二つの銀行の抵当がついている住宅、建て替えできますか？

質問

現在、賃貸暮らしで、２年後くらいにマイホームを持ちたいと考えている３０代夫婦です。夫、妻（私）、子供二人です。

マンションや一戸建建売を考えていましたが、義父（夫の父）が今住んでいる家を出て行くから、そこに住まないかと言ってきました。
（一言軽く言っただけで、それ以上の具体的な話にはなっていません）

義父は、義母と一緒に、近くに住む要介護の義祖父の家に引っ越したいらいのです。それで、今住んでいる家を私達夫婦に譲りたいようです。

ただ、その家は、築１９年と、それほど築年数は古くはないのですが、義父の独断で間取り等を決めたため、子育て世帯の私達家族にはとても住みにくいです。義母の意見は一切聞かなかったため、キッチンや水周りの設計、位置も最悪で、さらに掃除をしないので、家中すべてボロボロで汚いです。
正直、思い切って全て壊して、一から自分達の家を建て直したいのですが、この家には抵当が二つついています。
第一抵当は、新築時の住宅ローンの銀行。（１９年前）まだ返済中で、おそらく、あと１５００万くらい。
第二抵当は、主人が私立の医学部入学時に借り入れをした際の銀行。（１１年前）まだ返済中で、あと１９００万くらい。この家・土地以外にも、義祖父の家・土地が共同抵当に入っています。
二つの銀行が同じ銀行か違う銀行かどうかは知りません。

質問したいのは、このような状態で、夫が住宅ローンを組んで、この家を壊して立替する事は可能かどうかです。
その借り入れから、義父の残っている住宅ローンは完済したいのですが。でも、第二抵当はどうなるのでしょう？

私の皮算用で、４５００万借り入れし、義父の住宅ローン完済に１５００万円、建物取り壊し代諸々に５００万円、家新築に２５００万と考えているのですが。

それとも、抵当が二つついている家は、取り壊すことはやはり無理でしょうか？

無知のうえ、分かりづらい文章ですみませんでした。

回答No.2

ojisan-man · ベストアンサー

抵当権がどうのこうのというのは、形式的・技術的な問題で、大切なのはあなたの夫にどれくらいの調達力＝返済能力があるかということです。

結局、夫の父親の借金が3400万円残っていて、この上に取壊し・新築費用が乗って、合計で6400～7000万円くらいのお金が必要ということですよね。
元々あった3400万円の借金については従来どおり義父が支払いをしていくというなら、夫と義父の二人で7000万円を支払っていくということになります。

文章からあなたの夫は医者のようですから、一般のサラリーマンよりたくさんは借れそうですが、もちろん年令や年収に左右されます。
あとは担保の問題ですが、義父所有の土地と今回新築する建物、および義父の父親所有の土地・建物を合算して、7000万円の担保価値があるかどうかです。
もし担保が不足するなら、何らかの保全強化策を求められるでしょう。

借入の形態は、既存借入の肩代わりも含まれるので、全額住宅ローンになるかどうかは分かりません。
住宅ローンではなく銀行の一般の借入になるかも知れませんが、その場合は住宅ローンより条件面が厳しくなるかもしれません。

回答No.3

ojisan-man

No.２です。

肝心な回答を書き忘れていました（笑）

抵当権がついたままで家を取壊すことは出来ません。
正確には、モノを壊すことは可能でしょうが、バレるとその時点で「期限利益を喪失」します。つまり残っている借金の全額繰上げ返済を求められます。

対応方法としては、
・現在借入している銀行の承諾をとる（ただし、上手くいっても何らかの条件見直しは不可避でしょうが）
・一度全額返済して、今の抵当権をすべて抹消してもらう

義父の父親の自宅が相当の価値があるというならこの限りではありませんが。

回答No.1

manno1966

> 夫が住宅ローンを組んで、
親子間売買なので、住宅ローンを扱う銀行はないと思われる。
必然的にノンバンク系になるので、利息が倍くらいになるのでは。

> 私の皮算用で
抵当を全て外さないと、新たな融資は無理とする可能性が大。
抵当は幾つでも付ける事が出来るけども、一番抵当でなければ意味無しと考えるところは多く、金額が大きいほどその傾向は強い。
法的な効力が違ってくるから当然ではある。

> 取り壊すことはやはり無理でしょうか？
プラン自体が無理と思います。