損害賠償請求に起因した退去通告への対応

質問

今年の春（３～４月）、学習塾として借りているビルにおきまして、オーナーによる２ヶ月近い工事が原因で騒音・振動・停電（２日間）が発生し、事前通知や相談などが無かったために、一時業務（授業）停止や生徒の退塾などの損害を蒙り、テナント家賃や従業員給与遅配が生じてしまいました。
その後、不動産会社仲介で話し合いをし、オーナー側もある程度の非を認め、その後の賠償については不動産会社が仲介に入り、
こちらの直接的な損害金額のみの請求を書面にて提出しました。
しかし、賠償金額が大き過ぎるとの理由で、３～４ヶ月以上放置され、
結果、賠償金が入ってこない為、家賃支払を拒否していたのですが、
先日、手のひらを返したように、『家賃支払が無い理由での退去命令』と『鍵の交換』などの内容証明が届き、対処に苦慮しております。

弁護士に相談するにも、この時期は受験直前ということもあり、めまぐるしいほどの忙しさに加え、弁護士を雇う費用さえ捻出できない状態で、精神的にも肉体的にもまいっています。

円満に解決するつもりでいたので、場合によっては紛争解決センターを利用することを考えてはおりましたが、『現在の退去命令への対処をどうすればいいのか』、そして、『今後の対応はどうすればいいのか』、
出来る限り詳しくお知恵をお借りできませんでしょうか。

退去命令については『上申書を裁判所に提出』ということを知人から聞いたのですがどのようにすればいいのかわからず、
家賃滞納については『供託』という手段を聞きましたが、
損害によって家賃が払えないほど困窮しているので、供託するには
供託金がないとダメでは？と悩んでおります。

回答No.2

P-Tech

弁護士に相談するべきという結論は#1と同じですが、
とりあえずの措置として、今からでも「賃料未払分を損害賠償額の一部と相殺する」という意思表示をしておくことをすすめます。相殺は、お互いの支払期日が過ぎている状態であればよいので、今からでもできます。
その上で、今後、損害賠償額の限度において賃料を順次相殺し続ければよいのです。
ただし、相手は契約解除の意思表示をしていますから、その有効性などをめぐって紛糾することは間違いありません。ですので、なるべく早く弁護士を依頼するべきです。
なお、学習塾を経営している以上、質問者としては、学生に迷惑をかけないような配慮をするべきでしたね。
文面から察するに、損害賠償額について合意が得られていないようですが、そこを煮詰める交渉をしていたのでしょうか？
相手がだらだらと引き延ばしている状態だったのであれば、裁判所に中に入ってもらって、調停などの方法をとるべきでしたね。
合意が得られていない以上、相手にはまだ損害賠償義務が確定していない（和解が成立していない）わけですが、賃料の方は、賃貸借契約に基づいて法的に義務が発生しているわけですから、それは質問者が不利になるのは当然です。しかも、経済力では相手が上なのですから、今回のように「兵糧攻め」にあったら太刀打ちできません。
そうした段取りのつけ方という点でも、やはり弁護士に頼まないと、一般人では難しいですよ。

お礼

ありがとうございます。
弁護士について、問いあわせてみます。

回答No.1

buttonhole

>退去命令については『上申書を裁判所に提出』ということを知人から聞いたのですがどのようにすればいいのかわからず、

　御相談者が退去に応じない場合は、相手方は御相談者を相手取って明渡を求める民事訴訟を提起して、明渡を認容する判決を得た上で、最終的には、明渡の強制執行をする必要があります。そのような手続を踏まずに、御相談者の備品や荷物を持ち出したり、鍵を交換して、中に入らせないようにすることは不法行為による損害賠償の問題が生じます。

>家賃滞納については『供託』という手段を聞きましたが、損害によって家賃が払えないほど困窮しているので、供託するには供託金がないとダメでは？

　供託をするには供託の原因が必要です。例えば、御相談者が家賃を支払おうとしたにもかかわらず、大家がその受領を拒否した場合、受領拒絶を原因として供託をすることができます。しかし、大家は賃料の受領を拒絶しているわけではありませんから、供託をすることはできません。ただし、今後発生する賃料については、大家は契約解除を理由に賃料としては受け取らない可能性はあります。その場合は、供託をすることができますが、「家賃が払えない。」では駄目です。
　本来でしたら、家賃の支払い拒否する前に弁護士に相談すべきでした。確かに、御相談者が大家に対して損害賠償請求権を有しているのでしたら、大家の有する賃料債権と相殺する旨の意思表示をすれば、その分は賃料の支払をする必要はありません。しかし、正当な損害賠償請求権の額が分かりませんので、どの額まで御相談者は賃料の不払をすることができるのか判断するには専門的な知識が要求されます。
　弁護士に依頼できない事情は分かりますが、やはり、弁護士に依頼すべき案件だと思います。とりあえず、法テラスに相談(弁護士費用の立て替え制度(法律扶助制度)についても相談できます。)されてはいかがでしょうか。

参考URL：

http://www.houterasu.or.jp/

お礼

ありがとうございます。
ここまで縺れるとは思いませんでしたが、
１０月に一度、法律相談には行きまして、
紛争解決センターの利用も視野に入れてはいたのですが、
どの程度こちらの要求が通るのか判らず、この状態まできてしまったのが実情です。再度相談を検討してみます。