抵当権付き土地の相続

質問

半年前に父が亡くなりました。相続人は兄と私です。
父は借地に自分名義の家を建てて暮らしていましたが、２０年前に地主から土地を譲りたいという話が出た機会に兄が土地を購入して兄名義の家と賃貸アパートに建て直しをして、父と１０年間同居しました。兄が土地を購入した際、父の借地権相当分として、土地の２割を父名義で登記しました。土地は文筆されておらず、兄の借金により抵当権が設定されている状態です。兄は私の相続相当分を現金で２０年分割、無利息により支払いたいと言っています。しかし兄は昨年定年退職をしており、主な収入は敷地内のアパートからの賃貸収入のみです。兄は、初めの１０年は他の借金返済を優先するため、全体の１割ほどを支払い、後半の１０年で残りの９割を支払うと言っています。
あまりの長期間、かつ実現性に乏しい話なので、私の相続相当分に当たる土地の１割を私の名義にするよう希望しましたが、兄は自分の相続が発生した際に子供に相続がしにくくなるとの理由で応じません。最近では「２０年分割が嫌なら土地は父名義にしておこう。法律的には１０分の１は弟であるお前に権利があることには変わりがないのだから。いずれお金ができた時には、その時の相場で土地代金相当分を支払うから」と言っています。
兄は投資好きで、今まで父の資産なども勝手に（兄は父の同意があったと言っていますが）運用しすべて無くしてしまいました。兄の借金の残高はわかりませんが、まだまだ残っているようです。
この場合、兄の言うように土地名義は父のままでも私の権利は守られるのでしょうか。もし兄の借金返済が滞って土地が差し押さえられたりした場合にはどうなりますか？兄は法律に明るいのですが、私は全く知識がなくどう対処したらよいか困惑しています。
どうぞよろしくおねがいします。

回答No.3

tk-kubota

chashakuさんは、要するに、お金で解決しようとしているのですか ?
それでしたら、10分の10、つまり、土地全部を競売することができます。
誰の承諾も必要なく、相続登記は可能ですし、その持分権の権利の行使として共有物分割請求で競売とすることはできます。
その競売で、裁判所から売却代金の10分の1のお金がもらえます。
この丸ごと競売が、兄としては、一番、怖いことなので、20年分割と云わず即金で解決できると思います。
抵当権設定登記も考えられますが、任意に支払ってもらえないなら、これまた競売で解決する以外にないです。
なお、現在、設定されている抵当権実行でも、丸ごと競売ですが、この場合でも、chashakuさんの持分割合で配当を受けることはできますが、額は、被担保債権と実売価格との関係となります。

お礼

兄の承諾なく土地を丸ごと競売にかけることができるとは知りませんでした。こういった事は知識がないと話になりませんね。
専門家の力を借りることも考えないといけないかもしれません。
ありがとうございました。

回答No.2

fire_bird

兄の名前をＡとしますね。
確認ですが、登記簿上は「抵当権設定」という登記があるのですよね。
「Ａ持分抵当権設定」ではないですよね。
以下、「抵当権設定」という登記があるのだという仮定で話します。

兄の抵当権が実行されたら、あなたの持分も兄の持分もまとめて競売になります。相続登記をしていようがいまいが、関係ありません。
競売になったあとに、あなたは兄に対して求償権を持ちますので、あなたが兄に対し、その土地の１０分の１に相当する価格の支払いを求めることができます。

相続登記をしても、しなくても、どちらでも変わりがないというのは兄のいうとおりです。登記をしたほうが権利関係が明確になるというメリットはありますが、実際上の法的な効果はほとんどないと考えてください。

なお、父の土地を兄弟で半分ずつにするということでしょうから、今回は「法定相続分」に従って登記をするのだと思います。
法定相続分に従った相続登記は兄の同意がなくても、あなた一人でもできます。兄の同意なしに登記してしまえばいいのではないでしょうか。

そのあと、協議で別の結果にまとまれば、「遺産分割」などを原因として登記しなおすことができます。

お礼

兄の持ち分抵当権設定ではなく、「抵当権設定」という登記があります。今の状況では名義を私にしたとろで、法的な効果はあまりなさそうですね。メンツにこだわるか、金銭的な権利にこだわるかで
今後の方針が変わってくると思います。参考にさせていただきます。ありがとうございました。

回答No.1

TOGO123

相続経験者です。
土地はいかほどかわかりませんが
父の名義の土地の半分が質問者様のものです。
そして、兄の言うように土地をそのままにするならば地代を受け取ることができます。（ただし土地はかりられっぱなしになります）

あと、法律的に杓子定規ならば、法定相続分を質問者様で単独登記し、全体の共有物分割訴訟をし、現金にかえることもできます。

しかし一番いいのは、やはり土地は単独名義、つまり父から兄へ登記し
土地代金相当の金額を抵当権設定するのではないでしょうか。
そうすれば払わないなどのトラブルを避けることができます。

お礼

土地代金相当を抵当権設定するという方法があるとは知りませんでした。大変参考になりました。ありがとうございました。