実行されているということではないのですか？ということは、土地相当分の、融資に対する返済の支払いが今月からでも行われるということです。そうであれば、つなぎ融資という話も存在しません。建築工事に関して、着工前に仕様を確認すること。(仕上げ、サッシのグレード・ガラス(ペア、防犯等）、設備工事：給排水、給湯設備、外部に散水栓あるか？電灯コンセント、ＴＶ，ＬＡＮ配線等の位置、分電盤の回路数、設備機器のメーカー、型番ーカタログにて確認）車などと違い現物確認できない以上事前確認は必要です。あと、壁量計算書と補強金物の設置位置の図面の要求(２階建てで建築士が設計したものについては特例があり、建築確認の際、審査の対象とはなっていないが、このような特例をうけた建築物では、危ういものがあります。それゆえ、設計図面の一つとして、建築主は要求して構いません。審査対象となってはいないが設計者は安全を確認する義務がありますから）。いろいろな手段を講じて、よくて、安全なものを手に入れるための努力してみましょう。正直でない人達には、何か怒りを覚えます。出来るだけ情報提供します。今回、相談されている方の場合、俗に言う売り建てかと思います。この場合の一般的な決済方法について、調査後、再度御連絡します。

回答No.6

toteccorp

今年の10月1日以降に引渡しが行われる住宅には瑕疵担保履行法により、保険か供託かの方法により、構造、防水上の瑕疵があった場合その費用を担保することになっているそうです。
早く引き渡したいのでは。

補足

これは構造上に欠陥があった場合のことということですよね？その費用を担保するとはどういうことなのでしょうか？くわしく教えていただけると助かります。よろしくお願いいたします。

回答No.5

toteccorp

契約を延期してはいかがですか。
冷静にじっくり考えてからのほうがよいのでは。
土地の契約後もいろいろせかされますよ。
希望の家ではなくなってしまうかもしれません。
キッチンなども決め手からのほうがよいのでは。
または土地だけ買うとか。

お礼

ご回答いただきありがとうございました。土地だけを買うのはむりな状況です。延期する方向で話し合いを進めたいのですがなかなか応じてもらえない状態です。慎重に進んでみます。ありがとうございました。

回答No.4

salineroya

腑に落ちないのは、キッチンセットやＵＢを、自由に選んでよいのに、親子ドアがだめだということです。住宅機器はグレードにより上代価格で倍位違うものがあります。玄関ドアもグレードがあります。これらのグレードはすべて決まっているのでしょうか。工務店の標準仕様で坪○○円で大きさは□□坪という契約なのでしょうか。金融機関へ直接、問い合わせて状況確認したほうがよいかと思います。そんなに急いでもし工務店に何かあった場合、どうなるのでしょう。後、私が、設計監理でタッチする場合、注意することは、現場の進行状況（出来高）以上に支払いをしない（過払いをしないということです。支払い回数増やしても、これは守った方が良いです）。それにしても、納得できないこと多いです。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。今日も話したのですがやはり説得しようといろいろ言われました。銀行に直接聞きたいのですが工務店と口裏をあわせられたらとそこまで考えてしまいます。アドバスありがとうございました。

回答No.3

salineroya

疑問その1：ローンは土地と建物別なのでしょうか？名義変更を7月中旬ということは、別なのでしょうね。建設会社の提携している金融機関なのでしょうか。その点、疑問残ります。
工事の着工日の指定は建築主がします。なんといっても施主なのですから。施工者が自分らの手のことを考えて若干ずらしたいという希望を言うことはありえますが。又、着工から120日前後を目安に完成引渡し日を設定します。工事の内容（範囲、スペック等）、金額、支払い条件これからつめなければならないこと沢山あります。それから、契約です。そう考えると7月着工は無理でしょう。プラン決まって、内容詰めるところが一番面白いところですから、十分楽しんで下さい。尚、地鎮祭の費用は、建築主の気持ちで行うものですから、費用は建築主持ちです。神式、仏式それも建築主が決めます。ただ、手配のみ、工務店に依頼するケースは多いです。

補足

ご回答いただきありがとうございました。土地と建物一緒にローンをくんでいます。建設会社の提携の銀行です。建設請負契約と土地の売買契約まで終わっています。キッチンや水回りは各自でショールームに行ってくださいと言われました。外壁や内装なども決めていません。
親子ドアにしたいといっても金額があがるといってとりあってもらえません。その上着工日も銀行と話した結果早い方がいいといわれたので遅らせるのは無理だと言われつなぎ融資の利息がとられるといわれました。着工日の希望を聞いてもらえてたらつなぎ融資の利息なんてとられる必要はなかったのではと思ってしまいます。

回答No.2

toteccorp

当然本審査の結果が出なければお金が払えないので名義変更はしません。
詳しくは銀行に直接確認してはいかがですか。
融資の実行が遅れれば再審査になることもあると思います。
相手次第ですが着工日の指定は無理ではないと思います。
工務店は今仕事がなく急がせたいのでは。
地鎮祭の準備は工務店に任せてはいかがですか。
地鎮祭は工事中の安全祈願です。
してもしなくてもいいと思いますが。
住宅では施主が支払いますが本来工務店が費用を出すべきのような気がします。

お礼

ご回答いただきありがとうございます。本審査がすんでないのになぜこんなに急がされるのか納得ができない状態です。

回答No.1

jjplus000

お金で解決できます。
大金を払うから言うとおりにして！
　　これで問題解決です。

工務店も目の前の仕事をいくつも抱えているでしょう。
効率よく仕事をこなし、次の仕事につなげていく、、、あたりまえですよね。出来るうちに仕事をやってしまうだけの事なのです。
予算的にどうか知りませんが、融資の問題などがあるようですから余裕があるとは言えないんですね。
・工務店側の都合に合わせる→予算的に抑えてもらう
・こちらの都合に合わせてもらう→予算にケチをつけない

お礼

ご回答いただきありがとうございました。
最初の商談でうちは値引きはしていないのでといわれました。工務店の都合に合わせたからといって抑えてもらうことはできない状態です。